ECLI:NL:RBOVE:2026:2312

1. De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] het pand dat hij huurt van [eiser] moet verlaten (ontruimen), vanwege een achterstand met het betalen van de huur. Ook gaat deze zaak over de vraag of [gedaagde] de achterstallige huur en andere geldbedragen aan [eiser] moet betalen.

De kantonrechter is kort gezegd van oordeel dat [gedaagde] het pand niet hoeft te ontruimen, omdat het gezien de omstandigheden niet voldoende aannemelijk is dat de rechter in een gewone procedure zal oordelen dat de huurovereenkomst tussen partijen moet stoppen op grond van ontbinding. [gedaagde] zal in deze procedure ook niet worden veroordeeld tot betaling van de geldbedragen aan [eiser], omdat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij een rechterlijke beslissing daarover.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, uitgebracht op 20 maart 2026,- de mondelinge behandeling van 3 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter medegedeeld dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

3. Het geschil en de beoordeling daarvan

[gedaagde] huurt vanaf 1 juni 2025 een pand van [eiser], aan de [adres]. Het gaat om een bedrijfsruimte, [gedaagde] gebruikt het pand voor zijn afhaalrestaurant ‘[bedrijf]’. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] het pand casco huurt, in de staat waarin deze zich bevindt (in de huurovereenkomst staat “as is”). Ook hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] de door de vorige huurder achtergelaten inventaris mag gebruiken, voor zover deze apparaten functioneren.

Naast de huurovereenkomst gelden er algemene bepalingen. Daarin staat onder meer dat [gedaagde] bij het niet nakomen van bepaalde verplichtingen een boete aan [eiser] moet betalen.

[gedaagde] heeft de huur voor de maand november 2025 niet betaald. De huur voor de maanden januari 2026 tot en met maart 2026 heeft [gedaagde] op 23 maart 2026 betaald. [eiser] heeft [gedaagde] aangemaand om de huur te betalen.

Eind 2025 heeft [eiser] een geldbedrag aan [gedaagde] geleend. Hiervoor hebben partijen een geldleningsovereenkomst opgesteld. Van deze geldlening staat op dit moment nog een bedrag van € 1.508,72 open.

In maart 2026 is er een lekkage ontstaan in het pand boven het gehuurde. [gedaagde] heeft die lekkage gemeld bij [eiser], waarna [eiser] de lekkage heeft verholpen.

Wat wil [eiser] en wat vindt [gedaagde] daarvan?

[eiser] vordert – na zijn eis op de zitting te hebben verminderd – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde pand te ontruimen en tot betaling van de maandelijkse huur tot aan het moment van ontruiming. Verder vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huur (de maanden november 2025 en april 2026), terugbetaling van een geldlening van € 1.508,72 met rente, een voorschot op een schadevergoeding van € 2.500,00 en een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[gedaagde] is het niet eens met de vordering van [eiser]. Hij heeft aangevoerd dat hij veel aan het pand heeft moeten doen voordat hij met zijn afhaalrestaurant kon beginnen, onder andere omdat apparatuur in het pand niet goed werkte. Pas in december 2025 kon [gedaagde] zijn afhaalrestaurant openen. Het klopt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar na in maart 2026 een goede omzet te hebben gedraaid heeft hij de huur voor de maanden januari, februari en maart 2026 aan [eiser] betaald. Op 18 maart 2026 kreeg [gedaagde] last van een lekkage in het pand boven het pand dat hij van [eiser] huurt, en heeft hij zijn bedrijf noodgedwongen moeten sluiten. Er zijn volgens [gedaagde] herstelwerkzaamheden nodig in zijn pand als gevolg van die lekkage. Op dit moment is zijn bedrijf als gevolg daarvan nog steeds gesloten en wacht [gedaagde] op de schade-afhandeling door de verzekeraar en op een voorschot op een schadevergoeding van die verzekeraar. Daarom kan [gedaagde] op dit moment niet de huur betalen.

Wat vindt de kantonrechter? Het spoedeisend belang

De kantonrechter moet in dit kort geding eerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als er, gelet op de belangen van partijen, meteen een voorziening (uitspraak van de rechter) moet komen en van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een gewone procedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende toegelicht dat daar wat betreft de gevorderde ontruiming sprake van is. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft, dat [gedaagde] de huur niet consequent betaalt en dat hij het pand wil verhuren aan iemand die de huur wel (op tijd) betaalt. [gedaagde] heeft in dit kader geen verweer gevoerd. Dit maakt dat [eiser] bij de gevorderde ontruiming in beginsel een spoedeisend belang heeft zodat de kantonrechter toekomt aan de inhoudelijke beoordeling.

Het toetsingskader in kort geding

Dan de inhoudelijke beoordeling. De kantonrechter stelt voorop dat in dit kort geding moet worden beoordeeld in hoeverre de rechter in een gewone procedure een vordering van [eiser] tot ontbinding (het beëindigen) van de huurovereenkomst zal toewijzen en of er aanleiding is om nu alvast, vooruitlopend op die beslissing, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Het gaat in dit kort geding dus om een voorlopig oordeel van de rechter, en er is in deze procedure geen ruimte voor het leveren van bewijs.

[gedaagde] hoeft het pand niet te ontruimen

De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Het klopt dat [gedaagde] in de periode voor de dagvaarding een huurachterstand van vier maanden heeft laten ontstaan, en dat hij op dit moment nog steeds twee maanden aan huur niet aan [eiser] heeft betaald, te weten de huur voor de maand november 2025 en de huur voor deze maand. Het niet betalen van huur is een tekortkoming van [gedaagde] die genoeg kan zijn voor de rechter in een gewone procedure om de huurovereenkomst te ontbinden, en dus ook om in kort geding de vordering tot ontruiming toe te kunnen wijzen. Maar de kantonrechter kan er in dit specifieke geval, gezien de overige omstandigheden, niet vanuit gaan dat deze tekortkoming van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die vraag zal in een eventuele gewone procedure, waarin het ook mogelijk is om bewijs te leveren, moeten worden besproken en beantwoord. Voor dit voorlopige oordeel is van belang dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zijn afhaalrestaurant vanaf 18 maart 2026 heeft moeten sluiten vanwege de gevolgen van een lekkage in het pand boven hem. Dit was vlak nadat zijn bedrijf uit de opstartproblemen was geraakt en hij een paar weken een goede omzet had gedraaid. Na die goede weken is hij ook flink op zijn huurachterstand ingelopen, door de huur van de maanden januari 2026 tot en met maart 2026 te betalen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij nu in afwachting is van de schadeafhandeling door de verzekeraar, omdat er vanwege de lekkage herstelwerkzaamheden aan het pand moeten worden verricht en [gedaagde] naar eigen zeggen waarschijnlijk recht heeft op een voorschot op een uitkering van die verzekeraar. Tot die tijd heeft [gedaagde] geen inkomsten en kan hij dus niet de huur betalen. [eiser] heeft weliswaar de lekkage in het pand boven [gedaagde] verholpen maar tussen partijen is in geschil of en in hoeverre [gedaagde] als gevolg daarvan schade lijdt en of [gedaagde] al dan niet recht heeft op vergoeding daarvan. Als de kantonrechter op dit moment de ontruiming toewijst, zal [gedaagde] zijn bedrijf moeten sluiten en krijgt hij geen kans om zijn bedrijf weer draaiende te krijgen na de lekkage. In dat geval wordt [gedaagde] ook de kans ontnomen om aan zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst te voldoen, zoals hij op de zitting heeft verteld te willen doen. Ook krijgt [gedaagde] dan geen kans meer om zijn investeringen terug te verdienen. De vraag of de ontbinding gelet op de specifieke omstandigheden is gerechtvaardigd, leent zich in dit stadium – waarbij de huurachterstand net voor de lekkage grotendeels was ingelopen – meer voor een bodemprocedure. Daar komt bij dat partijen vanaf het begin van de huurovereenkomst discussie hebben gehad over de staat van het pand en de verwachtingen over en weer bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ook dat is een onderdeel van het debat tussen partijen dat gevoerd moet worden in een gewone procedure. Toewijzing van de vordering tot ontruiming is gezien deze omstandigheden op dit moment een te ingrijpende maatregel.

De slotsom wat betreft de ontruiming is dat het op dit moment onzeker is of de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Een belangenafweging maakt dit voorlopige oordeel niet anders. Weliswaar is gebleken dat partijen een moeilijke overlegverhouding hebben, maar dat is in het kader van de belangenafweging niet genoeg om tot een ander oordeel te komen. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter weegt op dit moment gelet op het voorgaande ook in dit kader het belang van [gedaagde] bij het kunnen blijven gebruiken van het pand en zijn belang om een bodemprocedure over het voorgaande af te wachten, zwaarder dan het (spoedeisende) belang van [eiser] bij een ontruiming op korte termijn. Daarbij weegt mee dat een veroordeling tot ontruiming als voorlopige voorziening feitelijk veelal een definitief karakter heeft en aldus ingrijpt in het bedrijfsbelang van de huurder. Mede gelet hierop zal de gevorderde ontruiming in dit kort geding worden afgewezen.

De geldvorderingen van [eiser] worden ook afgewezen

Over de vordering tot betaling van de huurachterstand oordeelt de kantonrechter als volgt. In een kort geding moet de rechter voor iedere vordering afzonderlijk beoordelen of de eisende partij (in dit geval [eiser]) daarbij een spoedeisend belang heeft. [eiser] heeft niet gesteld dat hij een spoedeisend belang heeft bij een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand. Met andere woorden heeft [eiser] niet uitgelegd waarom hij een beslissing daarover, in een gewone procedure, niet kan afwachten. Dat geldt ook voor de terugbetaling van het restant van de geldlening. Gelet hierop wijst de kantonrechter deze vorderingen af.

Nu de ontruiming wordt afgewezen, is de vordering van [eiser] met betrekking tot (een voorschot op) schadevergoeding, vanwege tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, niet aan de orde. Deze vordering wordt daarom ook afgewezen, nog daargelaten dat [eiser] ook voor deze vordering niet heeft gesteld een spoedeisend belang te hebben.

Omdat de gevorderde geldbedragen worden afgewezen, zal de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ook worden afgewezen.

De kantonrechter merkt tot slot nog op dat het in deze zaak ook over boetes is gegaan, die [gedaagde] op grond van de algemene bepalingen aan [eiser] zou moeten betalen, vanwege het te laat betalen van de huur. Maar [eiser] heeft betaling van boetes niet gevorderd, want [eiser] heeft deze boetes niet opgenomen in de eis van zijn dagvaarding (het ‘petitum’). Over de boetes kan de kantonrechter daarom niet oordelen. Overigens zou ook voor de boetes gelden dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang moet hebben, terwijl hij dat niet gesteld heeft.

De proceskosten

Hoewel [eiser] in deze procedure ongelijk krijgt, had hij op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding wel een reden om deze procedure te beginnen. [gedaagde] heeft zijn huurachterstand immers pas ingelopen na ontvangst van de dagvaarding. Gelet daarop zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af,

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2026. (wv)