[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. R. Schalke),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR), ([gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 28 november 2024 van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 880.000,-
(de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Olst-Wijhe voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft op 1 september 2025 gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Belanghebbende was op 1 januari 2023 eigenaar van de vrijstaande nieuwbouwwoning. Hij heeft deze woning zelf gebouwd/laten bouwen. De bouw is gestart op 12 mei 2022 en belanghebbende woont er sinds 28 februari 2023 met zijn vader. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 454 m² en staat op een kavel van 726 m². De woning beschikt over een berging van 15 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam], WOZ-taxateur. In de matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 924.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen:
- [adres 2], op 1 februari 2023 verkocht voor € 585.000,-;
- [adres 3], op 3 juli 2023 verkocht voor € 779.500,-;
- [adres 4], op 21 september 2023 verkocht voor € 640.000,-.
7. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank, onbetwist ter zitting, vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
8. Belanghebbende verzoekt in zijn beroepschrift - zonder enige onderbouwing of toelichting - om de WOZ-waarde met € 80.000,- te verlagen. Hiertoe voert hij aan dat de woning op de toestandsdatum 1 januari 2024 nog niet af was en hij onderbouwt dit met e-mails en foto’s van de tuin, de kadastrale kaart, de buitengevel en inpandige foto’s die in de loop van 2024 zijn gemaakt. Ook voert belanghebbende aan dat de zonnepanelen pas na 2024 zijn aangebracht.
9. De rechtbank overweegt als volgt. De waardepeildatum is 1 januari 2023 (met inbegrip van de feitelijke toestand van de woning op 1 januari 2024). De toestand op 1 januari 2024 is doorslaggevend voor de waarde van de woning op 1 januari 2023. Dit volgt uit artikel 18 lid 3 aanhef en sub b Wet WOZ. Aangenomen dat de sedert eind februari 2023 door belanghebbende en zijn vader feitelijk bewoonde woning nog meer gebruiksklaar was op 1 januari 2024 is de sedert voornoemde peildatum gewijzigde toestand op 1 januari 2024 beslissend voor de waarde van de woning op 1 januari 2023. Volgens belanghebbende was de tuin op 1 januari 2024 nog niet klaar en moest onder meer de buitengevel nog afgewerkt en afgetimmerd worden blijkens foto's. Ook inpandig was de woning nog niet af.
10. Wat daarvan ook zij, vast staat dat belanghebbende en zijn vader sedert eind februari 2023 eerdergenoemde qua gbo extreem grote woning bewonen en kennelijk konden bewonen met gebruikmaken van alle essentiële (woon)voorzieningen. De toestandsdatum 1 januari 2024 is bepalend en beslissend voor de waarde van de woning op 1 januari 2023.
11. De stelling van belanghebbende dat de tuin op 1 januari 2024 nog niet was aangelegd, legt geen gewicht in de schaal. Die situatie is immers niet ongebruikelijk bij oplevering van een nieuwbouwwoning (in eigen beheer of opgeleverd door een projectontwikkelaar).
12. Ook de stelling dat onder meer afwerking/aftimmeren van de buitengevel op 1 januari 2024 nog niet (volledig) gereed was etc. etc., acht de rechtbank niet doorslaggevend om louter op die grond de overigens niet gemotiveerd betwiste taxatiewaarde ad € 924.000,- in de matrix in beroep niet als genoegzaam aannemelijk bewijs te aanvaarden voor het slagen van de stelling van de heffingsambtenaar dat de beduidend lager beschikte WOZ-waarde van € 888.000,- niet te hoog is. Hierbij betrekt de rechtbank ook dat de hogere taxatiewaarde, onbetwist door belanghebbende ter zitting, sterk is gecorrigeerd met de wortelformule.
13. De stelling dat de woning inpandig zeker nog niet af was, zoals ter zitting benadrukt, leidt dus niet tot een ander oordeel. Dat de woning (nog) niet bewoonbaar/gebruiksklaar was is niet onderbouwd laat staan gebleken. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar terecht gewezen op het feit dat belanghebbende de bouw van de woning op 9 februari 2023 gereed heeft gemeld en dat de woning sinds 28 februari 2023 wordt bewoond door vader en zoon. Dat dit niet louter een (formele) gereedmelding is geweest blijkt ook uit het feit dat belanghebbende nadien 25 afvalstortingen heeft gedaan in 2023, aldus ter zitting de heffingsambtenaar. Bovendien heeft belanghebbende zelf op 1 maart 2023 bij een foto op zijn facebookpagina vermeld: “Meervoudig bewoonbaar maar nog niet klaar”.
14. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar met al het vorenstaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum
1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep is ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.