RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12201744 \ CV EXPL 26-1208
Vonnis in kort geding van 8 mei 2026
in de zaak van
1. R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS,
te Enschede ,2. WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
te Enschede ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen: Ons Huis respectievelijk De Woonplaats, gezamenlijk ook: Ons Huis c.s.,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
1. [partij B1] ,
te [woonplaats] ,2. [partij B2] B.V.,
te [vestigingsplaats 1] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna te noemen: [partij B1] respectievelijk [partij B2] , gezamenlijk ook: [partij B] ,
gemachtigde: mr. E. Lassche.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, de akte wijziging/vermeerdering van eis en de producties van
Ons Huis c.s. - de voorwaardelijke eis in reconventie van [partij B]
- de mondelinge behandeling van 4 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota’s van beide partijen.
2. De feiten en het geschil
Ons Huis is eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres] . [partij B1] huurt deze ruimte sinds 15 september 2004 van (de rechtsvoorganger van) Ons Huis. Tot het gehuurde behoren ook achttien parkeerplaatsen aan de achterzijde van de bedrijfsruimte.
In artikel 10 van de toepasselijke algemene bepalingen staat:
“Indien verhuurder het nodig oordeelt in, op of aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing, waaronder extra voorzieningen en wijzigingen begrepen, renovatie- of andere werkzaamheden te (doen) verrichten of indien deze nodig zijn in verband met (milieu-)eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder die werkzaamheden en maatregelen en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen, (...). Verhuurder zal bij de uitvoering van de werkzaamheden zoveel mogelijk rekening houden met de belangen van huurder.”
In het gehuurde exploiteert [partij B2] een [type bedrijf] en een restaurant.
De Woonplaats is eigenaar van het appartementencomplex [appartementencomplex] in [vestigingsplaats 2] . Zij heeft, in het kader van de energietransitie, Ennatuurlijk opdracht gegeven het complex aan te sluiten op het warmtenet. Het tracé van dit warmtenet loopt (ook) door het perceel van Ons Huis. De Woonplaats heeft Ons Huis toestemming gevraagd voor de aanleg van het warmtenet door/op haar perceel, welke toestemming Ons Huis heeft verleend. [partij B] heeft desgevraagd geweigerd medewerking te verlenen.
Ons Huis c.s. vordert, na wijziging/vermeerdering van eis, samengevat, dat [partij B] wordt veroordeeld te gedogen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, dat vanaf
11 mei 2026 tot aan de voltooiing werkzaamheden worden uitgevoerd voor de aanleg van het warmtenet ter plekke, inhoudende dat [partij B] de zes op onderstaande kaart met rood omcirkelde en de drie op de kaart met “expeditie 3 parkeerpl.” aangeduide parkeerplaatsen niet kan gebruiken, met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
[afbeelding]
[partij B] is het daarmee niet eens. Hij meent dat, indien het gevorderde in conventie wordt toegewezen, in reconventie moet worden geoordeeld dat Ons Huis c.s. ervoor moet zorgen dat alle gehuurde parkeerplaatsen (en daarmee ook de toegang tot het magazijn), gedurende de werkzaamheden vrij toegankelijk zijn. Daarbij vordert hij dat aan deze veroordeling een dwangsom wordt gekoppeld en dat Ons Huis c.s. wordt veroordeeld in de proceskosten.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
in conventie
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat eisende partijen daarbij een spoedeisend belang hebben. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van Ons Huis c.s. Op de verdere beoordeling wordt in het navolgende ingegaan.
In artikel 5:56 BW is bepaald dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere naburige onroerende zaak gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen. Aangenomen wordt dat deze burenrechtelijke bevoegdheid door de eigenaar ook jegens een gebruiker/niet-eigenaar (hier: [partij B] ) kan worden uitgeoefend, met dien verstande dat daarbij – zoals ook hier het geval is – wel de eigenaar van het erf (hier:
Ons Huis) moet worden betrokken.
Indien aan de verhuurder een verzoek gebaseerd op artikel 5:56 BW wordt gedaan, zal hij niet alleen voor zijn eigen belang, maar ook voor het belang van zijn huurder moeten waken. Moet hij krachtens artikel 5:56 BW iets toestaan ten behoeve van een naburig erf, dan moet de huurder daartoe gelegenheid gegeven, zo bepaalt artikel 7:220 BW.
In deze zaak vordert zowel de eigenaar (De Woonplaats) als de verhuurder
(Ons Huis) dat [partij B] wordt veroordeeld de in het kader van de aanleg van het warmtenet op het gehuurde te verrichten werkzaamheden te gedogen. Het verweer van [partij B] komt erop neer dat a) gebruik van het door hem gehuurde perceel niet noodzakelijk is en b) hij gewichtige redenen heeft om gebruik van het door hem gehuurde te weigeren, althans dat Ons Huis dit gebruik pas had mogen toestaan nadat hij het gehuurde heeft verlaten (per
1 januari 2027, aldus [partij B] ). Hij heeft namelijk groot belang bij onbelemmerde toegang tot voldoende parkeerplaatsen, maar ook (c.q. met name) bij toegang – die volgens punt 4 van de pleitnota “24/7 gewaarborgd moet blijven” – tot het magazijn. Als het magazijn niet toegankelijk is, lijdt hij enorme schade, aldus [partij B]
Noodzakelijk?
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Ons Huis c.s. met haar verwijzing naar het door Ennatuurlijk in kaart gebrachte tracé van het warmtenet voldoende aannemelijk gemaakt dat het gebruik van (een deel van) het gehuurde noodzakelijk is om dat warmtenet te kunnen aanleggen. Met de enkele stelling dat de leiding wellicht ergens anders kan worden gelegd heeft [partij B] de gestelde noodzaak onvoldoende betwist.
Gewichtige redenen om te weigeren?
De door [partij B] gevoelde onvrede over (de afloop van) diverse juridische procedures tussen hem en Ons Huis geldt, wat daar verder ook van zij, niet als gewichtige reden in de hiervoor bedoelde zin.
De voorzieningenrechter ziet in hetgeen [partij B] verder omtrent zijn belangen heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat hij medewerking mocht weigeren. Met betrekking tot de toegang tot voldoende parkeerplaatsen geldt immers dat Ons Huis c.s. heeft toegezegd dat [partij B] de beschikking krijgt over zes andere (dan de door hem gehuurde) op het achterterrein gelegen parkeerplaatsen. Daarbij heeft zij ook, ter zitting, toegezegd, dat zij ervoor zal zorgen dat bij deze parkeerplaatsen bordjes zullen worden geplaatst waaruit blijkt dat deze plaatsen zijn bestemd voor [partij B2] . Voor zover het gaat om het magazijn heeft Ons Huis c.s. (onbetwist) gesteld dat dit bereikbaar blijft, zij het dat gedurende enige tijd het lossen van vrachtwagens direct voor de roldeur tijdelijk niet mogelijk zal zijn. Vrachtwagens zullen dan moeten lossen aan de voorkant van het gehuurde dan wel moeten parkeren aan de zij- of achterkant van het gehuurde, waarbij de geloste goederen via rolcontainers/palletwagens worden verplaatst naar het magazijn.
Uit het voorgaande blijkt weliswaar dat [partij B] enig ongemak te verduren zal hebben van de werkzaamheden, maar niet dat hij daardoor de door hem gestelde “enorme schade” zal lijden.
De conclusie is dat het gevorderde wordt toegewezen, zij het dat de dwangsom zal worden gematigd als na te volgen.
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ons Huis c.s. worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
156,74
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.304,74
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
Hoewel de voorwaarde waaronder het in reconventie gevorderde is ingesteld, is vervuld, volgt uit het voorgaande dat dit moet worden afgewezen.
[partij B] wordt, als de in het ongelijk gestelde partijen, veroordeeld in de proceskosten. Deze worden tot deze uitspraak aan de zijde van Ons Huis begroot op nihil.
4. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
veroordeelt [partij B] te gehengen en gedogen dat vanaf 11 mei 2026 en voor zolang als de werkzaamheden duren, werkzaamheden worden uitgevoerd voor de aanleg van het warmtenet op de parkeerplaatsen achter het complex aan [adres] en hij voor zover nodig hieraan zijn medewerking verleent,
veroordeelt [partij B] vanaf 11 mei 2026 en voor zolang als de werkzaamheden duren, de zes parkeerplaatsen (zoals met rood omcirkeld op productie 9) niet te gebruiken voor de opstal van goederen dan wel het stallen van voertuigen,
veroordeelt [partij B] vanaf 1 juni 2026 en voor zolang als de werkzaamheden duren de drie parkeerplaatsen (aangeduid met “expeditie 3 parkeerpl.” op productie 9) niet te gebruiken voor de opstal van goederen dan wel het stallen van voertuigen,
veroordeelt [partij B] om aan Ons Huis c.s. een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij na betekening van dit vonnis niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 500.000,00 is bereikt,
veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.304,74, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
wijst de vorderingen van [partij B] af,
veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Ons Huis c.s. begroot op nihil,
in conventie en in reconventie
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door
mr. A.M.S. Kuipers op 8 mei 2026.