RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/2585
Uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van GBTwente.
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 451.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oldenzaal voor het jaar 2024 opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2025 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 6 augustus 2026 ter zitting behandeld.
Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar,
[naam 1] en [naam 2], WOZ-taxateur. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze vrijstaande woning, bouwjaar 1957, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 112 m², een berging van 24 m² en staat op een kavel van 659 m². Belanghebbende heeft de onderhavige (tweede) woning geërfd.
Belanghebbende woont aan de [adres 2] te [plaats].
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. Ter voorlichting aan belanghebbende stelt de rechtbank voorop dat de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak de waarde van de woning steeds in elke fase van het geding mag onderbouwen met andere, betere vergelijkingsobjecten qua verkoopcijfers rondom de waardepeildatum.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde Adviesformulier WOZ-beroep van [naam 3], WOZ-taxateur, met een bijgevoegde taxatiematrix. In dit Adviesformulier en de bijbehorende taxatiematrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 477.000,-.
Bij de waardebepaling is in de matrix in beroep rekening gehouden met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen rondom de waardepeildatum van de volgende vrijstaande woningen te [plaats]:
[adres 3], bouwjaar 1957, met een gbo van 130 m², onder meer een aanbouw van 13 m², een garage van 22 m² en een kavel van 422 m², op 1 november 2023 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 492.500,-;
[adres 4], bouwjaar 1952, met een gbo van 104 m², onder meer een aanbouw van
41 m², een souterrain van 5 m² en een kavel van 314 m², op 30 juni 2023 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 393.500,-;
[adres 5], bouwjaar 1965, met een gbo van 106 m², onder meer een aanbouw van 44 m², een garage van 28 m² en een kavel van 422 m², op 2 februari 2022 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 540.000,-;
[adres 6], bouwjaar 1970, met een gbo van 169 m², onder meer een berging van 38 m² en een kavel van 695 m², op 2 mei 2022 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 585.000,-.
6. Belanghebbende voert aan (i) dat zijn woning in de bezwaarfase is vergeleken met enkele referentiewoningen die niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject omdat zij qua oppervlak/gbo veel groter zijn. Zijn woning heeft een gbo van 112 m² terwijl de in het bestreden besluit genoemde referentieobjecten een gbo hebben van gemiddeld 188 m². Die woningen hebben mede daardoor een veel hogere waarde. Het bestreden besluit is daarom niet deugdelijk gemotiveerd.
7. De rechtbank overweegt als volgt. De door belanghebbende genoemde, door hem ongeschikt geachte, referentieobjecten zijn vermeld in het bestreden besluit. De heffingsambtenaar heeft evenwel nadien in de beroepsfase een aantal objecten vervangen door in de taxatiematrix in beroep - behoudens [adres 4] en [adres 5] - enkele andere vergelijkingsobjecten op te nemen.
De door belanghebbende in zijn beroepschrift genoemde objecten [adres 7], [adres 8] en [adres 9] behoeven daarom geen bespreking meer, nu het de heffingsambtenaar krachtens vaste rechtspraak van de Hoge Raad vrijstaat om in het kader van de procedure vergelijkingsobjecten steeds te vervangen. Nog sterker, de heffingsambtenaar mag referentiewoningen (juist) laten vervallen als vergelijkingsobject als (ook) belanghebbende die ongeschikt acht.
8. Opvalt dat het uitgebreid gemotiveerde beroepschrift zich met name en bij uitstek focust op de vergelijking met referentiewoningen die de heffingsambtenaar in beroep, in de taxatiematrix, juist niet meer gebruikt. In zoverre komt aan het beroepschrift slechts beperkte betekenis toe.
9. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ is voorts niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde in geschil is. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten moet de heffingsambtenaar deze verschillen onder andere qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs voldoende toelichten en aannemelijk maken.
De verschillen dienen in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in een zogenoemde taxatiematrix.
10. In de taxatiematrix in beroep zijn behalve [adres 4] (bouwjaar 1952, gbo 104 m²) en [adres 5] (bouwjaar 1965, gbo 106 m²) thans als gewijzigd vergelijkingsobject opgenomen [adres 3] (bouwjaar 1957) en [adres 6] (bouwjaar 1970).
De twee laatstgenoemde objecten hebben een gbo van 130 m² respectievelijk 169 m².
De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn daarmee merendeels afkomstig uit dezelfde bouwperiode en hebben een min of meer vergelijkbaar gbo.
Alle in de matrix genoemde afwijkingen/verschillen qua gbo, perceelgrootte en bouwjaren zijn niet onacceptabel groot.
11. Bovendien en dat weegt, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar cijfermatig rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de gebruiksoppervlakte en de kaveloppervlakte, bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning op grond van de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten.
De verschillen komen voldoende tot uitdrukking in de matrix in beroep en zijn niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
Belanghebbende lijkt voorbij te zien aan de rekenkundige benadering in de matrix en naar willekeur met eigen getallen te strooien die niet zijn terug te vinden in de matrix in beroep en daarbij - in strijd met de Wet WOZ - peiljaren en cijfers en vergelijkingen uit niet van toepassing zijnde belastingjaren te betrekken, terwijl het uitsluitend gaat om de jaarlijks geheel opnieuw vast te stellen WOZ-waarde, thans per peildatum 1 januari 2023, waarbij aan eerdere waarderingen van de woning en die van welke andere woning dan ook in het kader van de berekeningsmethodiek die de Wet WOZ hanteert geen betekenis toekomt.
De beroepsgrond slaagt daarom niet.
12. Belanghebbende voert aan (ii) dat niet genoeg rekening is gehouden met de staat van zijn woning wat betreft secundaire kenmerken/Koudvl-factoren.
Ten onrechte is geen inpandige opname verricht. De woning is verouderd en vertoont forse gebreken (door achterstallig onderhoud, gedateerde/verouderde voorzieningen en door verzakking van de serre en de schuur. De badkamer dateert uit de jaren vijftig, de keuken en bijkeuken uit de jaren tachtig en het verwarmingssysteem uit 1969. De serre is verzakt. De woonkamer en slaapkamers zijn naar huidige maatstaven te klein. De schuur is rijp voor de sloop; deze heeft kapotte dakgoten, verrotte kozijnen en grote scheuren in het metselwerk.
13. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft in 2021 een inpandige opname laten verrichten. Naar aanleiding daarvan is de waardering van de woning in diverse opzichten gewijzigd. Daarbij is de woning qua voorzieningen gewaardeerd als slecht (1) en qua kwaliteit en onderhoud als matig (2). Deze wijzigingen zijn thans ook herhaald en cijfermatig doorgerekend in de taxatiematrix in beroep, zonder dat belanghebbende hierop ingaat. Zo is de ppe-prijs niet € 4.000,- maar € 1.069,- in de matrix. De grondprijs van de woning is lager dan de vier referentiewoningen en de berging heeft een verwaarloosbare waarde van € 240,-.
Belanghebbende heeft doorgegeven dat na de inpandige opname in 2021 geen wijzigingen meer hebben plaatsgevonden. De heffingsambtenaar mocht daarom aannemen dat er geen aanleiding was om een nieuwe inpandige opname te laten verrichten. De wijzigingen naar aanleiding van de inpandige opname in 2021 hebben een verlaging van de WOZ-waarde ten gevolge gehad en in de taxaties voor daaropvolgende belastingjaren is steeds rekening gehouden met de slechte voorzieningen en matige staat van onderhoud en kwaliteit. De beroepsgronden slagen niet.
14. Belanghebbende voert aan (iii) dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de zijns inziens slechte ligging van de woning. De woning ligt aan een drukke straat met als gevolg veel verkeerslawaai, hinder door uitlaatgassen en een gebrek aan groen.
15. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning gekwalificeerd als gemiddeld (3). Belanghebbende heeft niet voldoende onderbouwd dat de marktwaarde van de woning door de straat zo negatief wordt beïnvloed dat de waardering qua ligging neerwaarts moet worden bijgesteld, te minder omdat de woning in het centrum ligt, zoals ook de woningen Oostwal en Meijbreestraat.
De woning ligt niet pal aan de straat en beschikt over een ruime achtertuin in het centrum van [plaats]. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Belanghebbende voert aan (iv) dat de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning per 1 januari 2023 ten opzichte van voorgaande belastingjaren onbegrijpelijk is en niet kan kloppen.
Hij voert daartoe aan dat de WOZ-waarde van onderhavige woning per 1 januari 2020 oorspronkelijk is gewaardeerd als € 403.000,- en na bezoek van een taxateur neerwaarts is bijgesteld naar € 325.000,-. De WOZ-waarde voor 2021 was dus € 78.000,- ofwel 24% te hoog vastgesteld. De nu per 1 januari 2023 vastgestelde WOZ-waarde (€ 451.000,-) zou een buitenproportionele waardestijging betekenen van circa 40% en dat in een tijd waarin de waarde van veel woningen juist daalt. De WOZ-waarde is ook te hoog in vergelijking met de WOZ-waarde van de door hem bewoonde woning aan de [adres 2].
17. De rechtbank overweegt als volgt.
18. De wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld - als er geen actueel eigen verkoopcijfer is - aan de hand van de vergelijkingsmethode. Door een vergelijking te maken met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen, wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met de WOZ-waarde van een voorgaand belastingjaar en/of een andere onroerende zaak die niet is verkocht, is geen vergelijking met een gerealiseerd verkoopcijfer en is daarom niet relevant. Dat is appels met peren vergelijken. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
19. Van strijd (v) met het zorgvuldigheidsbeginsel en/of het motiveringsbeginsel is geen sprake. Ook deze beroepsgronden slagen niet.
20. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix in beroep de beschikte taxatiewaarde voldoende onderbouwd en aldus aannemelijk gemaakt dat een waarde van
€ 451.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar en de vastgestelde WOZ-waarde in stand blijven.
Griffierecht noch proceskosten komen om die reden voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.