ECLI:NL:RBOVE:2026:5190

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties

- de aanvullende producties van [partij A]

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis- de mondelinge behandeling van 9 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Samenvatting

3. De feiten

Partijen hebben in 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW aan de [adres] in [vestigingsplaats]. In de schriftelijke huurovereenkomst staat opgenomen als verhuurder TO Vast en als huurder [partij A].

[partij A] handelde toen onder de naam [bedrijf].

Op 27 juni 2016 heeft [partij A] een B.V. opgericht, [bedrijf] B.V., en [partij A] heeft de zakelijke activiteiten van de [bedrijf] ingebracht in deze B.V.

Partijen hebben de in 2013 aangegane huurovereenkomst geactualiseerd in 2021. Daarbij werd meer ruimte gehuurd van TO Vast tegen een hogere huurprijs (€ 87.872,16 per jaar). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 7 jaar en 5 maanden. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (ROZ model 30-01-2015). In de huurovereenkomst staat als verhuurder TO Vast opgenomen en als huurder [partij A]. In de Algemene Bepalingen staat in artikel 6:

Onderhuur

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder is het Huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.

Ingeval Huurder handelt in strijd met artikel 6.1, verbeurt Huurder aan Verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor Huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van Verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.

Het is Huurder toegestaan onder te verhuren of ruimte in gebruik te geven aan een groepsmaatschappij in de zin van artikel 2:24b Burgerlijk Wetboek mits dat past binnen het gebruik zoals bedoeld in artikel 1.2 van de huurovereenkomst en deze onderhuurder/gebruiker de ruimte niet zal onderverhuren en/of in gebruik zal geven aan een derde. Huurder mag in de onderverhuurovereenkomst niet ten nadele van de hoofdhuurovereenkomst afwijken. Het voorgaande laat onverlet de verplichtingen van Huurder uit de huurovereenkomst. Huurder blijft het enige aanspraakpunt voor Verhuurder.

De huur is regelmatig betaald tot september 2025. Vanaf september 2025 (tot op heden) wordt de huur niet betaald en dat houdt verband met het faillissement van [bedrijf] B.V. per 8 oktober 2025.

De curator in het faillissement van [bedrijf] B.V., mr. N.J.H. Leferink, schrijft in november 2025 aan TO Vast onder meer:

…

Uit de administratie van de onderneming is mij gebleken dat gefailleerde van u de bedrijfsruimte huurde, gelegen aan de [adres]. Voor zover mij bekend is deze huurovereenkomst tot op heden (nog) niet geëindigd. Het is mij bekend dat er tussen u en de heer [partij A], (middellijk) bestuurder van mijn curanda, discussie bestaat over wie partij is/zijn bij de huurovereenkomst. Uit de administratie van mijn curanda is mij gebleken dat de eenmanszaak van de heer [partij A] op enig moment is ingebracht in een BV-structuur, hetgeen ertoe heeft geleid dat (onder meer) de huurovereenkomst in [bedrijf] B.V. is beland. Dit wordt ook onderstreept door het feit dat de huur jarenlang door [bedrijf] B.V. is betaald. Ook werden de facturen, verband houdend met de huur, door u aan “[bedrijf]” aan de [adres] verzonden. De enige onderneming met deze naam op dit adres, is mijn curanda. Er is m.i. dan ook geen andere conclusie mogelijk dan dat mijn curanda de huurder van voormeld pand is.

…

Hierbij zeg ik in bovengenoemd faillissement de huurovereenkomst betreffende de hierboven genoemde bedrijfsruimte op, met inachtneming van de kortst mogelijke opzegtermijn ingevolge de (Faillissements)wet. Dit is over het algemeen een opzegtermijn van drie maanden.

…

Voor zover er per datum faillissement (8 oktober 2025) sprake is van een huurachterstand, nodig ik u uit de vordering, voor zover deze ziet op de periode vóór datum faillissement, bij mij ter verificatie in te dienen. Dit houdt in dat u mij opgaaf doet van die vordering en dat ik deze vordering vervolgens zal plaatsen op de lijst van ingediende (concurrente) schuldvorderingen.

Voorts bericht ik u dat de huurtermijnen van na datum faillissement zogenaamde “boedelvorderingen” zijn. Dit zijn vorderingen die hoger in rang staan dan die van “gewone” schuldeisers. Of het tot een daadwerkelijke uitbetaling van deze boedelvordering komt, valt op dit moment nog niet te zeggen. Dit is pas duidelijk als het faillissement is afgewikkeld en vaststaat wat de opbrengsten zijn.

…

TO Vast heeft -stellende dat [partij A] zelf huurder is en niet de B.V.- [partij A] aangemaand om de huur vanaf september 2025 te voldoen. Omdat betaling uitbleef heeft TO Vast conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaak van [partij A] in [vestigingsplaats] en onder de Rabobank.

4. Het geschil, in conventie en reconventie

TO Vast vordert in conventie, na wijziging van eis, dat de huurovereenkomst per 1 juli 2026 wordt ontbonden en dat [partij A] wordt veroordeeld tot het betalen van de huur, vanaf september 2025 tot 1 juli 2026, zijnde een bedrag van € 91.825,40. [partij A] dient ook de contractuele boete te betalen, gebaseerd op art. 6.2 van de Algemene Bepalingen, over de periode 28 juni 2016 tot 1 juli 2026, door TO Vast berekend op € 1.437.763,70, dan wel een door de kantonrechter te bepalen boetebedrag. Ook dient [partij A] buitengerechtelijke kosten te betalen tot een bedrag van € 25.000,00 en dient [partij A] de proceskosten te betalen, inclusief de beslagkosten. De vordering van [partij A] in reconventie moet geheel worden afgewezen, aldus TO Vast.

Volgens TO Vast zijn de huurovereenkomsten gesloten met [partij A] en is er geen sprake van dat de huurovereenkomsten zijn gesloten met of op enige grond zijn overgegaan op de B.V. van [partij A]. TO Vast is pas sinds 2025 op de hoogte van de door [partij A] opgerichte B.V. [partij A] moet daarom de huur doorbetalen. TO Vast heeft inmiddels een andere huurder gevonden, vandaar dat [partij A] de huur dient te betalen tot 1 juli 2026. Omdat [partij A] het gehuurde vanaf de oprichting van de B.V. in 2016 in gebruik heeft gegeven aan een derde heeft [partij A] over de periode 28 juni 2016 tot 1 juli 2026 de dagelijkse boete verbeurd. [partij A] is ook de beslagkosten verschuldigd omdat TO Vast op goede gronden het conservatoir beslag heeft laten leggen.

[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van TO Vast in conventie en hij vordert in reconventie opheffing van de conservatoire beslagen, met veroordeling van TO Vast in de proceskosten.

Volgens [partij A] is de tweede huurovereenkomst aangegaan met de B.V. dan wel is de huurovereenkomst overgegaan op de B.V., op grond van contractsvernieuwing, contractsovername, bekrachtiging of toepassing van de Haviltex maatstaf. TO Vast heeft daarom te maken met de B.V. en dient de huurvordering in te dienen bij de curator, die daar ook voor open staat. De vordering dient daarom te worden afgewezen, net als de gevorderde boete en de diverse kosten. De boete is niet verschuldigd omdat de B.V. de huurder is (geworden) en voor zover [partij A] wel als huurder wordt aangemerkt dient de boete op grond van de omstandigheden te worden gematigd tot nihil.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling, in conventie en in reconventie

De centrale vraag in deze procedure is wie de huurder is van TO Vast, [partij A] zelf of zijn in 2016 opgerichte B.V. Het standpunt van [partij A] dat de B.V. de huurder is (geworden) en het verweer van TO Vast daartegen is gebaseerd op de volgende omstandigheden, die voldoende vast staan:

- zowel de eerste als de tweede huurovereenkomst vermeldt [partij A] zelf als huurder; doorgestreept zijn alinea’s die passen bij een rechtspersoon, met woorden als “vertegenwoordigd door”;

- TO Vast heeft haar facturen van meet af aan verstuurd aan het adres van de [bedrijf], gericht aan [bedrijf], t.a.v. dr.ir. [partij A];

- de facturen zijn vanaf 2013 telkens betaald van dezelfde bankrekening; in 2016 onder vermelding van [bedrijf], in de jaren 2017, 2018, 2019, 2021, 2022 en 2023 onder vermelding van [bedrijf] en dat geldt ook voor de betalingen in de jaren 2020 en 2024, met dien verstande dat er in die jaren één overboeking is geweest onder vermelding van [bedrijf] B.V.; in 2025 zijn 3 overboekingen gedaan onder vermelding van [bedrijf] B.V., de overige betalingen onder vermelding van [bedrijf];

- de curator van de B.V. stelt zich op het standpunt dat de B.V. huurder is/was.

contractsvernieuwing

Volgens [partij A] was het na oprichting van de B.V. de bedoeling dat deze vennootschap huurder zou worden. Met de inbreng van de onderneming in de B.V. is de huurovereenkomst meegegaan en TO Vast heeft hier stilzwijgend mee ingestemd, doordat zij facturen heeft gericht aan [bedrijf], op het kantooradres en doordat zij betalingen door de vennootschap heeft geaccepteerd. TO Vast heeft de huurbetalingen door de B.V. gezien op haar bankafschriften, althans had zij deze kunnen zien. TO Vast heeft zo’n tien jaar betalingen ontvangen van de B.V. en daartegen is nooit geprotesteerd, zodat [partij A] er op mocht vertrouwen dat TO Vast er stilzwijgend mee instemde.

TO Vast heeft dat standpunt weersproken: zij stelt dat zij pas eind 2025 op de hoogte is geraakt van de oprichting van de B.V. en van de inbreng van de eenmanszaak in de B.V. Volgens TO Vast is van contractsvernieuwing geen sprake geweest. Partijen zijn overeengekomen dat de huurrechten uitsluitend door [partij A] kunnen worden overgedragen of ingebracht middels een voorafgaande schriftelijke toestemming van TO Vast, en die toestemming ontbreekt. TO Vast betwist dat zij de huurbetalingen van de B.V. heeft gezien dan wel had moeten zien. TO Vast wijst er op dat van alle betalingen in die jaren er slechts 5 zijn overgemaakt onder vermelding van [bedrijf] B.V.

De kantonrechter overweegt dat niet vast staat dat TO Vast op de hoogte was van de inbreng van de onderneming in de B.V., en dat uit de omstandigheid dat betalingen zijn verricht door de B.V., waarbij heel soms de betaling is verricht onder vermelding van “[bedrijf] B.V.” niet kan worden afgeleid dat TO Vast moet hebben begrepen dat (na inbreng van de eenmanszaak van [partij A] in de B.V.) in het vervolg door de B.V. zou worden gehuurd en niet meer door [partij A]. Het moge zo zijn dat de bedoeling van [partij A] was dat de B.V. huurder werd maar dat is niet voldoende. Onder deze omstandigheden kan geen contractsvernieuwing worden aangenomen.

contractsoverneming

Datzelfde geldt voor contractsoverneming. Contractsoverneming is een driezijdige rechtshandeling. Voor zover de inbrengakte al is te beschouwen als akte van contractsoverneming vereist contractsoverneming de toestemming van TO Vast, en die ontbreekt. Bij de stukken zit ook geen voorstel voor contractsoverneming aan TO Vast zodat aan stilzwijgende aanvaarding daarvan niet wordt toegekomen, daargelaten dat stilzwijgende aanvaarding uit de omstandigheden niet kan worden afgeleid. Het accepteren van een enkele betaling onder vermelding van “[bedrijf] B.V.” leidt niet tot stilzwijgende aanvaarding en de overige omstandigheden passen ook bij de situatie als zou [partij A] zelf nog huurder zijn: de bankrekening waarvan de huur werd betaald bleef hetzelfde, de betalingen werden meestal gedaan door [bedrijf] ([vestigingsplaats]), net als voorheen en het adres bleef ook hetzelfde. Daarbij komt dat niet vast is komen te staan dat TO Vast wist van de inbreng van de onderneming van [partij A] in de B.V.

bekrachtiging

Volgens [partij A] is de B.V. contractspartij geworden door bekrachtiging. De rechtshandeling, het sluiten van de huurovereenkomst namens [bedrijf] B.V. i.o. is bekrachtigd bij de akte van bekrachtiging in 2016. Ook dit verweer gaat niet op omdat de eerste huurovereenkomst niet is gesloten tussen TO Vast en de B.V. i.o., maar met [partij A] zelf, en bovendien de tweede overeenkomst in 2021, na de oprichting van de B.V., ook is gesloten met [partij A] zelf.

haviltex maatstaf

Het beroep op toepassing van de Haviltex maatstaf ten slotte gaat evenmin op. [partij A] heeft op zich gelijk dat niet alleen de taalkundige uitleg van een overeenkomst doorslaggevend is om te bepalen wat partijen zijn overeengekomen en wie partij is bij een overeenkomst.

De omstandigheden die [partij A] aanvoert kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot de conclusie dat niet hij, maar de B.V. contractspartij is (geworden).

Het moge zo zijn dat [partij A] nimmer heeft beoogd zich in (2021) in privé te verbinden voor de huurverplichtingen, maar dat heeft niettemin plaatsgevonden en er zijn geen verklaringen of gedragingen waaruit moet worden afgeleid dat de werkelijke bedoeling van partijen was dat de B.V. contractspartij werd. Ook hier stelt de kantonrechter voorop dat niet vast is komen te staan dat TO Vast wist van de opgerichte B.V. en de inbreng van de onderneming in de B.V. De gang van zaken is bovendien niet veel veranderd na de oprichting van de B.V.: de wijze van facturering en adressering bleef hetzelfde en de omstandigheid dat betalingen werden gedaan door de B.V., zonder dat TO Vast dat duidelijk kon zien, is onvoldoende om aan te nemen dat het in 2021 de bedoeling was dat de B.V. contractspartij werd. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij de medische zaken deed en iemand anders de administratie waaronder deze huurovereenkomst. Hij heeft gesteld toentertijd niet oplettend genoeg te zijn geweest en ‘gewoon te hebben getekend’.

De kantonrechter begrijpt dat het vanuit zijn perspectief zo had moeten zijn dat de B.V. contractspartij was, maar er zijn geen omstandigheden die maken dat dat ook vanuit het perspectief van TO Vast zo zou moeten zijn.

Dit leidt tot de conclusie dat [partij A] als huurder van TO Vast moet worden beschouwd. TO Vast kan [partij A] zelf aanspreken voor de niet betaalde huur, zoals zij in deze procedure doet, en die huurachterstand zal ook worden toegewezen. TO Vast heeft het gehuurde opnieuw kunnen verhuren en vordert nog ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juli 2026. Ter zitting hebben beide partijen op dit punt aangegeven akkoord te zijn met beëindiging van de overeenkomst per 1 juli 2026 zodat de huurovereenkomst niet meer ontbonden hoeft te worden (voor zover dat met terugwerkende kracht al zou kunnen) omdat deze met wederzijds goedvinden is beëindigd per 1 juli 2026.

boetes

TO Vast vordert meer dan een miljoen aan boetes gegrond op artikel 6 van de Algemene Bepalingen. In dit geval heeft [partij A] de onderneming gaandeweg ingebracht dan wel in willen brengen in zijn (op advies van derden) opgerichte B.V. Dat ondernemingen van eenmanszaken worden ingebracht in een B.V. gebeurt vaker en wil niet per definitie zeggen dat de verhuurder daardoor slechter af is. In dit geval heeft de B.V. van [partij A] de huur zo’n 10 jaar keurig doorbetaald tot het faillissement in oktober 2025. Het is [partij A] gelet op 6.1 strikt genomen verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik af te staan, maar materieel is er geen echte derde in dit geval. Vanuit [partij A] veranderde slechts de rechtsvorm van de onderneming. De onderneming bleef feitelijk hetzelfde, een [bedrijf], en de zeggenschap binnen de onderneming bleef bij [partij A]. De situatie heeft ook raakvlakken met de situatie beschreven in lid 3 van artikel 6, waarin het [partij A] wel wordt toegestaan de ruimte in gebruik te geven aan een groepsmaatschappij, als het gebruik maar past binnen het overeengekomen gebruik.

Daarbij komt dat de conclusie in deze procedure is dat [partij A] huurder is (gebleven) en TO Vast dus niet tegen haar wil is gebonden aan een andere huurder. TO Vast heeft op die grond ook geen schade geleden. Op grond van deze omstandigheden matigt de kantonrechter de boetes tot nihil.

[partij A] zal in conventie worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 91.825,40, zijnde de huurachterstand over september 2025 tot en met juni 2026, te vermeerderen met de overeengekomen rente. Op dit bedrag kan in mindering strekken de door [partij A] betaalde waarborgsom van € 21.968,04 zodat resteert € 69.857,36. De vordering van [partij A] in reconventie, tot opheffing van het beslag is niet toewijsbaar omdat het beslag op zich rechtmatig is gelegd, zij het voor een te hoog bedrag.

buitengerechtelijke kosten

De door TO Vast gevorderde buitengerechtelijke kosten (van € 25.000,00) zullen beperkt worden toegewezen. TO Vast heeft die kosten gegrond op de (Algemene Bepalingen van) de huurovereenkomst en het betreft tarieven die hoger zijn dan de tarieven opgenomen in de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter ziet aanleiding de gevorderde overeengekomen buitengerechtelijke kosten te matigen (art. 242 Rv.) tot de redelijke en gangbare tarieven van de staffel van het besluit BIK nu gesteld noch gebleken is dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger waren dan deze tarieven en het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag. Toegewezen zal worden een bedrag van € 1.473,57 gerelateerd aan de hoofdsom van € 69.857,36.

[partij A] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten en beslagkosten) betalen. Ook deze kosten worden toegewezen gerelateerd aan de hoofdsom van € 69.857,36. Voor beslagkosten zal worden toegewezen een bedrag van € 2.700,06 (€ 1.214,00 voor salaris, € 772,60 voor exploten en € 714,00 voor griffierecht). Vergoeding van hogere beslagkosten wordt als nodeloos veroorzaakt of aangewend afgewezen. Gelet op de beperkte inhoud en de samenhang worden de kosten van TO Vast in reconventie begroot op nihil. De proceskosten van TO Vast worden in conventie dus begroot op:

- kosten dagvaarding € 120,21

- griffierecht € 790,00 (= € 1.504,00 - griffierecht beslag)

- beslagkosten € 2.700,06

- gemachtigdesalaris € 1.732,00 (2 punten a € 866,00 per punt)

- nakosten € 144,00 (te vermeerderen met evt. kosten van betekening)

Totaal € 5.486,27

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

veroordeelt [partij A] om aan TO Vast te betalen een bedrag van € 69.857,36, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1% per maand over het toegewezen bedrag, met een minimum van € 300,00 per maand, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [partij A] om aan TO Vast te betalen een bedrag van € 1.473,57 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 5.486,27, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

wijst de vordering in reconventie af,

veroordeelt [partij A] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van TO Vast begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op

25 augustus 2026.