ECLI:NL:RBOVE:2026:523

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

- de dagvaarding met producties;- de conclusie van antwoord met producties.

Op 27 januari 2026 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser] met gemachtigde mr. Briedé en [gedaagde] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat de zaak over?

Sinds 1 september 2022 huurt [eiser] een kamer (genummerd [nummer] ) in het gebouw aan het adres [adres] van [gedaagde] . Op 16 januari 2026 heeft [gedaagde] de sloten van de woning vervangen en de spullen die zich in de kamer van [eiser] bevonden verwijderd en elders opgeslagen. [eiser] kan er niet meer in en wil zijn woning terug. Ook wil hij een voorschot op een schadevergoeding. [gedaagde] stelt dat er sprake is van een verstoorde huurrelatie en dat [eiser] niet voldoet aan zijn betalingsverplichting. Hij wil dat de vorderingen daarom worden afgewezen.

3. Het geschil

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te gebieden om [eiser] per direct weer toegang tot het gehuurde c.q. de kamer nr. [nummer] aan de [adres] te verschaffen op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van de dag dat hij zich hieraan niet houdt, met een maximum van € 100.000,00;

II. [gedaagde] te verbieden om [eiser] andermaal eigenmatig te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 100.000,00;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het ten deze te wijzen van voorschot een bedrag € 3.525,00 aan [eiser] te betalen bij wijze van een voorschot op schadevergoeding;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

[gedaagde] voer verweer.

4. De beoordeling

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

Spoedeisend belang

[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen. Hij heeft sinds 16 januari 2026 geen toegang tot zijn kamer.

Toegang tot de woning

Tussen partijen staat vast dat er op 1 september 2022 een huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd. [gedaagde] stelt dat hij medio 2025 heeft medegedeeld dat de huur wordt verhoogd van € 675,00 tot € 750,00 per maand. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] niet tijdig bewaar gemaakt en mocht hij er daarom vanuit gaan dat [eiser] akkoord ging met de huurverhoging. Omdat betaling van de huurverhoging uitbleef, heeft [gedaagde] de kamer ontruimd. Verder voert [gedaagde] aan dat bij het ontruimen is gebleken dat de kamer in sterk verwaarloosde staat verkeerde.

De kantonrechter overweegt dat geen van deze stellingen de feitelijke ontruiming van de woning rechtvaardigen. In artikel 555 Rv is bepaald dat ontruiming van een woning alleen is toegestaan als er een executoriale titel voor is en als de deurwaarder dit uitvoert. In artikel 7:231 lid 1 BW is verder bepaald dat een ontbinding van de huur slechts door de rechter kan geschieden. Het is niet toegestaan om hier schriftelijk van af te wijken. De hiervoor genoemde artikelen zijn ook van toepassing bij een vermeende huurachterstand, en ook indien de verhuurder meent dat er sprake is van een verstoorde huurrelatie. Dit dient ter bescherming van huurders. [gedaagde] heeft daarom onrechtmatig gehandeld door [eiser] te ontruimen en de sloten te vervangen.

[gedaagde] is ten onrechte gestopt met het verschaffen van het woongenot. De vordering om [eiser] weer toegang tot het gehuurde te verschaffen wordt toegewezen. Dat [gedaagde] de kamer naar eigen zeggen al vanaf 18 januari 2026 aan een ander heeft verhuurd, levert voor [gedaagde] een probleem op, maar staat aan toewijzing van de vordering van [eiser] niet in de weg. [gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld en kan de gevolgen daarvan niet ontlopen door de kamer van [eiser] snel aan een ander te verhuren. De kantonrechter geeft [gedaagde] wel enkele dagen om de kamer weer beschikbaar te krijgen voor [eiser] .

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] de redelijkheid van zijn handelen verdedigd en daarbij zeker niet de indruk gewekt dat hij dit niet nogmaals op deze wijze zou doen. De kantonrechter zal daarom ook de vordering om [gedaagde] te verbieden om [eiser] nogmaals eigenmatig te ontruimen toewijzen en dwangsommen opleggen. De gevorderde dwangsommen worden gematigd en gemaximeerd zoals in de beslissing vermeld.

Schadevergoeding

[eiser] vordert een voorschot op een schadevergoeding. Voor een geldvordering in kort geding geldt dat terughoudendheid op zijn plaats is. Het bestaan van een geldvordering moet niet alleen voldoende aannemelijk zijn, maar daarnaast moet sprake zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter ook het restitutierisico betrekken. Dat is het risico van onmogelijkheid van terugbetaling voor het geval de bodemrechter anders mocht beslissen.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling zijn schade nader toegelicht. Hij stelt dat zijn materiële schade onder meer bestaat uit gederfd woongenot en de noodzaak tot het treffen van vervangende woonruimte. Verder heeft hij reiskosten moeten maken en een busje moeten huren voor het vervoeren van zijn spullen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Gelet op de onderbouwing van [eiser] wijst de kantonrechter een bedrag van € 1.500,- als voorschot toe. Daarnaast acht de kantonrechter het aannemelijk dat [eiser] door het onrechtmatig handelen van [gedaagde] immateriële schade heeft geleden. Hiervoor kent de kantonrechter een bedrag van € 500,- als voorschot toe. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om in totaal een bedrag van € 2.000,00 aan [eiser] te betalen bij wijze van voorschot op een schadevergoeding.

Proceskosten

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- griffierecht

€

93,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

Totaal

€

771,00

5. De beslissing

gebiedt [gedaagde] om [eiser] vanaf zaterdag 31 januari 2026 om 09.00 uur weer toegang tot het gehuurde c.q. de kamer nr. [nummer] aan de [adres] te verschaffen,

verbiedt [gedaagde] om [eiser] andermaal eigenmatig te ontruimen,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 200,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 voldoet, tot een maximum van in totaal € 20.000,00 is bereikt,

veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 2.000,00 aan [eiser] te betalen als voorschot op een schadevergoeding,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 771,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman op 27 januari 2026.