ECLI:NL:RBOVE:2026:5334

1. [partij A1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,- de mondelinge behandeling van 19 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [partij A] ,- de pleitnota van [partij B] , tevens conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie.

2. De feiten

Partijen hebben op 28 november 2025 een koopovereenkomst gesloten. [partij A] hebben aan [partij B] het appartement aan het [adres 1] verkocht voor € 470.000,00 k.k. Verder zijn partijen overeengekomen dat het appartement geleverd zou worden op 1 juni 2026.

In de koopovereenkomst is, onder meer, het volgende opgenomen:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: appartement voor bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van diens recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

In de advertentie op de website www.funda.nl werd vermeld dat het appartement een gezamenlijke fietsenberging had. Het betrof een garage die gehuurd werd door de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). De eigenaren van de appartementen kunnen de garage gebruiken om hun fietsen te stallen.

Voorafgaand aan de verkoop van het appartement hebben [partij A] onder meer de notulen van de vergadering van de VvE van 14 mei 2025 met [partij B] gedeeld. Daarin staat onder meer:

(…) De heer [naam] : opzegging door de VvE ([nummer 1]) van het lopende huurcontract tussen de VvE ([nummer 1]) en [bedrijf] B.V. m.b.t. de [adres 2] . De kosten van de garage worden in rekening gebracht aan de VvE ([nummer 1]), uiteindelijk wordt ca. 80% van deze kosten indirect betaald door VvE ([nummer 2]) welke er niet of nauwelijks gebruik van maakt.

De heer [naam] geeft aan dat de commerciële eigenaren hier geen gebruik van maken, maar wel het overgrote deel moeten betalen aan huurkosten. En dat de huur mer de ondersplitsing opgezegd kan worden. De heer [partij A1] geeft aan dat de eigenaren van de woningen hun fietsen hier graag stallen en vraagt of het mogelijk is dat de nieuwe VvE het huurcontact overneemt. De heer [naam] komt met een voorstel voor verhuur van de garage aan de nieuwe vereniging de gemeenschap woningen. Dit voorstel zal gericht worden aan de heer [partij A1] .

De verhuurder van de fietsenberging heeft de huurovereenkomst met de VvE per brief van 24 november 2025 opgezegd tegen 1 juli 2026. Er is geen nieuwe huurovereenkomst aangeboden aan de bewoners van de appartementen. De garage is namelijk verkocht aan een derde partij, die daarvan zelf gebruik gaat maken.

Per e-mail van 6 mei 2026 is de huuropzegging doorgestuurd naar [partij A] Vervolgens heeft de makelaar van [partij A] [partij B] per e-mail 13 mei 2026 geïnformeerd over de opzegging van de huur van de fietsenberging.

[partij B] heeft daarop juridisch advies ingewonnen. Per brief van 28 mei 2026 heeft [partij B] [partij A] in gebreke gesteld en gesommeerd het appartement te leveren inclusief het gebruik van de fietsenstalling of een gelijkwaardig alternatief.

Daaropvolgend hebben [partij A] per brief van 3 juni 2026 [partij B] in gebreke gesteld en gesommeerd om alsnog mee te werken aan levering van het appartement.

Per brief van 6 juni 2026 heeft [partij B] de buitengerechtelijke ontbinding van koopovereenkomst met [partij A] ingeroepen en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom.

Partijen hebben vervolgens nog contact gehad over een mogelijke oplossing, maar dat heeft niet tot resultaat geleid.

Het appartement is tot op heden niet aan [partij B] geleverd.

3. Het geschil

[partij A] vorderen - samengevat – dat [partij B] veroordeeld wordt om mee te werken aan levering van het appartement op straffe van een dwangsom en tot betaling van de contractuele boete van € 18.330,00, met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.

Volgens [partij A] is [partij B] op grond van de koopovereenkomst gehouden om mee te werken aan de levering van het appartement. Er is volgens [partij A] geen sprake van non-conformiteit. Ook zijn er geen gronden voor dwaling of bedrog aanwezig.

[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure. Volgens [partij B] hadden [partij A] hem moeten informeren over het feit dat de fietsenberging gehuurd werd door de VvE en dat de huur opgezegd was. Zij hebben daarmee hun mededelingsplicht geschonden. De koopovereenkomst is daarom rechtsgeldig ontbonden op grond van non-conformiteit, dan wel vernietigbaar vanwege dwaling of bedrog.

[partij B] vordert in reconventie – samengevat - betaling van een voorschot op de geleden schade en de contractuele boete van 10% van de koopsom.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en reconventie

De vorderingen van beide partijen hangen met elkaar samen en worden daarom gezamenlijk beoordeeld.

Spoedeisend belang

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [partij A] (in conventie) en [partij B] (in reconventie) daarbij een spoedeisend belang hebben. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van [partij A] en [partij B] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening gerechtvaardigd is.

Partijen hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een spoedeisend belang. [partij A] hebben toegelicht dat hun inboedel al uit het appartement is gehaald en dat zij wachten op ontvangst van de koopsom om nieuwe woonruimte te kunnen kopen. [partij B] heeft toegelicht dat hij als gevolg van de koop van het appartement diverse financiële verplichtingen met derden is aangegaan die hij moet nakomen.

[partij B] moet meewerken aan levering van het appartement

Het uitgangspunt is dat op 28 november 2025 door partijen een koopovereenkomst is gesloten die in beginsel nagekomen moet worden. [partij B] voert echter aan dat de koopovereenkomst door hem is ontbonden op grond van non-conformiteit, dan wel dat de overeenkomst vernietigbaar is, omdat deze zou zijn aangegaan onder invloed van dwaling dan wel bedrog. Deze verweren slagen niet en dat zal hierna toegelicht worden. [partij B] noemt in zijn processtuk terloops dat mogelijk sprake is van bedrog, maar ten aanzien van dat verweer stelt [partij B] onvoldoende feiten. Dat verweer slaagt daarom ook niet.

Het appartement beantwoordt wel aan de overeenkomst

[partij B] stelt dat hij een appartement heeft gekocht met fietsenberging. Nu de fietsenberging niet langer bruikbaar is, is er volgens [partij B] sprake van non-conformiteit en was hij gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden.

Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen vrij om daarvan af te wijken, zoals zij dat ook in de koopovereenkomst hebben gedaan. In artikel 6.1 van de overeenkomst is namelijk bepaald dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is vervolgens bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als appartement voor particuliere bewoning. Deze bepalingen - die gebaseerd zijn op het NVM-model – bevatten een uitsluiting van aansprakelijkheid ten gunste van de verkoper. Onder 'normaal gebruik' van een woning wordt in het algemeen verstaan gebruik waarbij de veiligheid van en in de woning in voldoende mate gewaarborgd is, waarbij sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en waarbij het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Niet is gebleken dat partijen in de koopovereenkomst een aparte clausule hebben opgenomen over het gebruik van de fietsenberging. Sterker nog, [partij B] heeft ter zitting verklaard dat hij niet met zijn aankoopmakelaar heeft besproken dat de fietsenberging voor hem essentieel was om het appartement te kopen. Kortom, het niet kunnen gebruiken van de fietsenberging staat niet in de weg aan het normaal gebruik van de het appartement als woonruimte, hetgeen in de koopovereenkomst is afgesproken. Daarmee is het voorshandse oordeel dat in de bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het appartement dus beantwoordt aan de overeenkomst en dat [partij B] niet gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden.

Geen sprake van dwaling

[partij B] stelt vervolgens dat er sprake is van dwaling en de koopovereenkomst op grond daarvan vernietigbaar is. Hij voert aan dat als hij had geweten dat het appartement niet zou beschikken over een fietsenberging, hij de woning niet voor € 470.000,00 gekocht zou hebben. Een succesvol beroep op dwaling is op grond van artikel 6:228 lid 1 BW alleen mogelijk indien de dwaling te wijten is aan een mededeling van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Verder dient de dwalende (in dit geval [partij B] ) bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet - of niet onder dezelfde voorwaarden - te zijn aangegaan en ook voor de wederpartij moest het duidelijk zijn dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was. Van wederzijdse dwaling is sprake indien beide partijen van de onjuiste veronderstelling uitgingen. Voorshands is daarvan onvoldoende gebleken en dat licht de voorzieningenrechter als volgt toe.

Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt onder meer dat [partij A] vóór het sluiten van de koopovereenkomst de notulen van de VvE-vergadering van 14 mei 2025 hebben gedeeld met [partij B] . Uit die notulen is af te leiden dat de huur van de fietsenberging door de verhuurder zal worden opgezegd en dat de verhuurder met een nieuw voorstel zal komen voor de bewoners van de appartementen. Dat voorstel is er nooit gekomen, omdat de verhuurder de berging verkocht heeft aan een derde partij. Deze notulen zijn door [partij B] pas op 19 mei 2026 gedownload. Verder stelt de advocaat van [partij B] dat [partij A] op de vragenlijst die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst bij vraag 17 hadden moeten invullen dat er sprake was van een huursituatie die eindig was. Maar die stelling gaat voorbij aan het feit [partij A] op vraag 1 onder m van de vragenlijst hebben geantwoord dat de fietsenberging geen onderdeel uitmaakte van het appartement. Eveneens uit de splitsingsakte, die door [partij B] pas is gedownload op 19 mei 2026, blijkt dat de berging geen onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke ruimte.

Het uitgangspunt is dat de mededelingsplicht van de verkoper voorgaat op de onderzoeksplicht van de koper. [partij A] hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de nodige (en juiste) informatie gedeeld over de fietsenberging. Het is vervolgens aan [partij B] om de overgelegde informatie te bekijken voor het tekenen van de koopovereenkomst. Dat heeft [partij B] kennelijk niet gedaan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit die stukken blijkt dat [partij A] voldoende informatie omtrent de fietsenberging hebben gedeeld met [partij B] . Dat [partij A] pas per e-mail van 6 mei 2026 de huuropzegging hebben gedeeld met [partij B] - naar hun zeggen omdat zij die informatie ook niet eerder hadden ontvangen - maakt dat niet anders. Wat daar ook van zij: niet is gebleken dat [partij B] aan [partij A] heeft laten weten dat de aanwezigheid van de fietsenberging van doorslaggevende betekenis was voor aankoop van het appartement en [partij A] waren daarvan dus niet op de hoogte. Het beroep op dwaling kan ook daarom niet slagen.

[partij B] moet meewerken aan levering van het appartement

De conclusie is dus dat voorshands niet is gebleken dat het appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt alsmede dat het beroep op dwaling niet slaagt. [partij B] was niet gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden of zich te beroepen op opschorting. Er is immers geen sprake van een tekortkoming of niet-nakoming aan de zijde van [partij A] [partij B] zal daarom mee moeten werken aan levering van het appartement en die vordering van [partij A] is dus toewijsbaar.

De vorderingen van [partij B] worden afgewezen

Het voorgaande betekent ook dat de vordering van [partij B] tot betaling van schadevergoeding en de contractuele boete zal worden afgewezen.

[partij B] moet de contractuele boete betalen

[partij A] kunnen aanspraak maken op de contractuele boete van artikel 14.3 van de koopovereenkomst, omdat [partij B] niet binnen acht dagen na in gebreke te zijn gesteld alsnog aan zijn verplichtingen heeft voldaan. De gevorderde contractuele boete wordt toegewezen zoals gevorderd.

Geen dwangsom

De door [partij A] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat de gevorderde contractuele boete reeds een voldoende prikkel is tot nakoming van de verplichting mee te werken aan de levering van het appartement.

[partij B] moet de proceskosten betalen

[partij B] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

152,98

- griffierecht

€

1.414,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.932,98

5. De beslissing

veroordeelt [partij B] om, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van het appartemensrecht aan het [adres 1] , conform de koopovereenkomst die [partij B] met [partij A] sloot, ten overstaan van een notaris, verbonden aan notariskantoor KienhuisLegal, althans op een door de notaris te bepalen datum en tijdstip, onder meer door ondertekening van de notariële akte van levering, een en ander tegen betaling door [partij B] , voor de datum van levering, van (a) de koopsom van € 470.000,00, (b) de verschuldigde overdrachtsbelasting in verband met de overdracht van het hiervoor omschreven appartemensrechts en (c) alle overige lasten en kosten zoals die blijken uit de door de notaris op te stellen nota van afrekening,

veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van de contractueel verschuldigde boete van € 18.330 voor periode van 12 juni tot en met 24 juni 2026,

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 2.932,98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.