ECLI:NL:RBOVE:2026:5560

1. de vennootschap onder firma [gedaagde 1],

1. De zaak in het kort

[eiser] verhuurt een bedrijfsruimte inclusief onder meer een van deze bedrijfsruimte afhankelijke (bedrijfs)woning aan [gedaagde 1]. [gedaagde 1] heeft een (aanzienlijke) huurachterstand doen laten ontstaan en de exploitatie van het restaurant is gestaakt. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming toe.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 augustus 2026 met producties 1 – 27;

- de e-mail van [gedaagde 1] aan de rechtbank van 8 september 2026, waarmee zij de producties 1 – 15 in het geding brengt;- het bericht van [eiser] aan de rechtbank van 9 september 2026, waarmee zij de producties 28 – 36 in het geding brengt;- de e-mail van [gedaagde 1] aan de rechtbank van 10 september 2026, waarmee zij productie 16 in het geding brengt;- de mondelinge behandeling van 11 september 2026, waarbij partijen zijn verschenen en zijn bijgestaan door hun gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Ter zitting is geconstateerd dat [gedaagde 1] productie 16 binnen 24 uur vóór de mondelinge behandeling heeft ingediend. [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen toelating van dit processtuk in het geding. Op grond van artikel 3.16 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken (per 1 juli 2025) worden processtukken die binnen 24 uur (één werkdag) vóór de mondelinge behandeling zijn ingediend, in beginsel buiten beschouwing gelaten. Mr. Sehdou heeft geen (toereikende) verklaring gegeven voor het laattijdig indienen van productie 16. De kantonrechter zal productie 16 daarom buiten beschouwing laten.

3. De feiten

[gedaagde 1] huurt met ingang van 1 maart 2023 de bedrijfsruimte (als bedoeld in artikel 7:290 BW) aan de [adres], inclusief onder meer een van deze bedrijfsruimte afhankelijke (bedrijfs)woning op de tweede verdieping. Van de overeenkomst maken deel uit de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (ROZ-model 2012).

Artikel 1.3 van de huurovereenkomst vermeldt:

Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een restaurant met de focus op diner (en lunch) met hoogwaardige gerechten met Arabische invloeden alsmede als een van die bedrijfsruimte afhankelijke bedrijfswoning.

In artikel 14.14.2 van de huurovereenkomst staat:

In afwijking van artikel 23.4 van de Algemene Bepalingen komen verbouwingen/ verbeteringen/ veranderingen door en/of op kosten van Huurder na beëindiginig van de huurovereenkomst om niet ten goede van Verhuurder. Huurder is niet gerechtigd tot verwijdering van deze verbouwingen / verbeteringen en/of veranderingen.

In artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen staat:

Huurder zal het gehuurde- gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (...)

4. Het geschil

[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis “de woning aan de [adres]” te ontruimen, met (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.

[gedaagde 1] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van

[eiser], dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van

[eiser] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

[gedaagde 1] heeft – terecht – opgemerkt dat in het petitum (de eis) melding wordt gemaakt van “de woning aan de [adres]”, terwijl het gehuurde ziet op bedrijfsruimte met woonruimte aan de [adres]. Volgens haar moet daarom de vordering worden afgewezen. Dit verweer slaagt niet.

Uit de dagvaarding blijkt immers duidelijk dat het [eiser] gaat om ontruiming van (al) het door [gedaagde 1] gehuurde als hiervoor onder 3.1 vermeld en hierover heeft bij [gedaagde 1], zo is gebleken uit haar inhoudelijke verweer ter zitting, ook geen enkel misverstand bestaan.

Spoedeisend belang

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van het gevorderde.

Toetsingskader

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

[gedaagde 1] moet ontruimen

Tussen partijen is niet in geschil dat de laatste betaling (van een bedrag van

€ 1.000,-) is gedaan op 22 maart 2026. Nadien is niets meer betaald. Daarmee is de (aanzienlijke) huurachterstand gegeven. Evenmin is in geschil dat de exploitatie van het restaurant is gestaakt. Daarmee is sprake van tekortkomingen van [gedaagde 1] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst (het (tijdig) betalen van de verschuldigde huur en het daadwerkelijk in overeenstemming met de bestemming gebruiken van het gehuurde). Voor een bespreking van de overige gestelde tekortkomingen (gebrekkig onderhoud, geluidsoverlast, plaatsen serre zonder vergunning) ziet de kantonrechter geen aanleiding, gelet op het navolgende.

Volgens [gedaagde 1] is ondanks deze tekortkomingen (de huurachterstand en het staken van de exploitatie) – waarvan gesteld noch gebleken is dat deze van bijzondere aard of geringe betekenis zijn – niet in de vereiste mate aannemelijk dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden. De tekortkomingen zijn namelijk volgens haar mede door toedoen van [eiser] veroorzaakt, waarmee zij kennelijk heeft bedoeld te stellen dat de tekortkomingen haar niet (volledig) kunnen worden toegerekend. Nu voor ontbinding van een overeenkomst toerekenbaarheid van de tekortkoming niet vereist is, gaat (alleen daarom al) dit betoog niet op.

De conclusie is dan ook dat in een bodemprocedure naar verwachting de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken.

De volgende vraag is of vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming van het gehuurde moet worden toegewezen. Volgens [gedaagde 1] moet deze vraag ontkennend worden beantwoord. Zou zij nu gedwongen worden tot ontruiming, dan kan zij de onderneming – waarin zij naar eigen zeggen ruim € 130.000 (inclusief verbeteringen aan het gehuurde) heeft geïnvesteerd – niet meer overdragen aan een derde.

De kantonrechter volgt haar daarin niet, gelet op het navolgende. Gesteld noch gebleken is dat er concreet zicht is op een kandidaat is die bereid is om de (feitelijk gestaakte) onderneming over te nemen, laat staan dat met betrekking tot die kandidaat zicht is op het “overnemen” van de huurovereenkomst (al dan niet via een procedure als bedoeld in artikel 7:307 BW). Niet valt in te zien waarom het belang van [gedaagde 1] bij het “behouden van een kans” op overname zwaarder zou moeten wegen dan het belang van

[eiser] bij ontruiming van een huurder die haar verplichtingen niet nakomt.

De stelling dat het (woon)belang van de in de woonruimte verblijvende partner van [gedaagde 2] maakt dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen, gaat niet op. Zij is immers geen partij in deze procedure (en een verweer jegens haar kan dan ook niet in de beoordeling worden betrokken).

Proceskosten

[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

125,57

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

950,07

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

6. De beslissing

veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 950,07, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op

18 september 2026.