ECLI:NL:RBOVE:2026:5871

1. [eiser 1],wonende te [woonplaats 1],

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 februari 2026,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.

De mondelinge behandeling is gehouden op 27 augustus 2026 waar partijen zijn verschenen, [eisers] vertegenwoordigd door hun gemachtigde die zich daarbij heeft bediend van pleitaantekeningen. [gedaagde] is in persoon verschenen en heeft zich bediend van een pleitnota.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

Partijen hebben samen een bemiddelingsovereenkomst gesloten met [bedrijf] ([bedrijf]). Hierbij is een courtage overeengekomen van 1,5% van de verkoopprijs. [eisers] hebben het gehele courtagebedrag van € 6.600,00 voldaan. Zij vorderen van [gedaagde] dat hij de helft van dit bedrag aan hen voldoet. [gedaagde] betaalt niet en beroept zich op opschorting. De ingeschakelde makelaar heeft volgens hem zijn werk niet goed gedaan waardoor [gedaagde] schade heeft geleden. De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde] zijn deel van het courtagebedrag aan [eisers] dient te betalen. De vordering wordt grotendeels toegewezen. Wel bestaat er aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.

3. De feiten

Partijen hebben op 14 juni 2025 samen een bemiddelingsovereenkomst (overeenkomst van opdracht) gesloten met [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) strekkende tot verkoop van de woning aan het adres [adres]. Hierbij is een courtage overeengekomen van 1,5% van de koopsom. In deze woning woonde mevrouw [naam 1] overleden op [overlijdensdatum] 2025.

Partijen staan in familieverhouding tot elkaar. [gedaagde] is de schoonzoon van wijlen mevrouw [naam 1]. [gedaagde] is weduwnaar van mevrouw [naam 2], dochter van [naam 1].

De woning is verkocht voor een bedrag van € 440.000,00. De courtage is 1,5% van dit bedrag zijnde een bedrag van € 6.600,00.

Bij factuur van 3 september 2025 heeft [bedrijf] aan [gedaagde] een factuur gestuurd ter zake courtage van 1,5% van € 440.000,00 met een bedrag van in totaal € 6.600,00.

Op deze factuur staat vermeld: “Te verrekenen bij eigendomsoverdracht doch uiterlijk

29-10-2025”.

De woning is geleverd op 7 november 2025. De courtage is op verzoek van [gedaagde] niet op zijn deel van de te ontvangen verkoopprijs in mindering gebracht. Blijkens de nota van afrekening verkoop is de courtage in zijn geheel op het deel van [eisers] in rekening gebracht.

[eisers] hebben bij schrijven van 17 november 2025 [gedaagde] verzocht om zijn deel van de courtage, te weten een bedrag van € 3.300,00, aan hen te betalen.

4. Het geschil

[eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.300,00, vermeerderd met incassokosten, wettelijke rente en proceskosten.

Zij hebben hun vordering gegrond op artikel 6:10 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens [eisers] zijn partijen als mede-opdrachtgevers hoofdelijk aansprakelijk voor de courtage van de bemiddelingsovereenkomst die zij met [bedrijf] zijn aangegaan. [eisers] stellen dat partijen ieder voor de helft van de schuld draagplichtig zijn en de bemiddelingsovereenkomst hen beiden ten goede is gekomen. [eisers] stellen dat zij de gehele schuld van € 6.600,00 hebben voldaan.

Op grond van artikel 6:10 BW nemen zij regres op [gedaagde] voor de helft van dat bedrag.

[gedaagde] heeft zijn betalingsverplichting jegens [eisers] opgeschort en beroept zich daarbij in de eerste plaats op een tekortkoming van de makelaar in de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst. [gedaagde] voert aan dat de makelaar twee heren heeft gediend te weten die van partijen en die van de kopers van de woning die hun woning ook te koop zetten. Ook is op verzoek van de kopers van de woning de leveringsdatum gewijzigd van 29 oktober 2025 naar 7 november 2025. [gedaagde] heeft daarvoor geen toestemming gegeven. [gedaagde] stelt dat zijn toestemming wel was vereist. Hij wijst daarbij op artikel 4.1. van de koopovereenkomst waarin staat opgenomen dat wijziging van de passeerdatum slechts mogelijk is indien partijen daarover nader overeenkomen. [gedaagde] stelt dat hij door de wijziging van de passeerdatum schade heeft geleden. Hij berekent deze schade op een bedrag van € 325,44 (9 dagen x € 36,16) uitgaande van de wettelijke rente van 6% en een bedrag van € 220.000,00 (helft van de verkoopprijs van de woning). [gedaagde] wijst er verder op dat hij de makelaar had verzocht om twee facturen (van allebei € 3.300,00) maar dat de makelaar dit verzoek niet heeft ingewilligd.

Dat [eisers] de hele schuld hebben voldaan maakt nog niet dat [gedaagde] de helft aan hen moet voldoen, aldus [gedaagde].

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

De bemiddelingsovereenkomst die partijen hebben gesloten met [bedrijf] ([bedrijf]) dient te worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in 7:400 BW.

Ingevolge artikel 6:6 lid 1 BW geldt daarbij dat indien een prestatie door twee of meer schuldenaren verschuldigd is, zij ieder voor een gelijk deel verbonden zijn, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat zij voor ongelijke delen of hoofdelijk verbonden zijn.

[eisers] hebben een vordering ingesteld tegen [gedaagde] op grond van artikel 6:10 BW. [eisers] stellen dat partijen samen een overeenkomst hebben gesloten met [bedrijf] waarvoor zij beiden hoofdelijke schuldenaar zijn, en zij beiden voor gelijke delen verplicht zijn in de schuld en de kosten bij te dragen.

Artikel 6:10 lid 1 BW luidt: “Hoofdelijke schuldenaren zijn, ieder voor het gedeelte van de schuld dat hem in hun onderlinge verhouding aangaat, verplicht overeenkomstig de volgende leden in de schuld en in de kosten bij te dragen.” Dit wordt een regresvordering genoemd. Van belang is de vraag wanneer deze vordering ontstaat.

De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BU3784) in 3.6. overwogen dat tot uitgangspunt moet dienen dat de regresvordering van een hoofdelijk verbonden schuldenaar pas ontstaat op het moment dat hij de schuld aan de schuldeiser voldoet voor meer dan het gedeelte dat hem aangaat.

De Hoge Raad overweegt in 3.7.3. dat:

“Anders dan in beide genoemde zaken, is evenwel van een opeisbare regresvordering uit hoofde van art. 6:10 BW pas sprake indien en voor zover de hoofdelijk medeschuldenaar de vordering van de schuldeiser voldoet voor meer dan het gedeelte dat hem aangaat.”

En in 3.7.4:

“Hoofdelijke schuldenaren zijn, ook voordat een regresvordering ontstaat, in hun onderlinge verhouding verplicht zich te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (art. 6:8 in verbinding met art. 6:2 BW).”

In de onderhavige zaak hebben [eisers] de gehele schuld op 7 november 2025 voldaan aan [bedrijf] en is de regresvordering van [eisers] dus per die datum ontstaan.

[gedaagde] heeft zich jegens [eisers] beroepen op opschorting.

Het recht op opschorting is geregeld in artikel 6:262 BW. Lid 1 van dit artikel luidt:

“Komt een der partijen haar verbintenis niet na, dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.”

[gedaagde] heeft aan zijn verweer ten grondslag gelegd dat de makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Dit verweer roept [gedaagde] ook in tegen [eisers] nu zij regres op hem nemen.

Artikel 6:11 lid 1 BW luidt: “Een uit hoofde van het vorige artikel tot bijdragen aangesproken medeschuldenaar kan de verweermiddelen die hij op het tijdstip van het ontstaan van de verplichting tot bijdragen jegens de schuldeiser had, ook inroepen tegen de hoofdelijke schuldenaar die de bijdrage van hem verlangt.”

Gelet op de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad kan [gedaagde] deze verweren ook tegen [eisers] inroepen als mocht blijken dat de makelaar inderdaad tekort is geschoten, of als mocht blijkt dat er sprake is van dwaling of strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid. Het verweer van [gedaagde] is namelijk eerder ontstaan dan het moment dat [eisers] de hele schuld voldeden. Dit blijkt uit de onbestreden feiten dat de schuld is voldaan nadat de woning bij de notaris is gepasseerd op 7 november 2025 terwijl het beroep op een tekortkoming door [gedaagde] al voor die datum bij de makelaar is gedaan, blijkens de brief van 27 oktober 2025 van [gedaagde], en [eisers] op 7 november 2025 met de bezwaren van [gedaagde] bekend waren.

Is er sprake van een tekortkoming

De kantonrechter oordeelt dat het verweer van [gedaagde] dat de makelaar tekort is geschoten niet kan slagen omdat [gedaagde] dit verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] gesteld dat de makelaar beloftes niet is nagekomen maar heeft hij deze stelling niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Ook heeft [gedaagde] niet voldoende concreet onderbouwd dat de makelaar twee heren heeft gediend, wat het gevolg daarvan zou moeten zijn en welke eventuele schade [gedaagde] daardoor heeft geleden.

Dat de passeerdatum (zonder toestemming van [gedaagde]) is gewijzigd levert evenmin een omstandigheid op die [gedaagde] met succes tegen [eisers] kan tegenwerpen. Immers [gedaagde] was aanwezig op de leveringsdatum van 7 november 2025 en heeft meegewerkt aan de levering door zijn handtekening te zetten zodat het ervoor kan worden gehouden dat [gedaagde] (uiteindelijk) akkoord is gegaan met de levering van de woning op 7 november 2025. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat beroep op een tekortkoming van [gedaagde] als zijn onvoldoende onderbouwd, niet kan slagen.

Beroep op dwaling

[gedaagde] heeft zich daarnaast beroepen op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW. Hij stelt daartoe, kort samengevat, dat aan de zijde van [bedrijf] sprake is van onjuiste voorstelling van zaken of het verzwijgen van essentiële informatie. Als [gedaagde] hier kennis van had genomen had hij de overeenkomst niet gesloten, aldus [gedaagde].

De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. In geval van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW is een overeenkomstig onder omstandigheden vernietigbaar. De argumenten die [gedaagde] daarvoor aanvoert kunnen evenwel niet tot vernietiging leiden:

-in de eerste plaats kan uit de tekst van de overeenkomst van opdracht worden afgeleid dat de opdrachtgever (lees: [eisers] en [gedaagde]) de overeengekomen vergoedingen verschuldigd is en dat [bedrijf] deze bij de opdrachtgever in rekening zal brengen. Uit de wet vloeit voort dat daarbij sprake is van een hoofdelijke schuld;

-wat betreft de algemene voorwaarden heeft [gedaagde] niet onderbouwd dat deze van toepassing zijn verklaard, dan wel dat [bedrijf] daar een beroep op heeft gedaan;

- dat de passeerdatum is aangepast is een later ontstane omstandigheid die bij het tot stand komen van de overeenkomst geen rol kan hebben gespeeld, nog daargelaten hetgeen daarover in 5.12 heeft overwogen.

Dit maakt dat niet kan worden aangenomen dat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken.

Het beroep op dwaling heeft [gedaagde] gelet hierop onvoldoende onderbouwd zodat dit beroep wordt gepasseerd.

Beroep op redelijkheid en billijkheid

Ten slotte heeft [gedaagde] een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW. [gedaagde] noemt daarbij grotendeels dezelfde argumenten als die voor het beroep op dwaling zijn aangevoerd.

Reeds hiervoor is ten aanzien van een deel van de die argumenten overwogen dat het verweer van [gedaagde] tegen de vordering van [eisers] niet kan slagen omdat niet kan worden vastgesteld dat er aan de zijde van [bedrijf] sprake is van een tekortkoming en evenmin dat [gedaagde] zich met succes op dwaling kan beroepen. [gedaagde] heeft niets anders aangevoerd waarom die argumenten wel tot handelen in strijdig met de redelijkheid en billijkheid zouden moeten leiden.

Voor het argument dat [bedrijf] de klachten niet inhoudelijk heeft behandeld heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd waarom hij, zo dat het geval is, niet gehouden is om de overeengekomen courtage te betalen. De overeenkomst is immers uitgevoerd, de woning is verkocht en de verkoopprijs is door partijen ontvangen.

Bovendien heeft [gedaagde] gesteld hij een officiële klacht tegen de makelaar heeft ingediend die binnenkort zal worden behandeld. In hoeverre de hier aangevoerde argumenten dezelfde zijn is niet onderbouwd en de uitkomst van die procedure is onzeker zodat ook op grond daarvan niet kan worden vastgesteld of de klacht tegen de makelaar zal slagen.

Buitengerechtelijke incassokosten

[gedaagde] betwist tevens dat hij de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is verschuldigd en stelt dat hij geen veertiendagenbrief heeft ontvangen. [gedaagde] stelt dat de e-mail van 27 november 2025 naar een onjuist e-mailadres is gestuurd en hij de e-mail van 10 december 2025 evenmin heeft ontvangen.

[eisers] hebben niet aannemelijk gemaakt dat de e-mails van 27 november 2025 en 10 december 2025 door [gedaagde] zijn ontvangen of dat hij geacht kan worden deze te hebben ontvangen. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze e-mails heeft ontvangen en [eisers] hebben niet kunnen onderbouwen op grond waarvan moet worden aangenomen dat [gedaagde] de e-mails heeft ontvangen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 455,00 zullen daarom worden afgewezen.

Conclusie

Nu partijen samen de opdracht hebben verstrekt, eisers het gehele courtagebedrag hebben voldaan en het verweer van [gedaagde] niet kan slagen, dient [gedaagde] zijn deel van de courtage, zijnde een bedrag van € 3.300,00 aan eisers te betalen.

De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente vanaf 3 september 2025 is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding, te weten 9 februari 2026. De datum van 3 september 2025 is de factuurdatum en deze datum kan niet worden aangemerkt als de datum van verzuim en ook overigens is geen andere datum van verzuim bekend gemaakt.

Proceskosten

Gelet op de familierelatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 3.300,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding, 9 februari 2026, tot de dag van voldoening,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2026.