ECLI:NL:RBOVE:2026:726

1. [eiser 1],

1. De zaak in het kort

[gedaagde] heeft in opdracht van [eisers] bemiddeld bij het vinden van huurders voor een woning van [eisers]. De door [gedaagde] voorgestelde huurder ([naam]) heeft de huur niet betaald en heeft de woning beschadigd achtergelaten. [eisers] vindt dat [gedaagde] haar werk niet goed heeft gedaan en daarom de door hem geleden schade moet vergoeden.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis geoordeeld dat [gedaagde] haar werkzaamheden onzorgvuldig heeft uitgevoerd; zij had meer onderzoek moeten doen naar de financiële situatie van de huurders en had [eisers] beter moeten informeren over de huurders. [gedaagde] is daarom tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen uit de overeenkomst met [eisers]. Zij moet de schade die als gevolg daarvan is ontstaan vergoeden. De rechtbank heeft [eisers] in de gelegenheid gesteld om de door hem gevorderde advocaatkosten te onderbouwen en zich uit te laten over de vraag of de waarborgsom is verrekend met de door hem geleden schade.

De rechtbank oordeelt in dit vonnis dat de advocaatkosten die [eisers] heeft gemaakt tegenover de huurder om betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde te bewerkstelligen, voor vergoeding in aanmerking komen. De advocaatkosten die [eisers] heeft gemaakt tegenover [gedaagde] vallen onder de reikwijdte van de forfaitaire proceskostenvergoeding en de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank oordeelt dat [eisers] de waarborgsom terecht heeft verrekend met de schade die de huurder heeft veroorzaakt aan het gehuurde. Dit bedrag wordt daarom niet in mindering gebracht op de door [gedaagde] te betalen schadevergoeding. In totaal wordt een schadevergoeding van € 14.353,15 (bestaande uit huurachterstand, ontruimingskosten, kosten slotenmaker en advocaatkosten tegenover de huurder) toegewezen.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 november 2025- de akte uitlating en overlegging productie 24 van [eisers]- de antwoordakte van [gedaagde].

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De verdere beoordeling

De rechtbank blijft bij haar oordeel in het tussenvonnis van 5 november 2025 dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen uit de overeenkomst met [eisers] en dat zij verplicht is om de schade te vergoeden die [eisers] als gevolg daarvan lijdt.

[eisers] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door hem geleden schade “die het gevolg is van de inmiddels ontbonden huurovereenkomst die is gesloten tussen hem en [naam]”. Deze vordering is onvoldoende bepaald. [gedaagde] is (enkel) aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van haar tekortkoming. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Schadevergoeding

De rechtbank heeft [eisers] bij tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om de door hem gevorderde advocaatkosten te onderbouwen en zich uit te laten over de vraag of de waarborgsom is verrekend met de door hem geleden schade. [eisers] heeft dit bij akte gedaan. [gedaagde] heeft daar bij antwoordakte op gereageerd.

Advocaatkosten

[eisers] vordert een bedrag van € 8.406,21 aan advocaatkosten tot en met december 2024. Hij heeft bij akte de facturen inclusief specificaties van zijn advocaat en betaalbewijzen overgelegd.

[eisers] stelt dat de gevorderde advocaatkosten niet alleen zien op het aanschrijven van en het voeren van een kort geding tegen de huurder ([naam]), maar ook op kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte tegenover [gedaagde].

- Kosten tegenover [gedaagde]

Met betrekking tot de advocaatkosten tegenover [gedaagde] ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak, geldt dat deze onder de reikwijdte van de forfaitaire proceskostenvergoeding vallen – zoals beoordeeld onder 3.17 – en niet voor aparte vergoeding in aanmerking komen.

Uit de overgelegde stukken is niet gebleken dat sprake is van kosten tegenover [gedaagde] ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid die voor aparte vergoeding in aanmerking komen.

Met betrekking tot de advocaatkosten tegenover [gedaagde] ter verkrijging van voldoening buiten rechte, geldt dat deze onder de reikwijdte van de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten vallen, zoals beoordeeld onder 3.15.

- Kosten tegenover [naam]

De advocaatkosten die [eisers] heeft gemaakt tegenover [naam] om betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde te bewerkstelligen, zijn aan te merken als schade die [eisers] heeft geleden door de tekortkoming van [gedaagde]. Deze kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 6:75 lid 1 BW. Voor zover [gedaagde] aanvoert dat deze kosten onder de forfaitaire proceskostenvergoeding vallen, gaat dat verweer niet op. De bepaling die strekt tot beperking van de vergoeding van proceskosten (artikel 241 Rv) is in beginsel namelijk alleen van toepassing tussen de partijen voor wiens geschil de desbetreffende proceskosten zijn gemaakt. Deze bepaling geldt dus niet als een partij van zijn wederpartij vergoeding vordert van proceskosten die zijn gemaakt in een procedure met een derde.

Volgens [eisers] zijn de laatste werkzaamheden tegenover [naam] in rekening gebracht op de factuur van 3 mei 2024 en zien de facturen daarna op werkzaamheden tegenover [gedaagde]. [gedaagde] voert aan dat in april en mei 2024 sprake is van inhoudelijk niet nader toegelichte activiteiten van algemene aard. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de specificatie bij de factuur van 2 april 2024 voldoende dat de werkzaamheden op de zaak tegenover [naam] zien, maar blijkt dat onvoldoende uit de specificatie bij de factuur van 3 mei 2024 (“binnenkomende mail cl. + reactie” en “van en aan cl”). De factuur van 3 mei 2024 zal daarom niet worden meegenomen in de toe te wijzen advocaatkosten.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat tot en met de factuur van 2 april 2024 een bedrag van € 5.151,27 inclusief btw aan advocaatkosten is gefactureerd en betaald. In de periode tot en met 2 april 2024 heeft de advocaat van [eisers] echter ook al werkzaamheden verricht die zien op de zaak tegenover [gedaagde]. Zo heeft de advocaat van [eisers] op 21 november 2022, 11 april 2023 en 17 mei 2023 brieven naar [gedaagde] gestuurd waarin [gedaagde] aansprakelijk is gesteld en is gesommeerd tot betaling van schadevergoeding. De kosten voor deze werkzaamheden worden geacht te zijn inbegrepen in de buitengerechtelijke incassokosten tegenover [gedaagde] (zoals beoordeeld onder 3.15) en zullen daarom van het bedrag van € 5.151,27 aan advocaatkosten worden afgetrokken.

Op de factuur van 30 november 2022 is een bedrag van in totaal € 525,45 inclusief btw in rekening gebracht waarvan gelet op de detailomschrijving op de declaratie specificatie aannemelijk is dat dit ziet op werkzaamheden in verband met het sturen van een brief naar [gedaagde] en correspondentie met [eisers] daarover.

Op de facturen van 1 februari en 3 april 2023 is een bedrag van in totaal € 186,46 inclusief btw in rekening gebracht waarvan gelet op de detailomschrijving op de declaratie specificatie aannemelijk is dat dit ziet op werkzaamheden in verband met contact met de heer Mosman van [gedaagde] en correspondentie met [eisers] daarover.

Op de factuur van 2 juni 2023 is een bedrag van in totaal € 389,85 inclusief btw in rekening gebracht waarvan gelet op de detailomschrijving op de declaratie specificatie aannemelijk is dat dit ziet op werkzaamheden in verband met het sturen van brieven naar [gedaagde] en correspondentie met [eisers] daarover.

De rechtbank wijst daarom een bedrag van € 4.049,51 (€ 5.151,27 – € 525,45 – € 186,46 – € 389,85) aan advocaatkosten toe.

Waarborgsom

[eisers] heeft niet weersproken dat [naam] bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 950,00 aan hem heeft betaald. Zoals bij tussenvonnis is geoordeeld, moet deze waarborgsom in mindering worden gebracht op de door [eisers] geleden schade. Volgens [eisers] kan hij de waarborgsom echter verrekenen met de schade die [naam] heeft veroorzaakt aan het gehuurde. [gedaagde] betwist dat en voert aan dat de waarborgsom in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand.

De rechtbank oordeelt dat [eisers] de waarborgsom terecht heeft verrekend met de schade die [naam] heeft veroorzaakt aan het gehuurde. [eisers] heeft voldoende onderbouwd dat [naam] schade heeft veroorzaakt in het gehuurde en dat deze schade het bedrag van € 950,00 overschrijdt. De rechtbank ziet niet in waarom [eisers] de waarborgsom in plaats daarvan met de huurachterstand zou moeten verrekenen. Dat volgt niet uit de huurovereenkomst tussen [eisers] en [naam]. Daarin staat dat dit bedrag is bedoeld als waarborg voor juiste nakoming van de verplichtingen van [naam] uit de huurovereenkomst. Daaronder valt ook de verplichting om het gehuurde niet te beschadigen. Dat verrekening van de waarborgsom met de huurachterstand [gedaagde] ten goede zou komen, terwijl verrekening met de schade aan het gehuurde [eisers] toekomt, is onvoldoende om anders te oordelen. De waarborgsom is immers bedoeld als financiële zekerheid voor de verhuurder. De waarborgsom zal daarom niet in mindering worden gebracht op de door [gedaagde] te betalen schadevergoeding.

Totale schadevergoeding

Gelet op wat in dit vonnis en in het tussenvonnis van 5 november 2025 is geoordeeld, zullen de volgende bedragen worden toegewezen:

huurachterstanden € 7.110,89

ontruimingskosten € 3.025,00

kosten slotenmaker € 167,75

advocaatkosten tegenover [naam] € 4.049,51

totaal € 14.353,15

Buitengerechtelijke incassokosten

[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal de gevorderde vergoeding daarom toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. [eisers] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De rechtbank acht een bedrag van € 918,53 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar, in overeenstemming met het in het Besluit bepaalde tarief.

Wettelijke rente

[eisers] vordert betaling van rente over de schadevergoeding en buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering is op artikel 6:119 BW gegrond en niet weersproken en zal daarom worden toegewezen. De rente zal echter worden toegewezen vanaf 9 oktober 2024. [gedaagde] is namelijk op 10 september 2024 gesommeerd om de betreffende bedragen binnen vier weken te betalen en is dus sinds 9 oktober 2024 in verzuim met de betaling.

Proceskosten

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

1.374,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

2.928,04

4. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 14.353,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 9 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 918,53 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 9 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.928,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. A.M. van Diggele en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.