RECHTBANK ROTTERDAM
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 mei 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats eiseres], eiseres,
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/4639
gemachtigde: [naam 1],
en
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.756.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 juli 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 april 2022 op zitting behandeld. Eiseres heft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 3].
Overwegingen
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een aula (uitvaartcentrum) gelegen in Schiedam op een perceel van 3.389 m². Het bouwjaar is 2000.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde
€ 1.352.000,-. Verweerder is van mening dat de waarde van € 1.756.000,- niet te hoog is.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft
(zie bijvoorbeeld Hoge Raad van 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799).
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Ter voldoening aan deze bewijslast heeft verweerder een taxatierapport van 11 maart 2022 overgelegd dat is opgemaakt door [naam 3]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
Grondwaarde € 338.900,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde opstal € 1.028.688,-
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding € 84.196,-
Totaal € 1.451.784,-
BTW 21% € 304.874,-
WOZ-waarde € 1.756.658,-
5. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen in de taxatiewijzer Crematoria (Taxatiewijzer) als uitgangspunt moet worden genomen.
De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel rechtens juiste, opvatting van partijen.
Restwaarde
Eiseres stelt – onder verwijzing naar jurisprudentie – dat verweerder had moeten uitgaan van restwaarden die lager liggen dan de restwaarden die zijn genoemd in de Taxatiewijzer. Eiseres bepleit een restwaarde van 5%.
De restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties voor de aula met als archetype L784010L ligt volgens de Taxatiewijzer respectievelijk tussen 20% en 30%, 5% en 15% en tussen 5% en 10%. Verweerder is uitgegaan van restwaarden van respectievelijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 7% (installaties), tezamen genomen 17,65%. Verweerder is hiermee uitgegaan van het gemiddelde uit de bandbreedte van de Taxatiewijzer.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169 volgt dat bij de bepaling van technische levensduren en de restwaarden van gebouwde deelobjecten van een onroerende zaak in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers mits partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 moet, als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde wordt daardoor op een latere tijdstip bereikt.
Eiseres heeft dit betwist en derhalve ligt de bewijslast op verweerder. Volgens eiseres moeten de restwaardes van ruwbouw, afbouw en installaties lager worden vastgesteld dan in de taxatiewijzer wordt vermeld, omdat de restwaardes in de taxatiewijzer onvoldoende onderbouwd zijn. Eiseres verwijst hiertoe naar uitspraken van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2015:6339 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824) en Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:3378). Eiseres staat een restwaarde voor van 5% voor zowel ruwbouw, als afbouw en installaties.
Verweerder heeft in het taxatierapport verwezen naar een drietal verkooptransacties van uitvaartaula’s die niet te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum. Hoewel de vergelijkingsobjecten niet gelegen zijn in Schiedam, kunnen deze toch worden betrokken in de beoordeling van de restwaarden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat er weinig verkopen plaatsvinden van met de onroerende zaak enigszins vergelijkbare objecten. De omstandigheid dat twee van de vergelijkingsobjecten na de verkoop een andere gebruik hebben gekregen en dat door deze wijziging de verkoopcijfers zouden kunnen zijn beïnvloed, maakt dat niet anders. Immers, voor de bepaling van de restwaarde is relevant wat de onroerende zaak op kan leveren bij verkoop na afloop van de levensduur. Een verkoper zal bij verkoop inzetten op een zo groot mogelijke groep gegadigden, zodat verkoop ten behoeve van een andere gebruiksmogelijkheid tot de relevante opties behoort. De verkooptransacties hebben een restwaarde van 48,61%, 18,53% en 16,95% (ruwbouw, afbouw en installaties tezamen), dat wil zeggen: gemiddeld een hogere restwaarde dan de door verweerder ten aanzien van de onroerende zaak aangehouden 17,65%. Verweerder heeft voldoende inzicht in de bepaling van deze percentages geboden door ze als volgt te berekenen: ter bepaling van de waarde van de opstal is van de verkoopsom de grondwaarde afgetrokken, vervolgens is die waarde gedeeld door de vervangingswaarde. De uitkomst is vermenigvuldigd met 100%. In combinatie met de Taxatiewijzer geven de gerealiseerde marktcijfers een voldoende onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat hiervoor geen wetenschappelijke onderbouwing noodzakelijk is, maar dat verweerder aannemelijk maakt dat de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden reëel zijn en dat is het geval.
Verder heeft verweerder toegelicht dat de installaties en afbouw ook na een levensduurverlenging hun oorspronkelijke restwaarde behouden. Dit komt door de beperkte hoeveelheid installaties, veelal eenvoudige installaties, die in de aula aanwezig zijn, en het feit dat de installaties regelmatig onderhouden worden. Daarnaast is de onroerende zaak gelegen op een goede locatie tussen diverse woonwijken. Gelet op de locatie en het gebouw behoort, middels eenvoudige aanpassingen, een transitie naar een wijk- en buurtcentrum of een clubhuis tot de mogelijkheden.
Gelet op het voorgaande heeft verweerder de restwaarden aannemelijk gemaakt.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat uitgegaan moet worden van een restwaarde van 5%. Uit het taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd blijkt niet waarop het door eiseres als restwaarde gekozen uitgangspunt van 5% is gebaseerd. Voorts heeft eiseres ter zitting desgevraagd verklaard dat er voor de bepleite restwaarde van 5% geen onderbouwing is.
BTW-component
Eiseres voert aan dat de onroerende zaak ten onrechte inclusief BTW is gewaardeerd. Volgens eiseres is de eigenaar van de onroerende zaak een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en derhalve BTW-plichtig. Aangezien de eigenaar de BTW in vooraftrek kan nemen, dient de onroerende zaak exclusief BTW gewaardeerd te worden.
Met de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gedoeld op het offer dat de eigenaar moet brengen om op de waardepeildatum een vergelijkbare onroerende zaak te vervaardigen of aan te schaffen (zie Kamerstukken II 1982/83, nr. 17 653, nr. 6, p. 3). Bij de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting moet worden vastgesteld, is relevant of de ter zake van de denkbeeldige vervanging op de waardepeildatum geheven omzetbelasting op de eigenaar drukt en aldus tot het offer behoort. Daarbij is de BTW-positie van de eigenaar van belang. Bij de vaststelling van de vervangingswaarde moet de omzetbelasting buiten beschouwing blijven als de eigenaar ondernemer is en belaste prestaties verricht. De omzetbelasting die hem voor de denkbeeldige vervanging in rekening zou worden gebracht, zou hij in dat geval immers kunnen verrekenen vanwege het recht op aftrek van voorbelasting. De omzetbelasting drukt dan niet op de eigenaar. Als de omzetbelasting niet kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting wel tot de waarde (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876).
De eigenaar van de onroerende zaak is – naar eiseres stelt en niet weersproken door verweerder – [naam bedrijf] ([naam bedrijf]). Niet in geschil is dat [naam bedrijf] zich bezig houdt met het verhuren van vastgoed. Op grond van artikel 11, eerste lid, onder b, van de Wet Omzetbelasting 1968 (Wet OB) is het verhuren van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van de omzetbelasting. Niet gesteld en niet gebleken is dat sprake is van een van de uitzonderingsgevallen die vermeld zijn in voornoemd artikel. Anders dan eiseres stelt heeft [naam bedrijf] daarom geen recht op vooraftrek. Dit betekent dat de voorbelasting ter zake van de verwerving van de grond en de bouw van de opstallen niet kan worden afgetrokken. De omzetbelasting drukt derhalve op [naam bedrijf]. Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde terecht inclusief BTW bepaald.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
9. Het beroep is ongegrond.
Vergoeding van de immateriële schade
Ter zitting heeft eiseres eerst verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van
19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
Het beroep is in dit geval ontvangen op 1 september 2020. Voor beroepen die tussen
1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam, anders dan bij andere rechtbanken, van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Weliswaar stond de onderhavige zaak niet eerder dan
28 april 2022 op een zitting gepland, maar de omstandigheid dat er in voornoemde periode geen belastingzittingen hebben plaatsgevonden heeft gevolgen gehad voor de planning en afdoening van alle belastingzaken, dus ook die van de onderhavige. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
In deze zaak is het bezwaarschrift op 6 april 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 19 mei 2022. Daarom is de redelijke termijn van tweeëneenhalf jaar, in dit geval niet overschreden. Voor vergoeding van immateriële schade bestaat daarom geen grond.
11. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, mrs. G.C.W. van der Feltz en
A.P. Bliek-Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. P.L. Cheung, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 19 mei 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).