[naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: mr. A. Atwaroe).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 22 juni 2022.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2022, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] te Rotterdam (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 390.000,-.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is tevens [naam taxateur] (taxateur) verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt de uitspraak op bezwaar van 22 juni 2022. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
3. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
4. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde € 355.000,- zijn. De woning is op 9 oktober 2019 gekocht door eiseres voor € 315.000,-. De heffingsambtenaar had het eigen aankoopcijfer van de woning moeten gebruiken bij de waardering. Hierbij verwijst eiseres naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De hoofdregel is: als de woning kort voor of na de peildatum is verkocht, dan komt de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeen met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs. In dit geval is de woning verkocht op 9 oktober 2019, afgerond vijftien maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2021. Dat is niet kort voor de waardepeildatum, zodat de hiervoor genoemde hoofdregel niet opgaat. Het is wel mogelijk dat de heffingsambtenaar uitgaat van een eigen verkoopcijfer dat ruimschoots voor of na de waardepeildatum ligt, als daartoe aanleiding bestaat, bijvoorbeeld omdat de woning niet goed vergelijkbaar is met andere objecten. Daarvan was sprake in de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Den Haag. In dit geval bestaat echter geen aanleiding van het eigen verkoopcijfer uit te gaan, omdat er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Eiseres heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten ook niet betwist. De heffingsambtenaar was dus niet verplicht van het eigen verkoopcijfer van de woning uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 december 2023.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.