RECHTBANK ROTTERDAM
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2023 in de zaak tussen
[naam eiseres] , te [plaats] , eiseres,
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/397
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres] te Rhoon (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 188.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 10 december 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft op 28 maart 2022 en in december 2022 nadere brieven ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 december 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Stichting Havensteder is voor de zitting uitgenodigd als derde-belanghebbende maar is niet verschenen.
Overwegingen
1. De onroerende zaak betreft een appartement met een inhoud van 245 m³, met een berging/balkon, uit bouwjaar 2003. De eigenaar van de onroerende zaak is Stichting Havensteder. Eiseres is de gebruiker van de onroerende zaak.
2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 169.000,- bedraagt.
Ter zitting is aan de gemachtigde van eiser gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie op dat de volgende gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.
Eiseres voert aan dat verweerder de kwaliteit van de onroerende zaak ten onrechte heeft ingeschat als ‘matig’ (factor 2). Dit zou ‘slecht’ (factor 1) moeten zijn. Sinds 2003/2004 is geen onderhoud meer aan de onroerende zaak gepleegd. De keuken en het sanitair moet vervangen worden. Deze kosten van € 20.000,- moeten in mindering gebracht worden op de waarde. Verweerder heeft niet inpandig opgenomen en er is geen onafhankelijk taxatierapport. De onroerende zaak is gelegen in een andere straat dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met parkeerproblematiek.
4. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een verweerschrift overgelegd, met daarbij een door taxateur [naam taxateur] opgestelde waardematrix en fotobijlage, en heeft daarop toelichting gegeven.
7. De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast met betrekking tot de waarde ligt bij de heffingsambtenaar (zie ook ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Het is dus eerst aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken. Het staat verweerder vrij om de waarde in iedere fase van de procedure opnieuw te onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten (zie ook ECLI:NL:GHARL:2014:6001). Ook staat het verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen (zie ook ECLI:NL:HR:2017:2605). Dit hoeven geen identieke objecten te betreffen (zie ook ECLI:NL:GHAMS:2011:BU1574).
8. Over de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt.
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [straatnaam] 5, 53 en 77 te Rhoon zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn steeds appartementen met een berging en balkon, met een inhoud vergelijkbaar met de onroerende zaak (226 m³), uit een vergelijkbaar bouwjaar (2000)en gelegen in dezelfde buurt als de onroerende zaak. Deze objecten hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak.
Verweerder maakt, gelet op de gegeven toelichting en waardematrix, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Zo is verweerder voor alle objecten uitgegaan van een factor 3 (gemiddeld) voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Alleen de kwaliteit van de onroerende zaak stelt verweerder vast op 2 (matig), met een correctie van 10%.
De rechtbank overweegt dat uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per m³ voor de vergelijkingsobjecten € 1.046,- is, terwijl de gemiddelde prijs per m³ voor de onroerende zaak € 904,- bedraagt. Daaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank volgt eiseres verder niet in haar stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van de onroerende zaak.
Zoals genoemd heeft verweerder deze beoordeeld als ‘matig’ en een correctie toegepast. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat factor 1 ‘slecht’ niet wordt gebruikt voor objecten die normaal bewoond worden, zoals de onroerende zaak.
De rechtbank overweegt dat, indien eiseres meent dat een nog grotere matiging had moeten plaatsvinden, het op haar weg had gelegen om te onderbouwen hoe slecht de onroerende zaak er aan toe is. Eiseres heeft daartoe niets overgelegd. De rechtbank is met verweerder van mening dat een eventuele investering voor verbetering van € 20.000,- niet één-op-één voor datzelfde bedrag door zou werken in een waardestijging.
De heffingsambtenaar is niet verplicht om een inpandige opname te doen en vanwege de corona pandemie kon dit in die periode ook van hem verwacht worden.
Ten aanzien van het verzoek van eiseres om een onafhankelijke taxatie overweegt de rechtbank dat zij geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de onafhankelijkheid en deskundigheid van de taxateur. Het stond eiseres overigens vrij om desgewenst een taxateur van haar keuze in te schakelen voor een eigen taxatie.
10. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de gestelde parkeerproblematiek. Het had op de weg van eiseres gelegen ook dit punt nader te onderbouwen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er voldoende parkeerplek beschikbaar is rondom de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Voor zover sprake is van enige problematiek rondom bereikbaarheid geldt dit ook voor de vergelijkingsobjecten, zodat dit punt verdisconteerd zit in de verkoopprijzen van deze objecten.
11. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond.
Verzoek om vergoeding immateriële schade
13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep.
Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van
19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), is een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep twee jaar, tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (in dit geval op
24 maart 2021) en de datum van deze uitspraak. Deze termijn is niet overschreden en daarom wordt het verzoek om vergoeding van immateriële schade reeds afgewezen.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Driel, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 3 maart 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).