ECLI:NL:RBROT:2024:8255, Rechtbank Rotterdam, 16-08-2024, 11071043 VV EXPL 24-224

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 17 juni 2024, met bijlagen en één aanvullende bijlage;

de producties 1 tot en met 10 van [gedaagde];

de spreekaantekeningen namens [gedaagde].

Op 26 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

- [eiser 1] met de gemachtigde, vergezeld van zijn dochter en schoonzoon;

- [gedaagde] met de gemachtigde.

Na de zitting heeft de kantonrechter op verzoek van partijen de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke schikking te bereiken. [eiser 1] heeft op 24 juli 2024 laten weten dat partijen daar niet in geslaagd zijn. [eiser 1] vraagt vonnis.

2. De feiten

[eiser 1] exploiteert sinds 1983 een broodjeszaak op [adres], (hierna: het gehuurde). In 2003 is [gedaagde] eigenaar geworden van het gehuurde. Op 1 juni 2005 is tussen partijen een opvolgende huurovereenkomst tot stand gekomen. [eiser 1] exploiteert in het gehuurde een cafetaria/broodjeszaak.

[gedaagde] voert een onderneming die actief is in het aankopen en verhuren van vastgoed. Volgens de website van [gedaagde] is hij eigenaar en verhuurder van 300 objecten in Rotterdam.

Op 8 november 2021 is er tussen partijen een zogenaamde “Overeenkomst uitvoeren noodzakelijke werkzaamheden” (hierna: de Overeenkomst) tot stand gekomen. In de Overeenkomst is bepaald dat [eiser 1] uiterlijk 1 januari 2022 het gehuurde zal verlaten om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen noodzakelijke funderingswerkzaamheden aan te vangen. Die werkzaamheden zullen vermoedelijk een periode van maximaal 12 maanden in beslag nemen. [eiser 1] is in die periode geen huur verschuldigd.

[eiser 1] heeft het gehuurde begin januari 2022 ontruimd en verlaten.

[gedaagde] heeft op een gegeven moment besloten niet verder te gaan met het funderingswerk vanwege het risico op instorten van het gehuurde. [gedaagde] heeft besloten het gehuurde te willen slopen en het gehuurde opnieuw op te bouwen. In de nieuwe situatie wordt er ook een kelder met bruikbare ruimte en een achterbouw gerealiseerd. Ook de woningen boven het gehuurde worden vergroot. In het nieuwe plan komt het gehuurde niet meer in gelijke staat en constructie terug. Het sloopwerk zal op korte termijn starten.

3. Het geschil en de beoordeling daarvan

[eiser 1] eist samengevat:

I. [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk 1 juli 2024 het gehuurde, in de staat zoals het gehuurde op 1 januari 2022 door [eiser 1] is ontruimd en verlaten, (weer) ter beschikking te stellen aan [eiser 1] zodat de huurovereenkomst van 1 juni 2005 kan worden voortgezet waarbij aan [eiser 1] hetzelfde huurgenot wordt verschaft als op de datum voordat hij het gehuurde heeft verlaten één en ander onder de bepaling dat bij gebreke van voldoening er een dwangsom wordt verbeurd door [gedaagde] van € 1.000,- per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de inhoud van dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 100.000,-;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van een bedrag van € 125.000,- bij wijze van voorschot op de schadevergoeding, vast te stellen in de schadestaatprocedure;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;

IV. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

De kern van de zaak

De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of [gedaagde] gehouden is om het gehuurde pand weer aan [eiser 1] ter beschikking te stellen in de staat waarin het zich op 1 januari 2022 bevond. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Deze vordering van [eiser 1] wordt afgewezen. Aan [eiser 1] zal wel een voorschot op de schadevergoeding worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt.

Beoordeling van een eis in kort geding

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser 1] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen evenals de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Spoedeisend belang

De kantonrechter oordeelt dat [eiser 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft. [eiser 1] heeft in totaal al 30 maanden, namelijk sinds 1 januari 2022 niet zijn onderneming kunnen exploiteren in het gehuurde en daardoor leidt [eiser 1] aanzienlijke schade en raakt hij in de financiële problemen. Zijn financiële reserves raken op, zonder dat enig uitzicht is op het weer kunnen exploiteren van zijn onderneming. [eiser 1] kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten.

Vordering van [eiser 2]

[eiser 1] stelt dat de huurovereenkomst destijds is gesloten met hem en de VOF onder de handelsnaam “[handelsnaam]” en dat deze vennootschap vervolgens is overgegaan naar [naam bedrijf]. De huurbetalingen worden ook via deze VOF gedaan.

[gedaagde] voert aan dat [eiser 2] en de VOF niet ontvankelijk zijn in hun vordering, omdat de huurovereenkomst is gesloten tussen [gedaagde] en [eiser 1].

De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit de overgelegde stukken is gebleken dat er een huurovereenkomst is gesloten tussen [gedaagde] en [eiser 1] en de VOF onder de handelsnaam “[handelsnaam]”. Nergens blijkt dat er een huurovereenkomst bestaat tussen [gedaagde] en [eiser 2]. Ook de Overeenkomst is alleen ondertekend door [eiser 1]. De kantonrechter zal [eiser 2] niet ontvankelijk verklaren.

Uit de dagvaarding blijkt niet duidelijk dat [naam bedrijf] ook als eisende partij optreedt. Daarom zal de kantonrechter hierna alleen de vordering van [eiser 1] als huurder van het gehuurde gaan beoordelen.

Vordering van [eiser 1] tot terugkeer in het gehuurde

Als goed huurder is [eiser 1] akkoord gegaan met de Overeenkomst. Volgens deze Overeenkomst is de start van de funderingswerkzaamheden 1 januari 2022 en duren deze werkzaamheden maximaal 12 maanden. [eiser 1] heeft conform de overeenkomst het gehuurde per 1 januari 2022 verlaten en was ervan uitgegaan dat hij 1 januari 2023 het gehuurde weer kan gebruiken. Nu 30 maanden later zijn er nog steeds geen funderingswerkzaamheden verricht en is er ook nog geen concreet zicht op een datum waarop [eiser 1] kan terugkeren in het gehuurde. Dat is voor [eiser 1] onacceptabel. Uit de gevoerde correspondentie tussen (de gemachtigde van) partijen leidt [eiser 1] af dat [gedaagde] nooit de intentie had om [eiser 1] terug te laten keren in het gehuurde. [eiser 1] lijkt te zijn voorgelogen met als doel hem te laten vertrekken uit het gehuurde. [gedaagde] handelt onzorgvuldig en onrechtmatig. [eiser 1] heeft daarom per brief van 10 juni 2024 de Overeenkomst gezien de tekortkomingen partieel ontbonden. [eiser 1] vordert op grond van artikel 7:203 BW dat [gedaagde] het pand weer aan [eiser 1] ter beschikking stelt in de staat waarin het zich op 1 januari 2022 bevond, zodat [eiser 1] zijn onderneming weer kan exploiteren.

[gedaagde] voert aan dat hij wel degelijk in januari 2022 met het project is gestart, maar dat hij tijdens de uitvoering van de werkzaamheden erachter kwam dat het gehuurde niet gehandhaafd kan worden. Het pand staat op instorten en daarom heeft [gedaagde] een nieuw plan moeten maken. Daarbij heeft [gedaagde] obstakels, vertragingen en tegenslagen ondervonden. Er is sprake van overmacht. [gedaagde] heeft meerdere malen mondeling [eiser 1] op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen en hem ook nog alternatieve bedrijfsruimte aangeboden. Het pand kan in alle redelijkheid niet meer worden hersteld. [gedaagde] betwist dat [eiser 1] aan het lijntje wordt gehouden. [gedaagde] wil [eiser 1] terug hebben, hij krijgt er een betere pand voor terug. [gedaagde] heeft op grond van de Overeenkomst een inspanningsverplichting waar hij aan heeft voldaan. Op grond hiervan is [gedaagde] niet gehouden tot vergoeding van de kosten en/of schade van [eiser 1] als de verwachte datum van oplevering wordt overschreden. De Overeenkomst is niet rechtsgeldig ontbonden. Er bestaat voor [eiser 1] geen recht om het gehuurde weer in gebruik te kunnen nemen. [gedaagde] heeft bij exploot van 12 juni 2024 de huurovereenkomst ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. Subsidiair heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd.

Op grond van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken en foto’s stelt de kantonrechter vast dat het gehuurde zich niet meer in de staat bevindt als op het moment dat [eiser 1] het ontruimde en dat die staat, door de sloopwerkzaamheden en ook niet meer kan worden hersteld. Er kan in het pand geen onderneming meer worden gevestigd en geëxploiteerd en van het verschaffen van hetzelfde huurgenot als voorheen aan [eiser 1] kan dan ook geen sprake zijn. De kantonrechter oordeelt dan ook dat de vordering van [eiser 1] tot terugkeer in het gehuurde niet kan worden toegewezen.

Vordering van een voorschot op de schadevergoeding

[eiser 1] stelt dat hij schade heeft geleden door het tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst, de wet en de Overeenkomst. Er is sprake van vertraging in de oplevering die te wijten is aan ‘grove schuld of ernstige nalatigheid aan de kant van verhuurder’. Dit maakt [gedaagde] schadeplichtig voor de door [eiser 1] geleden schade. [eiser 1] maakt, met zijn alternatieve verkoop op basis van take-a-way en catering aan huis, aanzienlijk minder winst dan in de jaren voorafgaand aan de ontruiming van het gehuurde. De schade begroot [eiser 1] thans op een bedrag van € 125.000,-. [eiser 1] benadrukt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering tot betaling van een voorschot, omdat hij in financiële problemen terecht is gekomen.

[gedaagde] voert aan dat er niet is voldaan aan de voorwaarden voor toewijzing van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding. Ook betwist [gedaagde] de door [eiser 1] genoemde cijfers. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst tussen partijen. Bovendien is er sprake van een restitutierisico bij [eiser 1].

Voor het geval het gevorderde wordt toegewezen, voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring, althans aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [eiser 1] zekerheid stelt.

De kantonrechter heeft reeds vastgesteld dat het gehuurde niet zich niet meer in de staat bevindt als op het moment dat [eiser 1] het ontruimde en dat die staat ook niet meer kan worden hersteld. Dit betekent dat [gedaagde] niet meer kan voldoen aan de oplevering van het gehuurde zoals opgenomen in artikel 3 van de Overeenkomst. Zonder verdere bewijslevering kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van vertraging in de oplevering die te wijten is aan ‘grove schuld of ernstige nalatigheid aan de kant van verhuurder’, maar het ligt wel in de risicosfeer van [gedaagde] als verhuurder dat de funderingswerkzaamheden aan het gehuurde moesten worden gestaakt en dat hij met een nieuw plan kwam, dat aanzienlijk afweek van de oorspronkelijke plannen én dat het voor [eiser 1] op korte termijn niet meer mogelijk is om terug te keren in het gehuurde om zijn onderneming verder te exploiteren. Op de zitting heeft [gedaagde] ook nog verklaard dat dit project zeker 1,5 jaar zal duren. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst danwel in de Overeenkomst, omdat het gehuurde niet meer zal kunnen worden opgeleverd zoals was beoogd. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] ten opzichte van [eiser 1] schadeplichtig. Wat de precieze gevolgen zijn en hoe hoog de schadevergoeding is, zal in een bodemzaak moeten worden uitgemaakt. De kantonrechter acht voldoende reden om – vooruitlopend op een bodemprocedure – in dit kort geding een voorschot toe te kennen. Een bedrag van € 75.000,- acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden redelijk en dit bedrag zal worden toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad / zekerheidsstelling

[eiser 1] verzoekt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren dan wel (bij toewijzing van de geldvordering) onder de voorwaarde van het stellen van zekerheid.

Als maatstaf bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarheid bij voorraad wordt aansluiting worden gezocht bij de rechtspraak over artikel 234 Rv. Uitgangspunt is dat een veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dat uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft gekregen bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis (Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:2019:2026).

Het belang van [gedaagde] weegt in dit geval niet op tegen het financiële belang van [eiser 1] en daarom zal het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en daaraan zal geen zekerheid worden verbonden.

Proceskosten

Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart [eiser 2] niet-ontvankelijk in haar vordering;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] van een bedrag van € 75.000,- bij wijze van een voorschot op de schadevergoeding, vast te stellen in een schadestaatprocedure;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

821