RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11834794 CV EXPL 25-17349
datum uitspraak: 12 november 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: Velthoven De Koning Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 4 augustus 2025, met bijlagen;
de rolbeslissing van 3 september 2025;
de akte van [eiseres] van 17 september 2025, met bijlagen.
Tegen [gedaagde] is verstek verleend (artikel 139 Rv).
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[gedaagde] huurt sinds 1 april 2024 de woning aan de [adres] in Maassluis van [eiseres] . Op dit moment is er een huurachterstand. [eiseres] eist dat [gedaagde] de huurachterstand met incassokosten, rente en de lopende huur betaalt. Zij eist ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
[gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Wel wordt een lagere huurachterstand toegewezen dan in de dagvaarding staat, namelijk een bedrag van € 7.082,30, omdat de kantonrechter het opslagbeding in de huurprijswijzigingsbepaling vernietigt. De incassokosten en rente worden afgewezen omdat hierover een oneerlijke bepaling staat in de huurovereenkomst. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
De kantonrechter vernietigt het opslagbeding
In artikel 16 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepaalt artikel 5.2 van de huurovereenkomst dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
De huurachterstand
[eiseres] heeft bij akte toegelicht dat de kale aanvangshuur op 1 april 2024 € 1.450,- bedroeg. Conform artikel 5.2 van de huurovereenkomst werd de huur voor het eerst verhoogd op 1 juli 2025 met 4,1% naar € 1.509,45, wat resulteerde in een totale betalingsverplichting (inclusief servicekosten) van € 1.534,45. Volgens [eiseres] had de huur op basis van de CPI-indexering, zoals bepaald in artikel 16 van de algemene bepalingen, per 1 juli 2025 echter moeten uitkomen op € 1.503,65, ofwel € 1.528,65 inclusief servicekosten. Zij verzoekt daarom correctie van de huurverhoging per 1 juli 2025 tot dit bedrag. De kantonrechter volgt [eiseres] in deze berekening en acht de toelichting juist. Dit betekent dat, bij vernietiging van het opslagbeding, over de periode van maart tot en met augustus 2025 een huurbedrag van € 8.957,30 verschuldigd was.
Ambtshalve toetsing: geen incassokosten en rente
De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten en de rente af. In artikel 12.1 van de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag [eiseres] daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. Artikel 12.1 is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete van € 25,- moet betalen als hij te laat betaalt -naar de kantonrechter begrijpt: de huur te laat betaalt-. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiseres] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt artikel 12.1 hier oneerlijk.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De totale schuld bedraagt € 7.082,30
[eiseres] heeft in de dagvaarding aangegeven dat [gedaagde] in totaal € 1.875,00 heeft betaald en dat dit in mindering strekt op de vordering. Op grond van artikel 6:44 BW komt dit bedrag eerst in mindering op de kosten, daarna op de verschenen rente en tot slot op de hoofdsom. Omdat de incassokosten en rente zijn afgewezen, komt de betaling van € 1.875,00 direct in mindering op de huurachterstand. Dit betekent dat [gedaagde] € 7.082,30 (€ 8.957,30 - € 1.875,00) moet betalen aan huurachterstand tot en met augustus 2025.
Ontbinding huurovereenkomst
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.
Ontruiming en gebruiksvergoeding
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.528,65 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
Proceskosten
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.162,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 7.082,30;
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Maassluis te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om vanaf september 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 1.528,65 per maand met de verhoging die is toegestaan;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.162,45;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
53954