ECLI:NL:RBROT:2025:13915, Rechtbank Rotterdam, 28-11-2025, 11550053 CV EXPL 25-3696

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 3 februari 2025, met bijlagen;

het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;

het antwoord in reconventie;

de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .

Op 29 oktober 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken, tegelijk met de mondelinge behandeling in zes andere procedures van [eiseres] tegen andere bewoners van het studentenhuis waarin [gedaagde] woont. Bij die zitting was namens [eiseres] mevrouw [persoon A] (manager) aanwezig, bijgestaan door mr. Remmelts. [gedaagde] was aanwezig (samen met zijn zes huisgenoten), bijgestaan door mr. Gobbens.

2. De beoordeling

[gedaagde] huurt van [eiseres] een onzelfstandige woonruimte aan [adres] in [plaats] . Deze woning wordt al sinds 1976 verhuurd als studentenhuisvesting aan leden van studentenverenigingen [studentenvereniging 1] en [studentenvereniging 2] . De woning bestaat uit acht onzelfstandige wooneenheden, waarvan er nu zeven verhuurd zijn.

Op 28 november 2024 is door medewerkers van [eiseres] die aanwezig waren voor het opnemen van de meterstanden een kleine hennepkwekerij met vijf planten in het gehuurde aangetroffen. Naast de vijf planten werd ook een assimilatielamp aangetroffen.

[eiseres] wil dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [gedaagde] en tegelijk ook de huurovereenkomsten met zijn huisgenoten ontbindt. De aanwezigheid van de hennepkwekerij levert volgens [eiseres] een tekortkoming op die ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Naast de hennepkwekerij is er in het verleden ook sprake geweest van (geluids)overlast. [eiseres] vindt dat niet alleen de huurovereenkomst met [huurder] , van wie de kwekerij was, moet worden ontbonden. Zij vindt dat de andere huurders medeverantwoordelijk zijn, althans zich niet als goed huurder hebben gedragen, door niet in te grijpen ondanks dat zij weet hadden van de aanwezigheid van de kwekerij. [eiseres] beroept zich op haar zerotolerancebeleid ten aanzien van drugs.

[gedaagde] vindt dat geen sprake is van een tekortkoming. Hoewel hij erkent dat hij weet had van de aanwezigheid van de hennepkwekerij en dat die aanwezigheid een strafbaar feit oplevert onder de Opiumwet, ging hij ervan uit dat een kwekerij van deze omvang geen probleem zou opleveren, omdat het hebben van maximaal vijf planten in strafrechtelijke zin wordt gedoogd. Hij zag daarom geen reden om [huurder] aan te spreken op het hebben van de kwekerij. Daarnaast is het aanspreken van een medebewoner niet iets dat makkelijk gedaan wordt in een studentenhuis. De algemene huurvoorwaarden van [eiseres] vindt [gedaagde] onduidelijk; volgens hem mag er op grond daarvan namelijk wel drugs worden gebruikt, alleen niet overmatig. Daarom zou het hebben van vijf planten ook geen bezwaar moeten zijn. Van gevaarzetting is geen sprake geweest; dat blijkt nergens uit en de stroom is ook niet buiten de meter om afgetapt. Voor zover er wel sprake is van een tekortkoming, beroept [gedaagde] zich op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW en wijst hij op zijn woonbelang.

De overlast waarop [eiseres] zich beroept is beperkt geweest en komt nu niet meer voor. [gedaagde] en zijn medebewoners hebben daarvoor destijds een waarschuwing ontvangen en zij hoefden er geen rekening mee te houden dat [eiseres] hier in een latere procedure nog op terug zou komen.

[gedaagde] en zijn medebewoners hebben een tegeneis ingesteld tegen [eiseres] . Zij beroepen zich op het coöptatierecht dat er door een bestendige gedragslijn sinds 1976 uit bestaat dat na vertrek van een huurder de achterblijvers een nieuwe huurder aan [eiseres] voorgedragen, waarna [eiseres] met deze voorgedragen huurder een huurovereenkomst sluit. [gedaagde] en zijn medebewoners hebben [persoon B] voorgedragen als huurder voor een vrijgekomen kamer, maar [eiseres] weigert hem een huurovereenkomst aan te bieden. Als reden hiervoor geeft [eiseres] dat zij de huurovereenkomsten met [gedaagde] en zijn medebewoners wil beëindigen en dat zij geen voordracht accepteert van huurders die tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.

In conventie

De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst niet

De kantonrechter wijst de ontbindingsvordering van [eiseres] af, omdat weliswaar sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] , maar die tekortkoming vanwege haar geringe aard en de gevolgen daarvan de ontbinding niet rechtvaardigt.

De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van vijf hennepplanten in een huurwoning een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. De algemene huurvoorwaarden van [eiseres] zijn daar wel degelijk duidelijk over. In artikel 6.2.12 is een verbod op hennepkweek opgenomen en op andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Dat in strafrechtelijke zin het in bezit hebben van maximaal vijf hennepplanten wordt gedoogd, betekent niet dat [gedaagde] de algemene huurvoorwaarden zo mocht begrijpen dat [eiseres] het hebben van vijf hennepplanten ook zou gedogen. Een verbod is een verbod. De uitleg over een eventueel (al dan niet overmatig) gebruik van drugs in het gehuurde is niet relevant voor de uitleg van het verbod op het zelf kweken van hennep in het gehuurde.

Hoewel het er – naar later is gebleken – voor moet worden gehouden dat het enkel [huurder] was die de planten heeft gekweekt, betreft de tekortkoming ook de huurders (onder wie [gedaagde] ) die wel wetenschap hadden van de kwekerij, maar daar niet tegen hebben opgetreden. De kantonrechter oordeelt dat de andere huurders zich niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW hebben gedragen door [huurder] niet op de kwekerij aan te spreken Op zichzelf is invoelbaar dat dit in de praktijk lastig is om een huisgenoot op dergelijk gedrag aan te spreken, maar toch mag dit wel van een huisgenoot worden verwacht. Iedere huisgenoot heeft een situatie laten voortduren die in strijd was met artikel 6.2.12 van de algemene huurvoorwaarden.

Hoewel dus sprake is van een tekortkoming van alle huurders van de woning, vindt de kantonrechter die tekortkoming te gering om een ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen. Hierbij is wél van belang dat de kwekerij uit slechts vijf planten bestond, wat een aanwijzing is dat alleen sprake was van kweek voor eigen gebruik. Van professionaliteit en/of handel in hennep is niet gebleken. Ook is niet gebleken van concrete gevaarzetting. De stroom is niet buiten de meter om afgetapt en er was slechts één assimilatielamp aanwezig. De door [eiseres] overgelegde foto’s laten geen evident gevaarlijke situatie zien. Er heeft zich ook geen gevaar verwezenlijkt; de kwekerij is per toeval ontdekt door medewerkers van [eiseres] die de meterstanden kwamen opnemen. Tot slot is ook niet gebleken van enige overlast voor omwonenden. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij van omwonenden klachten heeft ontvangen over een hennepgeur of iets dergelijks. In deze specifieke omstandigheden mag [eiseres] zich niet zonder meer op haar zerotolerancebeleid beroepen, los van de vraag of dat inderdaad bij [gedaagde] en zijn medehuurders bekend was.

De kantonrechter oordeelt dat de overlast die [eiseres] heeft aangevoerd niet (alsnog) in de beoordeling van deze zaak kan worden meegenomen. Het gaat om overlast waarover voor het laatst in mei 2024 is geklaagd. [eiseres] heeft [gedaagde] en de andere huurders hiervoor op 9 augustus 2024 een waarschuwing gestuurd. Niet is gebleken dat zich daarna nog overlast heeft voorgedaan. [gedaagde] en de andere huurders hoefden er daarom niet op bedacht te zijn dat [eiseres] op een later moment, wanneer zich (volgens haar) een andere aanleiding dan nieuwe overlast voordoet voor beëindiging van de huurovereenkomst, de klachtmeldingen en waarschuwing uit 2024 (mede) ten grondslag zou leggen aan een ontbindingsvordering.

Overigens is de kantonrechter van oordeel dat ook de hiervoor genoemde overlast zich in zo beperkte mate heeft voorgedaan dat dit weliswaar een tekortkoming oplevert, maar dat die zo gering van aard is dat die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Dit geldt zowel wanneer de overlast op zichzelf wordt beschouwd, als in combinatie met de aangetroffen hennepkwekerij.

Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen (veel) zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] om de huurovereenkomst te ontbinden. Ook op de markt voor studentenhuisvesting is sprake van grote krapte en de kans dat [gedaagde] opnieuw een studentenkamer kan huren in [plaats] is klein, zeker als hij – zoals door [eiseres] niet betwist – geen (positieve) verhuurdersverklaring ontvangt. Het algemene belang van [eiseres] om vrijgekomen kamers aan andere studenten op de wachtlijst te kunnen verhuren, weegt hier niet tegen op.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 116,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × 1/7 × € 406,-) en € 29,- aan nakosten. Dat is in totaal € 145,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. Het salaris en de nakosten zijn vermenigvuldigd met 1/7, omdat de gemachtigde van [gedaagde] zeven gelijkluidende conclusies heeft ingediend en zeven zaken tegelijk op zitting zijn behandeld.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, omdat [gedaagde] dat eist en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

In reconventie

De kantonrechter wijst de vordering toe

[eiseres] moet [persoon B] een huurovereenkomst aanbieden voor de leegstaande kamer in de woning, nu er geen goede grond bestaat om het (erkende) coöptatierecht niet te eerbiedigen.

Tijdens de zitting heeft [eiseres] toegelicht dat inderdaad sinds jaar en dag de praktijk bestaat dat na het leegkomen van een kamer in de woning de achterblijvende huurders een nieuwe huurder voordragen (lid van [studentenvereniging 1] of [studentenvereniging 2] ) en dat [eiseres] vervolgens aan die nieuwe huurder een huurovereenkomst aanbiedt. Voorwaarde is wel dat de voorgedragen huurder ingeschreven staat als woningzoekende bij [eiseres] en inderdaad student is. [eiseres] heeft niet betwist dat [persoon B] aan al deze voorwaarden voldoet.

De enige reden die [eiseres] heeft aangevoerd om geen gevolg te geven tegen het (in de praktijk bestaande uitgebreide) coöptatierecht, is dat zij vindt dat de huurovereenkomsten met de zittende huurders ontbonden moeten worden en dat zij daarna acht nieuwe huurovereenkomsten zal sluiten met nieuwe huurders. Nu in conventie de huurovereenkomsten niet worden ontbonden omdat de kantonrechter oordeelt dat de tekortkomingen die zijn aangevoerd daarvoor te gering zijn, ziet de kantonrechter ook geen goede reden om geen uitvoering te geven aan het coöptatierecht. Er is geen sprake van bijzondere omstandigheden die maken dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van [eiseres] te verlangen dat zij een huurovereenkomst aanbiedt aan [persoon B] .

Omdat voor het sluiten van een huurovereenkomst de medewerking van [persoon B] nodig is, zal de kantonrechter [eiseres] veroordelen om aan hem een huurovereenkomst aan te bieden. Door aanvaarding van [persoon B] komt de huurovereenkomst dan tot stand.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 116,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × 1/7 × € 406,-) en € 29,- aan nakosten. Dat is in totaal € 145,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. Ook in reconventie zijn het salaris en de nakosten vermenigvuldigd met 1/7, omdat de gemachtigde van [gedaagde] zeven gelijkluidende conclusies heeft ingediend en zeven zaken tegelijk op zitting zijn behandeld.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 145,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis wat de veroordeling onder 3.2 betreft uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

veroordeelt [eiseres] om voor het [adres] in [plaats] een huurovereenkomst aan te bieden aan [persoon B] ;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 145,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.

51909