ECLI:NL:RBROT:2026:10097

1. [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 9 september 2025, met bijlagen;

het antwoord van [gedaagde 2] , met bijlagen;

het antwoord van [gedaagde 1] ,

de brief met nadere producties van Havensteder;

de twee e-mails met nadere producties van [gedaagde 2] .

Op 8 juli 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren mevrouw [persoon A] , mevrouw [persoon B] en mevrouw [persoon C] aanwezig namens Havensteder, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 2] was aanwezig met haar dochter, mevrouw [persoon D] van CVD en mevrouw [persoon E] (ambulant begeleider), bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde 1] is wel opgeroepen voor de zitting, maar niet verschenen.

2. De beoordeling

[gedaagde 1] huurde van 20 maart 2019 tot en met 25 mei 2025 een woning van Havensteder. Met ingang van 3 oktober 2023 is [gedaagde 1] de woning gaan onderverhuren aan [gedaagde 2] . Bij Havensteder is in die periode een vermoeden ontstaan dat [gedaagde 1] woonfraude pleegt. Zij is dit gaan onderzoeken en heeft gesproken met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Uiteindelijk hebben partijen erkend dat [gedaagde 2] de woning onderhuurt van [gedaagde 1] voor een huurprijs van (aanvankelijk) € 1.800,00 per maand. [gedaagde 2] wil de woning waarin zij met haar drie kinderen woont niet verlaten. Havensteder eist in deze procedure dat de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde 2] wordt beëindigd en zowel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning moeten verlaten. Havensteder eist van [gedaagde 1] nog de contractuele boete, winstafdracht en de lopende huur die [gedaagde 1] op grond van de (hoofd)huurovereenkomst moet betalen, met rente. Van [gedaagde 2] eist Havensteder de lopende huur die zij op grond van onderhuurovereenkomst moet betalen, met rente en kosten.

[gedaagde 2] wil de onderhuurovereenkomst voortzetten met Havensteder en spreekt daarom tegen dat Havensteder een reden heeft om deze te laten beëindigen door de rechter. Zij heeft aangevoerd dat zij de lopende huur betaalt. De huurprijs is volgens [gedaagde 2] wel lager dan Havensteder eist, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tussentijds hebben afgesproken dat zij een lagere huurprijs per maand betaalt dan € 1.800,00.

[gedaagde 1] is het eens met de vorderingen van Havensteder.

De kantonrechter beëindigt de onderhuurovereenkomst die Havensteder met [gedaagde 2] heeft voortgezet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning verlaten. Daarnaast moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de (huur)betalingsachterstand betalen. [gedaagde 1] moet ook een boete betalen. Dit oordeel wordt hieronder uitgelegd.

De huurovereenkomst tussen Havensteder en [gedaagde 2] wordt beëindigd

Na de beëindiging van de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en Havensteder per 25 mei 2025 heeft Havensteder als verhuurder de overeenkomst die tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gold, voortgezet. Havensteder wil deze overeenkomst beëindigen. Dit heeft zij binnen de termijn van zes maanden gevorderd bij de kantonrechter. Havensteder vindt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de onderhuurovereenkomst hebben gesloten met de intentie om [gedaagde 2] huurder te laten worden. Verder zegt Havensteder dat het van haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gevergd kan worden om de huurovereenkomst voort te zetten, biedt [gedaagde 2] onvoldoende financiële waarborg en heeft zij geen huisvestingsvergunning.

[gedaagde 2] heeft betwist dat zij de intentie had om huurder te worden. Zij geeft aan dat zij in oktober 2023 dringend onderdak nodig had en dat [gedaagde 1] onderdak bood tegen betaling. De kantonrechter kan niet vaststellen dat [gedaagde 2] de onderhuurovereenkomst heeft gesloten met de intentie om huurder te worden, omdat Havensteder deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Havensteder verwijst in dit kader naar appberichten tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waarin [gedaagde 1] aangeeft dat zij nog minimaal twee jaar met elkaar door moeten. [gedaagde 2] is na die periode medehuurder en kan de overeenkomst dan overnemen volgens [gedaagde 1] . Dit zijn echter gesprekken geweest die hebben plaatsgevonden enige tijd nadat partijen de onderhuurovereenkomst zijn aangegaan. Het moment waarnaar de kantonrechter moet kijken om te beoordelen of partijen de intentie hadden om [gedaagde 2] de positie van huurder te verschaffen, is het moment waarop de onderhuurovereenkomst is aangegaan. Daarnaast spreekt alleen [gedaagde 1] in de appberichten tussen partijen over medehuurderschap en doen alsof [gedaagde 2] en [gedaagde 1] een stel zijn. [gedaagde 2] bleef tegen [gedaagde 1] herhalen dat zij enkel wenst zichzelf en haar kinderen in te kunnen schrijven op het adres en dat zij in de problemen komt nu dit niet kan. In het licht van de betwisting van [gedaagde 2] had het dan op de weg gelegen van Havensteder om omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat [gedaagde 2] bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de intentie had om huurder te worden. De kantonrechter kan dit nu niet vaststellen.

De kantonrechter beëindigt de (onder)huurovereenkomst tussen Havensteder en [gedaagde 2] op een andere grond. Van Havensteder kan niet gevergd worden dat zij deze overeenkomst voortzet met [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft een zwaarwegend belang bij het behouden van de woning, omdat zij en haar kinderen, waarvan er één minderjarig is, een dak boven hun hoofd nodig hebben. De kantonrechter moet op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag Inzake de Rechten van het Kind (IVRK) de belangen van het kind bij behoud van de woning als een eerste overweging meewegen. De ontruiming van de woning met een minderjarig kind is namelijk een ingrijpende maatregel. Havensteder heeft echter als sociale verhuurder ook een zwaarwegend belang om de woning weer snel tot haar beschikking te krijgen. Vast staat dat onderhuur zonder toestemming van Havensteder niet was toegestaan en dat Havensteder niet om toestemming is gevraagd. Door huurder te worden na ongeoorloofde onderhuur van [gedaagde 1] , dringt [gedaagde 2] voor op de lange wachtlijst met huurders die ook een sociale huurwoning nodig hebben. Dat deze wachtlijst lang is en [gedaagde 2] voordringt door deze woning van [gedaagde 1] te gaan huren, wordt bevestigd door de lijst met reacties van [gedaagde 2] op huurwoningen die Havensteder heeft overgelegd. [gedaagde 2] heeft eenmaal op positie 7 gestaan voor een woning, maar over het algemeen hebben ruim 500 mensen eerder recht op een huurwoning dan [gedaagde 2] . Havensteder moet ervoor waken dat door de constructie van onderhuur zoals in deze zaak wordt voorgedrongen op deze wachtlijst. Dat Havensteder haar best doet om ongeoorloofde onderhuur te voorkomen, wist [gedaagde 2] ook. Uit de appgesprekken tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] blijkt namelijk dat zij zich vaak hebben afgevraagd waarom Havensteder en de gemeente zo moeilijk doen over het feit dat [gedaagde 2] zich in wil laten schrijven op het adres van de woning. Daar komt bij dat weliswaar niet is gebleken dat [gedaagde 2] de onderhuurovereenkomst is aangegaan met de intentie om huurder te worden, maar dat uit de gesprekken tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel is gebleken dat het later de bedoeling was om [gedaagde 2] huurder te maken. Zo zegt [gedaagde 1] tegen [gedaagde 2] dat hij Havensteder ‘voor de gek’ wilde houden door zich met [gedaagde 2] voor te doen als stel en dat partijen het slechts de komende twee jaar hoeven uit te houden zodat [gedaagde 2] medehuurder wordt. [gedaagde 1] zegt na die periode uit beeld te verdwijnen. [gedaagde 2] heeft weliswaar niet geschreven dat zij hieraan actief mee wil doen, maar zij heeft van de plannen van [gedaagde 1] ook geen afstand genomen. De kantonrechter oordeelt dat onder deze omstandigheden niet van Havensteder kan worden gevergd om de onderhuurovereenkomst voort te zetten.

Nu de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 lid 2 sub c BW wordt beëindigd, behoeven de gronden bedoeld in sub a en d van dit artikel geen beoordeling.

[gedaagde 1] moet een boete van € 2.500,00 betalen aan Havensteder

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde 1] een boete moet betalen van € 2.500,00, omdat hij de woning zonder toestemming van Havensteder heeft onderverhuurd aan [gedaagde 2] . [gedaagde 1] heeft dit niet tegengesproken.

[gedaagde 1] hoeft geen winst af te dragen aan Havensteder

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] de winst niet hoeft af te dragen aan Havensteder. Winstafdracht is een vorm van schadebegroting. Om een dergelijke schadevergoeding toe te kennen, is in deze procedure niet alleen nodig dat wordt geoordeeld dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst(dat is het geval), maar ook dat aannemelijk is dat Havensteder enige vorm van schade heeft geleden. Havensteder heeft echter niet gesteld schade te hebben geleden door de onder(ver)huur. De vordering tot winstafdracht wordt dan ook afgewezen.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een huurachterstand betalen

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld om € 980,67 te betalen aan Havensteder. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huurachterstand tot en met juni 2026 waarvoor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn, was € 1.085,20. De huur voor de maand juli 2026 was € 795,47. [gedaagde 2] heeft op 22 juni 2026 € 900,00 betaald. Daarom is de achterstand op grond van de (hoofd)huurovereenkomst tot en met juli 2026 € 1.085,20 + € 795,47 - € 900,00 = € 980,67.

[gedaagde 2] moet een deel van de onderhuur bijbetalen

[gedaagde 2] moet daarnaast op grond van de onderhuurovereenkomst tot en met augustus 2025 een huurachterstand van € 326,16 betalen aan Havensteder, berekend op basis van een huurprijs van € 900,00 per maand. Havensteder eist dat [gedaagde 2] het verschil moet betalen tussen de maandelijkse huurprijs die gold tussen [gedaagde 1] en Havensteder (€ 797,87) en de aanvangshuurprijs van € 1.800,00 die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben afgesproken. De kantonrechter oordeelt echter dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De afgesproken aanvangshuurprijs voor de onderhuur is meer dan twee keer de huurprijs die [gedaagde 1] en Havensteder hebben afgesproken. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat zij met deze huurprijs akkoord is gegaan, omdat zij dringend een woning nodig had voor haar en haar kinderen. [gedaagde 1] heeft gebruik gemaakt van de nijpende situatie waarin [gedaagde 2] verkeerde. Dit wordt niet tegengesproken door Havensteder. [gedaagde 2] heeft bovendien voldoende onderbouwd dat zij al maandenlang € 900,00 betaalt en dat [gedaagde 1] heeft ingestemd met lagere huurprijzen vanwege enerzijds de financiële problemen van [gedaagde 2] en anderzijds de problemen die [gedaagde 2] ervaart met het inschrijven van haarzelf en haar kinderen op het adres van de woning. In december van 2023, twee maanden na het sluiten van de onderhuurovereenkomst, bleek al dat [gedaagde 2] een onderhuur van € 1.800,00 niet kon betalen. Onder deze omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat, als de onderhuurprijs al € 1.800,00 bedroeg, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde 2] te veroordelen tot het betalen van de volledige aanvangshuurprijs vanaf 26 mei 2025.

De kantonrechter gaat zoals gezegd uit van een (gewijzigde) onderhuur van € 900,00. Op grond hiervan moet [gedaagde 2] in de periode van 1 juni 2025 tot en met 31 juli 2026 een bedrag van € 102,13 * 14 = € 1.429,82 betalen. Voor de huur van 26 mei 2025 tot en met 31 mei 2025 mag Havensteder € 102,13 / 31 * 6 = € 19,77 in rekening brengen. [gedaagde 2] moet voor deze periode dus nog € 1.429,82 + € 19,77 = € 1.449,59 betalen aan Havensteder.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen

Omdat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] is geëindigd en de onderhuurovereenkomst met [gedaagde 2] wordt beëindigd, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen een maand nadat dit vonnis is betekend. Deze termijn vindt de kantonrechter passend, omdat er een minderjarig kind in de woning woont. Zo heeft [gedaagde 2] meer tijd om ergens anders onderdak te zoeken. De kantonrechter vindt een langere termijn niet passend. [gedaagde 2] heeft hier wel om gevraagd, maar [gedaagde 2] wist dat deze procedure boven haar hoofd hing. Gelet op het feit dat [gedaagde 2] sinds 1 augustus 2025 al weet dat Havensteder deze procedure gaat starten, vindt de kantonrechter een termijn van een maand passend.

Tot en met de dag van de ontruiming zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk verantwoordelijk voor het betalen van een gebruiksvergoeding van € 797,87 per maand (artikel 7:225 BW). [gedaagde 2] moet daarnaast nog tot en met de dag van de ontruiming een gebruiksvergoeding van € 102,13 per maand betalen.

[gedaagde 2] moet incassokosten betalen

Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 296,13 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over de huurachterstand van [gedaagde 2] van 26 mei 2025 tot en met juli 2025 (€ 1.974,19).

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten rente betalen

De rente over de verschillende bedragen wordt toegewezen, omdat Havensteder genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat niet hebben betwist.

Geen oneerlijke bepalingen

De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan Havensteder moet betalen op € 289,92 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 864,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.840,92. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk in deze kosten veroordeeld. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze opgenomen onder de beslissing.

De hoogte van het griffierecht past bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat Havensteder meer aan griffierecht heeft betaald hoeven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

beëindigt de huurovereenkomst tussen Havensteder en [gedaagde 2] en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen een maand na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1] om aan Havensteder te betalen € 2.500,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 9 september 2025 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Havensteder te betalen € 980,67 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand, die na iedere wijziging met ingang van 26 mei 2025 heeft opengestaan, vanaf 9 september 2025 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 2] om aan Havensteder te betalen € 1.449,59 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand, die na iedere wijziging vanaf 26 mei 2025 heeft opengestaan, vanaf 9 september 2025 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 2] om aan Havensteder te betalen € 296,13 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 9 september 2025 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om vanaf 1 augustus 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 797,87 per maand met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de maandelijkse termijnen vanaf de vervaldata tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 2] om vanaf 1 augustus 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 102,13 per maand te betalen aan Havensteder met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de maandelijkse termijnen vanaf de vervaldata tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.840,92 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken.

64363