ECLI:NL:RBROT:2026:10276

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 18 november 2025, met bijlagen;

het antwoord met vordering in reconventie (tegenvordering), met bijlagen;

de nadere bijlagen (11, 12 en 13) van de kant van [eiseres] ;

de nadere bijlage (14) van de kant van [eiseres] ;

de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] .

De zaak is op 9 juni 2026 tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres] met mr. J.J.A. Bosch en namens Havensteder [persoon A] (woonconsulent) met mr. I.M.M. Versloot.

2. Waar deze zaak over gaat

Havensteder heeft de woning aan [adres] in Rotterdam met ingang van 23 december 2010 aan [broer eiseres] , de broer van [eiseres] (hierna: de broer), verhuurd. [eiseres] woont in de woning. De broer is op 29 juni 2025 overleden en [eiseres] wil de huur voortzetten. [eiseres] heeft op 13 augustus 2025 Havensteder verzocht om voor de woning als hoofdhuurder in aanmerking te komen. Havensteder heeft dit verzoek op 19 augustus 2025 afgewezen. [eiseres] vordert daarom in deze procedure Havensteder te veroordelen voor de huur van de woning een huurovereenkomst op haar naam aan haar af te geven, op straffe van een dwangsom. Havensteder is het niet eens met de vordering van [eiseres] . Zij vordert in reconventie dat [eiseres] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning.

De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] af en de tegenvordering van Havensteder toe. De veroordeling tot ontruiming wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hierna wordt uitgelegd waarom.

3. De beoordeling

De vordering van [eiseres] en de tegenvordering van Havensteder worden vanwege de samenhang gezamenlijk beoordeeld.

Het beoordelingskader

Artikel 7:268 lid 2 BW biedt de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na deze periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) kan hij binnen die periode van zes maanden een daarop gerichte vordering instellen bij de kantonrechter.

In artikel 7:268 lid 3 BW staan de voorwaarden waaraan [eiseres] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten:

zij moet haar hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd;

zij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur; en

als het gaat om een woning waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, moet zij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning overleggen.

De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan deze drie voorwaarden is voldaan.

De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] haar vordering tijdig, binnen zes maanden na het overlijden van haar broer, heeft ingesteld. Tussen partijen is ook niet langer in geschil dat geen huisvestingsvergunning nodig is. Beoordeeld moet worden of [eiseres] haar hoofdverblijf heeft in de woning, of zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar broer heeft gevoerd en of zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt om de huur te betalen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] dat onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Hoofdverblijf

De kantonrechter staat in de eerste plaats stil bij de vraag of [eiseres] haar hoofdverblijf had in de woning. Hierbij moet worden gekeken naar de feitelijke situatie. [eiseres] stelt dat zij in maart 2023 bij haar broer is ingetrokken. Havensteder heeft dit betwist en aangevoerd dat [eiseres] op 18 juli 2023 een aanvraag tot inwoning bij Havensteder heeft ingediend. Deze toestemming is op 2 augustus 2023 verleend. [eiseres] staat sinds 11 augustus 2023 op het adres van de woning ingeschreven. De kantonrechter acht het op basis hiervan voldoende aannemelijk dat [eiseres] feitelijk haar hoofdverblijf heeft in de woning. Dat [eiseres] pas sinds 11 augustus 2023 op het adres van de woning staat ingeschreven maakt dit niet anders.

De omstandigheid dat naast de broer en [eiseres] verschillende andere personen op het adres aan [adres] ingeschreven hebben gestaan maakt dit ook niet anders. [eiseres] heeft toegelicht dat de verschillende personen die in 2019 op het adres stonden ingeschreven twee zussen waren die vanuit de woning zijn getrouwd. Hun partners waren na het huwelijk daar ook ingeschreven maar zij verbleven daar niet. Korte tijd later hebben zij eigen woningen betrokken. Dit speelde voordat [eiseres] bij haar broer introk. [eiseres] heeft verder toegelicht dat het verzoek tot inwoning van een andere zus in september 2023 is gedaan omdat deze zus zelfstandig (gescheiden van haar ouders) wilde gaan wonen maar, toen dat niet doorging, bij haar ouders is gebleven.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding

De kantonrechter staat vervolgens stil bij de vraag of [eiseres] en haar broer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden die was gericht op de (langdurige) toekomst. De kantonrechter stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. Het is aan [eiseres] om feiten en omstandigheden te stellen - en zo nodig te bewijzen - waaruit blijkt dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met haar broer. Of hiervan sprake was wordt enerzijds bepaald door objectieve factoren, zoals de feitelijke duur van de samenwoning, en anderzijds door subjectieve factoren, zoals de persoonlijke en financiële vervlechting van partijen, die bijvoorbeeld blijkt uit afspraken over de kosten van de huisvesting en/of het levensonderhoud, de verdeling van huishoudelijke taken en gezamenlijke sociale contacten en activiteiten.

[eiseres] stelt dat zij en haar broer de kosten van de huishouding deelden. Haar broer (die meer inkomen had dan zij) betaalde de huur en de meeste vaste lasten en zij betaalde de boodschappen en de woonverzekering (van ongeveer € 30,- per maand). Verder stelt [eiseres] dat zij vaak samen kookten en aten, gezamenlijk bezoek brachten aan feesten van familieleden en gezamenlijk bezoek ontvingen. Ook was er sprake van wederkerigheid in de onderhoudstaken: de broer deed het stofzuigen en de badkamer en [eiseres] dweilde de vloeren en deed de wc. [eiseres] heeft deze stellingen onderbouwd met foto’s en bankafschriften van verschillende winkels in de buurt van de woning. Havensteder betwist dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat sprake was van een gemeenschappelijk gevoerde huishouding. Gelet op de door [eiseres] overgelegde bankafschriften en toelichting tijdens de mondelinge behandeling kan ervan worden uitgegaan dat [eiseres] bijdroeg in de gezamenlijke kosten, dat de schoonmaak gezamenlijk werd gedaan en dat zij en haar broer gezamenlijk deelnamen aan sociale activiteiten. Het komt de kantonrechter niet onbegrijpelijk voor dat tussen broer en zus dergelijke afspraken worden gemaakt en dat zij beiden op deze wijze graag samen het huis bewoonden.

Met Havensteder is de kantonrechter echter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam was, dus gericht op de langjarige toekomst. [eiseres] heeft hierover niets toegelicht. Zij heeft ook niet uitgelegd waarom zij in 2023 bij haar broer is ingetrokken. Bij deze beoordeling speelt ook een rol dat [eiseres] op 7 oktober 2024 heeft gereageerd op een woning, dus nadat zij bij haar broer was ingetrokken. Dat [eiseres] kennelijk de wens had om op zichzelf te gaan wonen is voor de kantonrechter mede aanleiding om aan te nemen dat in dit geval geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Nu niet is gebleken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiseres] en haar broer moet de vordering van [eiseres] worden afgewezen. Aan de vraag of [eiseres] voldoende waarborg biedt voor de betaling van de huur wordt dan ook niet meer toegekomen.

[eiseres] moet de woning ontruimen

De vordering van [eiseres] om de huur te mogen voortzetten wordt afgewezen. Dit betekent dat zij de woning moet ontruimen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op drie maanden na de datum van dit vonnis, zodat [eiseres] nog enige tijd heeft voor het vinden van andere woonruimte en het regelen van de verhuizing.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan Havensteder moet betalen op € 434,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 217,-) en € 108,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 542,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Omdat de conventie en reconventie nauw verband met elkaar houden en gelijktijdig zijn behandeld ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten in reconventie in dit geval te bepalen op nihil.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De ontruiming van de woning kan dus pas plaatsvinden als onherroepelijk op de vordering van [eiseres] is beslist. Daartoe is het volgende van belang.

Het uitgangspunt van de wet is dat [eiseres] de huur voortzet zolang op haar vordering tot voortzetting van de huur niet onherroepelijk is beslist (artikel 7:268 lid 2 BW). Dat betekent dat afwijzing van de eisen van [eiseres] en toewijzing van de tegeneis van Havensteder in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard. Dat kan anders zijn als er sprake is van (duidelijk) misbruik van hoger beroep of cassatie of andere voor Havensteder zwaarwegende omstandigheden dan wel een onevenredigheid in de wederzijdse belangen.

Havensteder heeft aangevoerd dat zij vreest dat [eiseres] ontruiming zal uitstellen door rechtsmiddelen in te stellen en dat dit het rekken van een ‘kansloze zaak’ zou betekenen. De kwalificatie ‘kansloze zaak’ laat de kantonrechter voor rekening van Havensteder. In elk geval is niet gebleken dat [eiseres] misbruik van hoger beroep zal maken zodat er geen aanleiding is om op basis daarvan af te wijken van het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW.

Havensteder betoogt verder dat zij belang heeft bij de toewijzing van haar vordering, omdat de woning al die tijd niet kan worden verhuurd aan een kandidaat-huurder die daarvoor in aanmerking komt volgens het woningtoewijzingssysteem. De kantonrechter onderkent dat belang, maar daar staat tegenover dat het voor [eiseres] , die gelet op haar inkomen is aangewezen op het sociale huursegment, moeilijk zal zijn om op korte termijn een andere woning te vinden. De (sociale) woningnood die heerst in Rotterdam en omstreken snijdt dus aan twee kanten, waarbij twee tegenstrijdige belangen spelen. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een onevenredigheid in de wederzijdse belangen als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Daarvoor heeft Havensteder onvoldoende gesteld.

4. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering van [eiseres] af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 542,50;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

veroordeelt [eiseres] om binnen drie maanden na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [eiseres] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op nihil;

in conventie en reconventie

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.

26975