ECLI:NL:RBROT:2026:10295

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 17 juni 2026 met bijlagen;

de mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 28 juli 2026 met bijlagen;

de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .

De zaak is op 29 juli 2026 tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

namens [eiseres] [persoon A] , asset manager bij [bedrijf] (waar [eiseres] deel van uitmaakt), bijgestaan door de gemachtigde;

[gedaagde] en zijn gemachtigde.

2. De beoordeling

[eiseres] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] . Zij stelt dat zij op 11 april 2026 met [gedaagde] overeenstemming heeft bereikt over de huur van deze bedrijfsruimte. [gedaagde] heeft het pand niet in gebruik genomen en de huurovereenkomst niet ondertekend, hij betaalt ook geen huur. [eiseres] eist in dit kort geding primair dat [gedaagde] de overeenkomst nakomt. Subsidiair en meer subsidiair eist [eiseres] schadevergoeding omdat [gedaagde] de onderhandelingen (onrechtmatig) heeft afgebroken. Ook vindt [eiseres] dat [gedaagde] de huurachterstand met bijkomende kosten moet betalen. Komt [gedaagde] niet na, dan eist [eiseres] een dwangsom.

[gedaagde] is het niet eens met de eis. Volgens [gedaagde] waren partijen nog in onderhandeling over een huurovereenkomst en mocht hij de onderhandelingen beëindigen zonder daardoor schadeplichtig te worden.

Beoordelingskader in kort geding

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen evenals de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als de uitspraak later wordt teruggedraaid.

De eis wordt afgewezen

Daargelaten dat de kantonrechter bedenkingen heeft bij de spoedeisendheid van enkele onderdelen van de eis, geldt dat de eis ook inhoudelijk gezien niet kan worden toegewezen. Dit wordt hierna toegelicht.

Geen overeenkomst

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Of daarvan sprake is, hangt af van wat de partijen tegenover elkaar hebben verklaard en de betekenis die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (artikelen 3:33 en 3:35 BW).

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is er tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand gekomen. De primaire eis wordt daarom afgewezen. De redenen daarvan zijn als volgt.

In zijn e-mail van 11 april 2026 schrijft [gedaagde] het volgende: “Thanks for arranging the offer. Let’s draft the contract and move forward”. Dit was een reactie op een door (de makelaar van) [eiseres] voorgestelde huurvrije periode. Hoewel partijen in de periode voorafgaand aan 11 april hebben gecorrespondeerd over verschillende inhoudelijke punten van de beoogde huurovereenkomst, zoals de huurprijs, de startdatum en de looptijd van de huur, kan uit de woorden “move forward” niet zonder meer worden afgeleid dat over alle essentialia van de beoogde overeenkomst overeenstemming is bereikt en dat daardoor een overeenkomst tot stand is gekomen. Het luidt eerder de volgende fase in om tot een overeenkomst te komen dan dat er een definitief akkoord is. De (concept) huurovereenkomst evenals de bijbehorende ROZ-voorwaarden kunnen bepalingen bevatten waarover [gedaagde] zich nog zou willen buigen en advies inwinnen. Bepalingen over in het gehuurde aan te brengen wijzigingen, kosten van herstel en onderhoud, vereiste toestemmingen, boetes, oplevering bij einde gebruik en vergelijkbare bepalingen zijn niet van ondergeschikte betekenis.

Bij het toesturen van de concept huurovereenkomst op 24 april 2026 schrijft de makelaar aan [gedaagde] , voor zover van belang: “Indien akkoord met de inhoud, verzoeken wij de huurder vriendelijk alle pagina’s van de huurovereenkomst te paraferen en waar aangegeven te ondertekenen”. Hieruit kan worden afgeleid dat ook de makelaar ervan uit ging dat zolang de overeenkomst niet was geaccordeerd en ondertekend er nog geen algehele overeenstemming was.

Dat partijen geen definitieve overeenstemming hadden maar in de onderhandelingsfase zaten, wordt ook bevestigd door het feit dat zij na 11 april 2026 nog overleg hebben gevoerd over de optie om in het pand (ook) een bed & breakfast te exploiteren. Op verzoek van (de makelaar van) [eiseres] heeft [gedaagde] hiervoor nog een plan overgelegd. Overleg over dit onderwerp was ook niet vreemd of heel verrassend, omdat de makelaar in de verhuuradvertentie op [website] op de bestemming bed & breakfast als een van de gebruiksmogelijkheden had gewezen. Dat de VvE voor het exploiteren van een bed & breakfast toestemming moest geven is iets waarmee partijen blijkbaar geen rekening hadden gehouden maar dat valt [gedaagde] niet aan te rekenen.

[gedaagde] is niet schadeplichtig

De subsidiaire- en meer subsidiaire eis worden eveneens afgewezen en wel om de volgende reden.

Op 30 april 2026 schrijft de makelaar aan [gedaagde] : “I therefore strongly urge you to sign the lease agreement as agreed. After signing, you will of course have every opportunity to prepare a well-founded and comprehensive business plan that goes beyond a simple layout. The landlord is certainly willing to think along with you, but only after the lease agreement has been formalized”. Door aan te geven dat over de optie om het pand ook als bed & breakfast te gebruiken alleen verder kon worden gepraat nadat [gedaagde] de huurovereenkomst had ondertekend, heeft [eiseres] feitelijk zelf de onderhandelingen beëindigd. [eiseres] bood door zo te doen geen enkele onderhandelingsruimte meer, ook niet over de tekst en inhoud van de concept huurovereenkomst en de ROZ-voorwaarden. Door die onderhandelingsruimte weg te nemen mocht [gedaagde] van verder overleg met [eiseres] afzien.

Ook overigens waren de onderhandelingen, voorlopig oordelend, niet in een zodanige fase dat [gedaagde] bij beëindiging van de onderhandelingen tegenover [eiseres] schadeplichtig zou zijn. Zoals onder 2.7. al overwogen was er nog een belangrijk aantal onderwerpen waarvan niet zonder meer mocht worden aangenomen dat [gedaagde] die als hamerstuk zou accepteren.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 865,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.009,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt, wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). [gedaagde] heeft hier om gevraagd en [eiseres] heeft hier geen afzonderlijk bezwaar tegen gemaakt. Dit betekent dat het vonnis mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

wijst de eis af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.009,-;

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.

43416