ECLI:NL:RBROT:2026:10372

1. Coen Hendriks Vastgoed B.V.,

2. Flex Properties B.V.,

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 23 januari 2026, met bijlagen;

het antwoord, met bijlagen;

de akte met nadere producties (9 en 10) van [eiseres] van 22 mei 2026;

de akte met nadere producties (1 t/m 12) van verhuurders van 28 mei 2026;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 juni 2026;

de akte uitlating van verhuurders van 19 juni 2026, met bijlagen;

de akte uitlating van [eiseres] van 23 juni 2026, met bijlagen.

De zaak is op 9 juni 2026 tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres] met haar gemachtigde en [persoon A] en [persoon B] namens verhuurders.

2. Waar de zaak over gaat

[eiseres] huurt de woning aan [adres] in Rotterdam (hierna: de woning) van verhuurders. Volgens [eiseres] is er sprake van achterstallig onderhoud en gebreken in en aan de woning, waaronder scheuren in het balkon, een vochtvlek in de woonkamer en tocht in de keuken. Zij heeft daarom bij dagvaarding herstel van deze gebreken geëist, op straffe van een dwangsom, en een tijdelijke huurverlaging van 70%. Verhuurders zijn het hier niet mee eens omdat zij voor herstel afhankelijk zijn van de Vereniging van Eigenaren (VvE) en de vertragingen voor herstel zijn ontstaan door het faillissement van de eerdere aannemer.

Na de mondelinge behandeling heeft op 10 juni 2026 een inspectie (schouw) van de woning plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en de huidige aannemer ( [persoon C] van [bedrijf] B.V.). Uit de hierop volgende aktes blijkt dat partijen het over de volgende herstelwerkzaamheden inmiddels eens zijn:

Het balkon: De scheuren in het balkon leveren geen constructief gevaar op, maar vergen wel herstel. Er zal een nieuwe betonnen rand worden aangebracht, scheuren worden hersteld en het balkon wordt voorzien van een nieuwe primer en waterdichte coating. Dit wordt in de tweede week van augustus 2026 door de aannemer uitgevoerd;

De woonkamer: De donkere vlek op de wand (een opgedroogde restvlek van een oude lekkage) zal worden weggewerkt. De aannemer zal de gehele wand tot aan de schouw sausen om kleurverschil te voorkomen. Ook dit gebeurt in de tweede week van augustus 2026;

Kier/tocht keuken: De aannemer heeft geadviseerd om een aluminium tochtstrip ter hoogte van de keukendeur te plaatsen. [persoon A] heeft namens verhuurders toegezegd dit zelf nog in juni 2026 te komen doen.

3. De beoordeling

De kantonrechter is van oordeel dat verhuurders de herstelwerkzaamheden inderdaad moet verrichten en dat de huurprijs met 10% wordt verlaagd vanaf 23 juli 2025 tot het herstel is afgerond. De gevorderde huurverlaging van 70% en de dwangsom worden afgewezen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.

Herstel van de gebreken

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd dat verhuurders hoofdelijk worden veroordeeld tot herstel van de gebreken aan de woning op straffe van een dwangsom. Gelet op wat tijdens de schouw in aanwezigheid van partijen is vastgesteld en door de aannemer als oplossing is voorgesteld, is inmiddels duidelijk welke werkzaamheden nodig zijn en ook dat verhuurders voor deze werkzaamheden (via de VvE) opdracht hebben gegeven. De kantonrechter zal verhuurders hoofdelijk veroordelen tot het (doen) uitvoeren van deze werkzaamheden. Mogelijk zijn ten tijde van dit vonnis de werkzaamheden al uitgevoerd (zie 2.2.).

De kantonrechter begrijpt uit de overgelegde stukken en de offerte van de aannemer dat de beschadigde betonnen balkonranden zullen worden hersteld. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit herstel betrekking heeft op de gehele opstaande rand, dus niet alleen op de korte kanten (de zijkanten), maar ook op de lange kant (de voorkant) van het balkon.

Ten aanzien van de kiervorming bij de keukendeur heeft de aannemer geadviseerd een aluminium tochtstrip over de hele lengte te plaatsen. De kantonrechter heeft geen aanleiding om aan deze oplossing te twijfelen en meent daarom dat deze toereikend is. [eiseres] heeft in haar laatste akte niet althans onvoldoende onderbouwd waarom dit anders zou zijn.

Omdat verhuurders na de mondelinge behandeling voortvarend te werk zijn gegaan en de werkzaamheden voor medio augustus 2026 zijn ingepland ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan de veroordeling tot herstel een dwangsom te verbinden. De gevorderde dwangsom wordt daarom afgewezen. Het is uiteraard de taak (en verplichting) van [eiseres] om de aannemer en verhuurders de gelegenheid te geven de werkzaamheden uit te voeren en, wanneer zij niet thuis mocht zijn, iemand in te schakelen die met de sleutel toegang tot de woning geeft.

Huurprijsvermindering

[eiseres] vordert een huurprijsvermindering tot 30% van de geldende huurprijs (een verlaging van 70%). Een huurder kan op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (BW) een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een gebrek dat het huurgenot vermindert. De kantonrechter is van oordeel dat de scheurvorming en de slechte staat van het balkon, evenals de zichtbare lekkagevlek in de woonkamer, kwalificeren als gebreken die het huurgenot beperken. Hierbij kan in het midden blijven of het balkon juridisch exclusief tot de gehuurde ruimte van [eiseres] behoort, dan wel een aan [eiseres] ter beschikking gestelde (gemeenschappelijke) buitenruimte betreft. Feit is dat [eiseres] het balkon kon en mocht gebruiken en dat het gebruik ervan, en daarmee het huurgenot, door de slechte staat is belemmerd.

Omdat tijdens de schouw is vastgesteld dat het balkon niet constructief onveilig is (het betreft volgens de aannemer afwerkingsschade) en de vlek in de woonkamer een droge, esthetische restvlek betreft, is het huurgenot naar het oordeel van de kantonrechter echter niet zo ingrijpend verminderd dat een vermindering tot 30% gerechtvaardigd is. De kantonrechter acht, alles afwegend, een huurprijsvermindering van 10% billijk en evenredig aan de aard van de gebreken (90% van de huurprijs blijft dus verschuldigd).

[eiseres] heeft de verhuurders op 2 juni 2025 in gebreke gesteld en op 23 januari 2026 de dagvaarding uitgebracht. Gelet op de wettelijke vervaltermijn van zes maanden voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding als bedoeld in artikel 7:257 BW, zal de huurprijsvermindering worden toegewezen vanaf 23 juli 2025. Deze vermindering geldt tot de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn hersteld. Dus, wanneer de herstelwerkzaamheden in augustus 2026 zijn uitgevoerd, tot 1 september 2026.

Proceskosten

Verhuurders zullen als (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld (artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). De procedure was nodig om de besluitvorming binnen de VvE en met de aannemer weer op gang te brengen en het herstel te bespoedigen. De kantonrechter begroot de kosten die verhuurders aan [eiseres] moeten betalen op € 155,67 aan dagvaardingskosten, € 93,- aan griffierecht, € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 968,67. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en verhuurders daar geen afzonderlijk bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dit betekent dat het vonnis mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt verhuurders hoofdelijk om de herstelwerkzaamheden genoemd onder 2.2., waaronder begrepen de gehele opstaande rand van het balkon (zie 3.3.), in deze maand augustus te verrichten. [eiseres] moet daarvoor de noodzakelijke toegang tot de woning verschaffen (zie 3.5.);

vermindert de geldende huurprijs van de woning met 10% vanaf 23 juli 2025 tot de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de onder 4.1. genoemde herstelwerkzaamheden volledig zijn afgerond;

veroordeelt verhuurders hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 968,67;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het anders of meer gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.

53954