ECLI:NL:RBROT:2026:10506

1. De zaak in het kort

De Vereniging houdt zich bezig met exploitatieactiviteiten op het buurtschap ‘ [buurtschap] ’. Arwi heeft in 2018 een woning gekocht op dat buurtschap en zij heeft die woning inmiddels tot twee keer toe verhuurd aan derden. Volgens de Vereniging is het verhuren van de woning aan een derde in strijd met een door Arwi op meerdere manieren aanvaard verhuurverbod. Een tijdens een eerdere procedure ingestelde vordering tot het staken en gestaakt houden van de (eerste) verhuur van de woning is door de kantonrechter in deze rechtbank afgewezen. De Vereniging vordert nu opnieuw – kort gezegd – dat Arwi onder druk van een dwangsom wordt veroordeeld om de (tweede, recent ingegane) verhuur van de woning te staken. Daarnaast vordert de Vereniging betaling van volgens haar door Arwi verbeurde boetes (met rente). Arwi voert verweer. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van de Vereniging voor het grootste deel toe. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 9 mei 2026, met bijlagen I tot en met VI en 0 tot en met 44;

de aanvullende bijlagen 45 tot en met 47 van de Vereniging;

de conclusie van antwoord;

het vonnis in kort geding van 15 juni 2026 van de kantonrechter in deze rechtbank met zaaknummer 12211275 VV EXPL 26-38, waarmee de zaak naar de voorzieningenrechter is verwezen;

de mondelinge behandeling op 4 augustus 2026;

de spreekaantekeningen van mr. Gomes.

3. De vorderingen

De Vereniging vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Arwi te veroordelen binnen 2x24 uur na de betekening van het in deze te wijzen vonnis het verhuren althans het ingebruikgeven van de woning [adres] (woning [huisnummer] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] ) te staken en gestaakt te houden althans het wanpresteren jegens de Vereniging te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Arwi daarmede binnen 2x24 uur na de betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke is en/of blijft;

II. Arwi te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Vereniging te betalen een bedrag ad € 2.450,52 te vermeerderen met de wettelijke rente p.m. over dit bedrag gerekend vanaf de vervaldata van de facturen tot aan de dag der algehele voldoening;

III. Arwi te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Vereniging te betalen de door Arwi aan de Vereniging verbeurde boetes vanaf 1 mei 2026 ad € 45,38 per dag tot aan de dag dat de onrechtmatige verhuur/ingebruikgeving van de woning [adres] door Arwi zal zijn beëindigd althans tot de dag waarop de hiervoor onder (I) gevorderde dwangsommen verschuldigd zullen zijn, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata der nog te versturen facturen tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. Arwi te veroordelen in de kosten van het geding, de kosten van de advocaat/gemachtigde van de Vereniging en het griffierecht daaronder begrepen.

4. De beoordeling

Arwi is eigenaar van de percelen met daarop de woning [huisnummer] , kadastraal

bekend [kadastrale aanduiding] , op buurtschap ‘ [buurtschap] ’. Arwi heeft deze woning eerder verhuurd aan een derde. De Vereniging was van mening dat dit in strijd was met een door Arwi op meerdere manieren aanvaard verhuurverbod, onder andere opgenomen in de notariële akte waarmee de woning aan Arwi is geleverd. De Vereniging is daarom een procedure gestart bij de kantonrechter in deze rechtbank.

Het vonnis van 6 november 2025

In het in die procedure gewezen vonnis van 6 november 2025 met zaaknummer 11000428 CV EXPL 24-1332 heeft de kantonrechter – voor zover van belang – het volgende overwogen:

“(…) 2. De beoordeling (…)

In conventie

Het kettingbeding

De woning is op 27 juli 201 8 aan Arwi geleverd. De akte van levering bevat onder de titel "bijzondere lasten en beperkingen" onder meer de volgende bepaling: "Het gekochte is uitsluitend bestemd voor recreatiedoeleinden ten behoeve van de huidige en toekomstige eigenaar casu quo zakelijk gerechtigde en diens gezin en zijn overige bloed- en aanverwanten in de eerste lijn. Ingebruikgeving al dan niet tegen een tegenprestatie casu quo verhuur aan derden is niet toegestaan. De koper en zijn rechtsverkrijgende(n) verbinden zich op generlei wijze de bestemming geheel of gedeeltelijk te wijzigen. Bij niet-nakoming van het hiervoor gestelde verbeuren de koper casu quo zijn rechtsverkrijgende(n) in eigendom of zakelijk genotsrecht van de grond en het daarop gebouwde een boete van eenhonderd gulden (f. 100.00) voor elke dag, gedurende welke niet aan de hierboven bedoelde verplichting is voldaan, ten bate van de vereniging te betalen binnen veertien dagen na een daartoe strekkende aanmaning van het bestuur van de vereniging (...)"

Deze bepaling is een kettingbeding, wat betekent dat door ondertekening van de koopovereenkomst Arwi is gehouden tot nakoming hiervan en [naam vereniging] nakoming van haar kan verlangen. Dat doet zij in deze procedure dan ook.

Voor zover Arwi heeft betoogd dat dit kettingbeding nietig is, omdat dit in strijd is met haar eigendomsrecht, kan haar dit verweer niet baten. Nog los van het feit dat Arwi een rechtspersoon is én zij akkoord is gegaan met het beding door de ondertekening ervan, heeft een schending van het eigendomsrecht geen nietigheid tot gevolg. Een bepaling is immers pas nietig wanneer deze in strijd is met de wet, openbare orde of goede zeden. Niet gebleken is dat daarvan in deze zaak sprake is.

Ook het verweer van Arwi dat het beding niet is, omdat [naam vereniging] daarmee de

verhuur aan arbeidsmigranten wil verbieden, en dus in strijd is met de wet en/of goede zeden, slaagt niet. Partijen zijn het er namelijk wel over eens dat de bepaling niet zozeer bedoeld is om één specifieke groep huurders uit te sluiten, maar om commerciële verhuur voor een breed publiek, met als gevolg een groot verloop van huurders, tegen te gaan.

Evenmin slaagt het verweer dat het beding nietig is, omdat het in strijd is met het bestemmingsplan. De bestemming van het park is weliswaar gewijzigd van recreatie naar wonen, maar dat betekent niet, zoals [naam vereniging] ook terecht stelt, dat het verbod op verhuur daarmee in strijd is.

Strijd met redelijkheid en billijkheid

Dit betekent dat [naam vereniging] nakoming van de bepaling c.q. het kettingbeding kan

verlangen. Arwi heeft echter voor dat geval een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dat beroep slaagt wél, om de volgende redenen.

Dat Arwi de woning verhuurt is niet in geschil. In 2015 heeft de ALV van [naam vereniging] echter besloten om tijdelijk een versoepeling in te voeren ten aanzien van het verbod op verhuur. In dit kader heeft zij Arwi ook drie keer toestemming gegeven voor verhuur. In 2022 heeft de ALV besloten om deze versoepeling weer in te trekken met ingang van 18 mei 2023. Hiermee is de situatie ontstaan dat gedurende een lange tijd verhuur wel was toegestaan. Dit heeft tot gevolg dat tussen Arwi en haar huurder een huurovereenkomst bestaat op grond waarvan die huurder op enig moment mogelijk huurbescherming geniet. Hier komt nog bij dat de huidige huurder inmiddels al een geruime tijd, namelijk bijna vijf jaar, in de woning woont. Van een wisseling van huurders en een groot verloop is dus geen sprake. Bij deze stand van zaken is het in strijd met de redelijkheid om een beroep te doen op het verhuurverbod en de daaraan verbonden boetebepaling van het kettingbeding.

Dit betekent dat de vorderingen van [naam vereniging] tot het staken van de verhuur en het betalen van boetes worden afgewezen. Haar nevenvorderingen delen in dat lot. (…)”.

Geen van partijen heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis.

Arwi moet de verhuur van de woning staken

De oordelen van de kantonrechter komen er – samengevat weergegeven – op neer dat het kettingbeding in de notariële akte waarmee de woning aan Arwi is geleverd niet nietig is en dat de Vereniging nakoming van het in het kettingbeding opgenomen verhuurverbod kan vorderen. Doordat partijen geen hoger beroep tegen het vonnis hebben ingesteld, zijn de beslissingen in het vonnis bindend tussen partijen. Het gaat daarbij niet alleen om de uiteindelijke beslissing in het vonnis, maar ook om de dragende overwegingen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kwalificeren de overwegingen van de kantonrechter over de gestelde nietigheid van het kettingbeding als zulke dragende overwegingen. Die overwegingen kunnen daarom, anders dan Arwi in deze zaak lijkt te proberen, niet opnieuw ter discussie worden gesteld. De Vereniging kan dan ook nakoming van het verhuurverbod vorderen.

Zelfs als de overwegingen van de kantonrechter over de gestelde nietigheid van het kettingbeding geen dragende overwegingen zijn, dan leidt dit niet tot een ander oordeel. De rechter die in kort geding beslist op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de civiele bodemrechter een vonnis in de hoofdzaak heeft gewezen, zoals in dit geval, moet zijn vonnis namelijk afstemmen op het oordeel van die bodemrechter. Het maakt daarbij niet uit of dat oordeel is gegeven in de overwegingen of in het dictum van het vonnis. Dit kan alleen anders zijn als het vonnis van de civiele bodemrechter duidelijk op een misslag berust of als sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat aannemelijk is dat de bodemrechter tot een andere beslissing was gekomen als hij van die omstandigheden had geweten. Deze zogenoemde afstemmingsregel staat eraan in de weg dat de voorzieningenrechter afwijkt van het oordeel van de kantonrechter over de gestelde nietigheid van het kettingbeding. Er is geen sprake van een duidelijke misslag in het vonnis van de kantonrechter en er is ook geen sprake van sindsdien gewijzigde omstandigheden (waarvan aannemelijk is dat de kantonrechter een andere beslissing had genomen als hij van die omstandigheden had geweten). De wijziging van het bestemmingsplan is in het vonnis van de kantonrechter onderkend (zie 2.3.4. van dat vonnis) en is dus geen na het vonnis voorgevallen gewijzigde omstandigheid.

Het uitgangspunt in deze zaak is dus dat de Vereniging nakoming van het verhuurverbod kan vorderen en dat Arwi de verhuur van de woning moet staken. Dat is alleen anders als een belangenafweging tot de conclusie leidt dat het belang van de Vereniging om nakoming van het verhuurverbod te verlangen minder zwaar weegt dan het belang van Arwi om de woning (voorlopig) te kunnen blijven verhuren. Daarvan is echter geen sprake. Het moet Arwi na het ontvangen van het vonnis van de kantonrechter duidelijk zijn geweest dat zij zich in principe aan het verhuurverbod moet houden en dat de daartoe strekkende vordering van de Vereniging slechts vanwege de uitzonderlijke omstandigheden van dat geval is afgewezen. Door vervolgens na het beëindigen van de huur door de toenmalige huurder opnieuw een huurovereenkomst met een derde te sluiten, gedraagt Arwi zich willens en wetens in strijd met het vonnis. Alleen al daarom weegt het belang van de Vereniging om nu nakoming van het verhuurverbod te kunnen vorderen zwaarder dan het belang van Arwi om opnieuw (voorlopig) in strijd daarmee te kunnen blijven handelen. Het komt voor rekening en risico van Arwi dat zij blijkbaar, want de Vereniging heeft dat betwist en het is door Arwi niet onderbouwd, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gesloten met haar huurder. De belangen van de huurders van de woning zijn slechts afgeleide belangen en bovendien niet onderbouwd, zodat ook die belangen niet tot een ander oordeel kunnen leiden. De voorzieningenrechter weegt verder nog mee dat Arwi de stelling van de Vereniging dat Arwi over nog meer woningen beschikt, niet heeft betwist.

De Vereniging heeft er tot slot voldoende spoedeisend belang bij om de verhuur van de woning zo snel mogelijk te laten eindigen. Het handelen van Arwi is onrechtmatig tegenover de Vereniging en dat handelen moet daarom zo snel mogelijk worden beëindigd. Daarnaast heeft de Vereniging er belang bij om te voorkomen dat opnieuw een situatie ontstaat waarin de rechter in een bodemprocedure mogelijk zou oordelen dat het vanwege de op dat moment al verstreken duur van de verhuur van de woning aan de huidige huurder in strijd met de redelijkheid is om een beroep te doen op het verhuurverbod. Weliswaar huurt de huidige huurder de woning nog geen vijf jaar, zoals de vorige huurder van de woning dat wel deed, maar het valt op voorhand niet te zeggen waar de rechter in een bodemprocedure de grens zou trekken. Voorstelbaar is dat de Vereniging daaromtrent geen risico wil nemen.

De conclusie is dan ook dat Arwi de verhuur c.q. ingebruikgeving van de woning moet staken en gestaakt moet houden. De daartoe strekkende vordering van de Vereniging wordt toegewezen. De voorzieningenrechter gunt Arwi in afwijking van de vordering een termijn van één maand na betekening van dit vonnis om aan de veroordeling te voldoen, zodat enige tijd resteert om andere woonruimte te vinden voor de huurder van de woning. In het geval dat Arwi zich niet aan de veroordeling houdt, moet zij een dwangsom betalen van € 250,00 per dag of dagdeel met een maximum van € 50.000,00.

De gevorderde boetes worden toegewezen

De Vereniging vordert ook betaling van gesteld door Arwi verbeurde boetes vanwege het overtreden van het verhuurverbod. Arwi heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen deze vordering en de voorzieningenrechter is van oordeel dat de proceseconomie eraan in de weg staat om van de Vereniging te verlangen dat zij een aparte bodemprocedure voert over de verbeurde boetes, zeker omdat daar in feite al een bodemprocedure over is gevoerd. De gevorderde boetes worden toegewezen. Het totale boetebedrag tot en met de maand juli 2026 bedraagt € 6.625,48. De daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de vervaldata van de afzonderlijke boetefacturen is ook toewijsbaar. Verder is Arwi vanaf 1 augustus 2026 een boete van € 45,38 per dag aan de Vereniging verschuldigd zolang de verhuur van de woning nog niet is gestaakt én Arwi (nog) geen dwangsommen heeft verbeurd. De gevorderde wettelijke rente over de mogelijk in de toekomst verschuldigde boetes wordt afgewezen, omdat op dit moment nog onzeker is of Arwi de voor die boetes op te stellen facturen niet op tijd zal betalen.

Arwi moet de proceskosten van de Vereniging betalen

Arwi is voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Vereniging worden begroot op:

- dagvaarding € 125,57

- griffierecht € 3.083,00

- salaris advocaat € 1.177,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)

- nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.574,57

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat past ook bij het karakter van de te treffen voorzieningen.

5. De beslissing

veroordeelt Arwi om binnen één maand na de betekening van dit vonnis het verhuren c.q. ingebruikgeven van de woning [adres] (woning [huisnummer] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] ) te staken en gestaakt te houden;

veroordeelt Arwi om aan de Vereniging te betalen een dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel dat zij de veroordeling in 5.1. niet nakomt;

veroordeelt Arwi om aan de Vereniging te betalen € 6.625,48 aan boetes berekend tot en met de maand juli 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de afzonderlijke vervaldata van de boetefacturen tot aan de dag van algehele betaling;

veroordeelt Arwi om aan de Vereniging te betalen een boete van € 45,38 per dag vanaf 1 augustus 2026 tot aan de dag dat verhuur c.q. ingebruikgeving van de woning [adres] is beëindigd of tot aan de dag dat Arwi op grond van de veroordeling in 5.2. voor het eerst dwangsommen verbeurt;

veroordeelt Arwi in de proceskosten van € 4.574,57, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2026.

3349 / 2009