RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12214087 CV EXPL 26-11467
datum uitspraak: 18 augustus 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Rabobank Pensioenfonds,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Rabobank’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 22 april 2026, met bijlagen;
de rolbeslissing van 9 juni 2026;
de akte van Rabobank van 7 juli 2026, met bijlagen.
Tegen [gedaagde] is verstek verleend (artikel 139 Rv).
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[gedaagde] huurt sinds 1 december 2017 een woning van Rabobank. Volgens Rabobank is er tot en met de maand juli 2026 een huurachterstand van € 18.029,24. Rabobank eist dat [gedaagde] die huurachterstand met rente en kosten betaalt, dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
De kantonrechter kan de juiste huurachterstand niet vaststellen, omdat de berekening van Rabobank niet klopt. Zij wijst aan huurachterstand daarom slechts een bedrag toe waarvan zij zeker kan vaststellen dat [gedaagde] dit moet betalen. Het restant wordt afgewezen. [gedaagde] moet wel de woning verlaten. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.
De kantonrechter vernietigt het opslagbeding
Artikel 10.2 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding. Hierin staat dat de huur jaarlijks verhoogd kan worden conform de consumentenprijsindex (het indexatiebeding) en dat Rabobank het recht heeft om de huur daarbovenop te verhogen met 5% (het opslagbeding). De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat een opslag van 5% niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Rabobank heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. Dit betekent dat alle verhogingen die op basis van het opslagbeding hebben plaatsgevonden vervallen. De huur mocht alleen verhoogd worden op basis van het indexatiebeding.
Rabobank heeft de huurachterstand niet goed berekend
In de dagvaarding had Rabobank bij het berekenen van de huurachterstand al rekening gehouden met een eventuele vernietiging van het opslagbeding. Zij had dit echter niet goed gedaan. Zij had bij het berekenen van de huurachterstand onder andere verkeerde consumentenprijsindexcijfers gebruikt en daardoor met de verkeerde huurverhogingspercentages gerekend. De kantonrechter heeft Rabobank de kans gegeven om de huurachterstand opnieuw te berekenen. Rabobank heeft een nieuwe berekening overgelegd.
Ook de nieuwe berekening van Rabobank is echter niet goed. Bij het berekenen van het verhogingspercentage op grond van het indexatiebeding zijn namelijk weer de verkeerde jaarindexcijfers gebruikt. Daarnaast heeft Rabobank de huurverhoging gedeeltelijk toch gebaseerd op het opslagbeding. Om uit te leggen wat mis is gegaan, gebruikt de kantonrechter de uitleg die Rabobank heeft gegeven bij de huurverhoging per 1 juli 2018. Volgens Rabobank mocht de huurprijs per 1 juli 2018 met 2,5% worden verhoogd.
Rabobank maakt bij het berekenen van het verhogingspercentage op grond van het indexatiebeding gebruik van het indexcijfer van het jaar 2018 en het indexcijfer van het jaar 2017. Rabobank komt dan uit op een verhogingspercentage van 1,7%. In artikel 10 van de huurovereenkomst staat echter dat de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum vermenigvuldigd moet worden met “het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar.” Rabobank had dus in 2018 de indexcijfers van de jaren 2017 en 2016 moeten gebruiken. Het verhogingspercentage komt dan uit op 1,4%.
Verder zegt Rabobank dat zij de huur toch met 2,5% mocht verhogen, omdat in artikel 10.2.C van de huurovereenkomst is opgenomen dat Rabobank de huur met maximaal 5% mag verhogen. De kantonrechter begrijpt deze stelling van Rabobank niet. In de dagvaarding heeft Rabobank dit beding immers aangemerkt als een opslagbeding. Dit opslagbeding is oneerlijk en heeft de kantonrechter vernietigd, waardoor Rabobank dit niet meer kan gebruiken.
Kennelijk legt Rabobank dit beding ineens anders uit en vindt zij dat het geen opslagbeding is, maar dat het beding enkel het maximum regelt waarmee de huur mag worden verhoogd. Deze nieuwe uitleg is onjuist. Het opslagbeding (dat achter het indexatiebeding staat) luidt immers als volgt: “Vervolgens heeft de verhuurder het recht om de gewijzigde huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum daarboven te verhogen met 5%”. (onderstrepingen kantonrechter).
Omdat Rabobank de eerste huurverhoging in 2018 al verkeerd heeft berekend, klopt de door haar berekende huurachterstand niet. Deze fout werkt namelijk door in de jaarlijkse huurverhogingen daarna. Overigens is Rabobank bij de berekening van alle daarop volgende huurverhogingen telkens uitgegaan van de verkeerde jaarindexcijfers.
[gedaagde] moet aan huurachterstand € 11.203,48 betalen
De kantonrechter vindt het niet haar taak om zelf uit te gaan rekenen wat telkens de juiste huurverhoging en daarmee de juiste huur is geweest en vervolgens uit te rekenen wat de juiste huurachterstand is. Het is de taak van een partij om de rechter hierover juist voor te lichten. De kantonrechter kan daarom niet anders dan de huurachterstand slechts deels toewijzen, namelijk uitgaande van de kale aanvangshuurprijs per maand, verhoogd met het maandelijkse voorschot voor de servicekosten. Dat is het bedrag dat [gedaagde] minimaal maandelijks moest betalen. Indien Rabobank van de kantonrechter ook een veroordeling voor de huurverhogingen wil, zal zij een nieuwe procedure moeten beginnen, waarin zij juiste berekeningen overlegt.
Het bedrag dat [gedaagde] in ieder geval aan huurachterstand moet betalen wordt dan als volgt berekend. De huurachterstand is ontstaan toen de huur over de maand juni 2024 niet werd betaald. De kale huurprijs was bij het aangaan van de huurovereenkomst € 976,00 per maand. De servicekosten waren tot 1 juli 2026 € 65,00 per maand en zijn in juli 2026 verhoogd naar € 70,00 per maand. Uitgaande van deze bedragen had [gedaagde] over de periode juni 2024 tot en met juli 2026 minimaal € 27.071,00 moeten betalen. Hier komen de kosten voor het afvoeren van het vuil van € 63,53 bij. Volgens de specificatie strekt een bedrag van € 15.931,05 in mindering op de huurschuld, vanwege bedragen die [gedaagde] heeft betaald en bedragen die Rabobank heeft verrekend naar aanleiding van de eindafrekeningen servicekosten. De kantonrechter stelt daarom vast dat de huurachterstand in ieder geval € 27.071,00 + € 63,53 - € 15.931,05 = € 11.203,48 is. Dit bedrag wordt toegewezen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Er zijn geen omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming wordt [gedaagde] veroordeeld een gebruiksvergoeding van € 1.046,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Rabobank heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Ook hier geldt dat de kantonrechter in deze procedure slechts aan gebruiksvergoeding kan toewijzen het bedrag dat [gedaagde] in ieder geval maandelijks minimaal moet betalen, te weten de kale aanvangshuurprijs verhoogd met het maandelijkse voorschot voor de servicekosten.
[gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden van Rabobank staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag zij daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Rabobank wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Verder geen oneerlijke bepalingen
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak nog van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Rabobank moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 559,00 aan griffierecht, € 432,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.288,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
De hoogte van het griffierecht past bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat Rabobank meer aan griffierecht heeft betaald, hoeft [gedaagde] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Rabobank dat eist (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Rabobank te betalen € 11.203,48;
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Rabobank te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 augustus 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Rabobank te betalen € 1.046,00 per maand;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Rabobank worden begroot op € 1.288,02;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
64363