ECLI:NL:RBROT:2026:10669

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 11 juli 2025, met bijlagen 1 tot en met 12;

het antwoord met eis in reconventie (tegeneis);

het antwoord in reconventie;

de brief van [gedaagde] , met bijlagen 1 en 2.

Op 1 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] ( [functienaam] ) voor Woonstad en mr. Ruysendaal, en met [gedaagde] , bijgestaan door S. Aydos-Brandsma, tolk Turks, en mr. A. Sarioglu ter waarneming van mr. Doganer.

2. De beoordeling

Woonstad verhuurt aan [gedaagde] de woning in [adres] te [plaats 1] . In 2012, 2014 en 2020 heeft Woonstad signalen ontvangen dat [gedaagde] mogelijk niet zijn hoofdverblijf zou hebben in de woning. In maart 2020 is hierover een gesprek gevoerd met [gedaagde] waarbij Woonstad hem erop gewezen heeft dat het de bedoeling is dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. In maart 2025 heeft een omwonende aan Woonstad meegedeeld dat [gedaagde] zo nu en dan bij de woning komt, maar er niet woont, en het vermoeden te hebben dat de woning wordt onderverhuurd. [gedaagde] is uitgenodigd voor een gesprek op 1 april 2025 bij welke gelegenheid hij documenten heeft overgelegd om duidelijkheid te verschaffen over zijn woonsituatie. Op basis van deze documenten en nader onderzoek bij zijn woning in [omgeving 1] en bij de woning van de ex-partner van [gedaagde] in [omgeving 2] is Woonstad tot de conclusie gekomen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning in [adres] . [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft hij niet gedaan.

Woonstad eist nu bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, betaling van de huurprijs van € 520,21 per maand vanaf 1 augustus 2025, en betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten met rente. Met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[gedaagde] is het hiermee niet eens. [gedaagde] eist een verklaring voor recht dat artikel 6.6 van de Algemene Huurvoorwaarden onredelijk bezwarend is en/of in strijd is met dwingendrechtelijke bepalingen uit de wet en dus nietig, althans vernietigbaar is en deze bepaling te vernietigen. [gedaagde] eist ook een verklaring voor recht dat hij niet tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en zich evenmin heeft gedragen als niet goed huurder. Met veroordeling van Woonstad in de proceskosten met rente.

Wat vindt de kantonrechter hiervan?

Stelplicht en bewijslast

Woonstad, die ontbinding van de huurovereenkomst eist vanwege het onderverhuren althans het in gebruik geven van de woning aan een ander en vanwege het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, dient voldoende feiten naar voren te brengen om de eis te kunnen toewijzen. Bij een voldoende gemotiveerde betwisting van die feiten rust op Woonstad de bewijslast ervan. Dat volgt uit de wet. Op grond van de geldende rechtspraak rust in zaken als deze op de huurder een verzwaarde stel- en motiveringsplicht ten aanzien van de zelfbewoning van het gehuurde. De reden hiervoor is dat de huurder doorgaans kan beschikken over of toegang heeft tot (privé)gegevens om aan te tonen waar hij feitelijk woont, terwijl het voor de verhuurder veel lastiger is om dat aan te tonen.

Geen nietig verklaring of vernietiging van artikel 6.6 van de Algemene Huurvoorwaarden

Anders dan [gedaagde] meent, levert het bepaalde in artikel 6.6 van de Algemene Huurvoorwaarden geen strijd op met de wet. In het artikel is – voor zover van belang – bepaald dat bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, de bewijslast dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder rust. Gelet hierop is het aan Woonstad om vast te stellen dat de huurder op deze punten tekortschiet, wat de huurder vervolgens moet ontkrachten. Die bewijslastverdeling wijkt in de kern niet af van wat hierboven is vermeld over de stelplicht en bewijslast. Het sluit de bevoegdheid van [gedaagde] om de gestelde feiten te betwisten niet uit en beperkt deze ook niet. Het doet ook niet af aan de regels van huurbescherming. Het standpunt van [gedaagde] dat artikel 6.6 onredelijk bezwarend is wegens strijd met het bepaalde in artikel 6:236 sub k BW en/of 6:237 sub b BW en/of Richtlijn 93/13 wordt dus niet gevolgd. Daarom wordt de door [gedaagde] gevraagde verklaring voor recht op dit punt niet gegeven en wordt ook de door hem geëiste nietig verklaring of vernietiging van artikel 6.6 van de Algemene Huurvoorwaarden afgewezen.

In gebruik geven van de woning aan een ander

Onderbouwd is gesteld dat [gedaagde] de woning in [adres] in gebruik gegeven heeft aan een ander. Dit vindt steun in de melding hierover van de buurvrouw van [huisnummer] en de door haar in maart 2025 afgelegde verklaring dat [gedaagde] zo nu en dan bij de woning komt, maar er niet woont, en dat zij heeft gehoord dat hij bij zijn vriendin in [plaats 2] woont, maar niet weet of dat klopt. Daarbij is het vermoeden uitgesproken dat de woning wordt onderverhuurd, omdat de buurvrouw er ook vreemde en steeds andere mannen zag. Het onderzoek dat daarna verricht is, heeft opgeleverd dat de politie op 20 maart 2025 in de woning een man aangetroffen heeft, die niet ingeschreven staat in de BRP. Hiermee geconfronteerd heeft [gedaagde] op 1 april 2025 verklaard dat een neef bij hem logeert, dat hij er ongeveer drie weken is en een visum heeft tot 12 april 2025, dat die neef regelmatig naar Nederland komt en dan op de bank slaapt, dat die neef in de woning was toen de politie aan de deur kwam, en dat [gedaagde] op dat moment bij zijn jongste zoon in [omgeving 2] was, die daar woont met zijn moeder. Daaruit kan niet de conclusie worden getrokken dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd, want gesteld noch gebleken is dat de beweerdelijke neef een tegenprestatie geleverd heeft aan [gedaagde] . Daaruit kan wel de conclusie worden getrokken dat de woning ongeoorloofd in gebruik gegeven is aan de neef, want uit de verklaring van [gedaagde] volgt dat de neef niet iemand is die af en toe een paar dagen bij [gedaagde] logeert, wat is toegestaan, maar iemand die regelmatig gedurende meerdere weken verblijft in de woning van [gedaagde] . Naar het zich laat aanzien is dat gebeurd bij afwezigheid van [gedaagde] in de woning, waarover hieronder meer.

Niet het hoofdverblijf hebben in de woning

Onderbouwd is gesteld dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Naast voormelde verklaring van de buurvrouw en het aantreffen door de politie van een man in de woning buiten de aanwezigheid van [gedaagde] baseert Woonstad dit op documenten die [gedaagde] op 1 april 2025 verstrekt heeft. Het betreffen onder meer kopieën van de jaarafrekeningen voor de levering van energie en water op het adres van de woning en kopieën van afschriften van de betaalrekening van [gedaagde] die zien op banktransacties in de periode van 1 januari 2022 tot en met 25 maart 2025. Volgens Woonstad tonen die jaarafrekeningen aan dat in de afgelopen jaren in de woning sprake is geweest van verbruik van elektriciteit, gas en water dat (ver) beneden het gemiddelde verbruik per jaar ligt van een éénpersoonshuishouden in een woning van vergelijkbare grootte. Een en ander tezamen genomen geeft reden te denken dat de woning niet permanent bewoond is geweest en dus ook niet door [gedaagde] zelf. Daarin wordt Woonstad gevolgd, want het vindt steun in de afschriften van de betaalrekening van [gedaagde] , waaruit wordt opgemaakt dat een groot deel van zijn banktransacties hebben plaatsgevonden in [omgeving 2] , in de omgeving van de woning van zijn ex-partner in [omgeving 2] , en dat - anders dan je redelijkerwijs mag verwachten - nauwelijks banktransacties hebben plaatsgevonden in [omgeving 1] in de omgeving van de woning in [adres] .

Hier komt bij dat medewerkers van Woonstad in de ochtend van 24 april 2025 onaangekondigd naar de woning van [gedaagde] zijn gegaan, terwijl tegelijkertijd een medewerker van Woonstad vanaf 9:00 uur de woning van zijn ex-partner is gaan observeren. Toen de deur van de woning in [adres] niet werd geopend, is telefonisch contact gezocht met [gedaagde] . Rond 10:00 uur belde hij terug met de mededeling dat hij omstreeks 12:00 uur thuis zou zijn. Vervolgens heeft de medewerker, die bij de woning van de ex-partner stond, gezien dat [gedaagde] omstreeks 10:45 uur de woning verliet. Eenmaal aangekomen bij zijn woning aan [adres] heeft [gedaagde] verklaard dat hij van de tandarts kwam, dat die om 9:00 uur open ging en dat men drie kwartier met hem bezig was geweest, welke verklaring echter niet strookt met wat waargenomen is bij de woning van zijn ex-partner. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard wel naar de tandarts te zijn geweest, maar dat die toen geen tijd voor hem had, wat niet strookt met zijn eerdere verklaring over de tandartsbehandeling.

[gedaagde] betwist de conclusie die Woonstad op basis van het voorgaande trekt, namelijk dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning in [adres] , maar wat hij aanvoert is onvoldoende om deze conclusie te ontkrachten. Dat zijn ex-partner in verband met familieomstandigheden regelmatig in het buitenland verblijft en dat hij dan zorgt voor zijn zoon die volgens [gedaagde] gedragsproblemen heeft, draagt eerder bij aan die conclusie dan dat het eraan afdoet. De stukken die [gedaagde] in het geding gebracht heeft geven geen ander beeld, want daaruit kan worden opgemaakt dat zowel zijn huisarts als de apotheek die hij bezoekt gevestigd zijn in [omgeving 2] . Dat geldt ook voor zijn tandarts, zo volgt uit wat hij op 1 april 2025 en ter zitting verklaard heeft. Uit wat [gedaagde] aanvoert volgt dat zijn sociale leven zich voornamelijk in [omgeving 2] afspeelt nabij de woning van zijn ex-partner en niet in [omgeving 1] .

Tegenbewijs

Op grond van het vorenstaande wordt voorshands bewezen verklaard dat [gedaagde] zijn woning ongeoorloofd in gebruik gegeven heeft aan een ander en dat hijzelf niet zijn hoofdverblijf gehad heeft in de woning, zodat hij tekort geschoten is in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] mag hiertegen tegenbewijs leveren.

3. De beslissing

De kantonrechter:

draagt [gedaagde] op om tegenbewijs te leveren tegen de voorlopig vaststaande feiten dat hij zijn woning in [adres] te [plaats 1] ongeoorloofd in gebruik gegeven heeft aan een ander en dat hijzelf niet zijn hoofdverblijf gehad heeft in die woning;

schriftelijk bewijs

bepaalt dat als [gedaagde] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van 1 juli 2026 om 11:30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

bepaalt dat als [gedaagde] getuigen wil laten horen, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden september tot en met december 2026;

wijst erop dat [gedaagde] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

bepaalt dat als [gedaagde] op een andere manier bewijs wil leveren, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.

465