ECLI:NL:RBROT:2026:10791

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 8 juli 2026, met bijlagen.

Op 4 augustus 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [persoon A] aanwezig namens Hef Wonen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig.

2. De beoordeling

De vader van [gedaagde] huurde een woning met parkeerplaats van Hef Wonen. In oktober 2024 is de vader van [gedaagde] overleden. [gedaagde] woonde voor het overlijden van zijn vader al enige tijd bij hem in de woning. [gedaagde] is na het overlijden van zijn vader in de woning blijven wonen. Hef Wonen heeft hem echter niet erkend als huurder. De afgelopen maanden heeft [gedaagde] geen vergoeding voor het gebruik van de woning betaald. Hef Wonen is daarom op huisbezoek gegaan en heeft een onbekend persoon in de woning aangetroffen. Zij heeft opdracht gegeven aan [bedrijf] om onderzoek te doen naar de situatie in de woning. Daaruit bleek dat [gedaagde] nog in de woning woont. In deze procedure eist Hef Wonen dat [gedaagde] de woning verlaat en de betalingsachterstand met rente en kosten betaalt.

Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangegeven de woning te willen verlaten en heeft hij erkend dat hij de achterstand moet betalen. Het is voor hem wel belangrijk dat Hef Wonen hem erkent als huurder, zodat hij alsnog huurtoeslag kan vragen. Hij heeft de toeslag nodig om de betalingsachterstand te kunnen betalen. Daarnaast geeft [gedaagde] aan dat hij de kosten die Hef Wonen heeft gemaakt voor het onderzoek van [bedrijf] en de proceskosten niet wil betalen.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet verlaten en de achterstand moet betalen, met rente. De buitengerechtelijke kosten worden ook toegewezen. De onderzoekskosten worden afgewezen. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.

Spoedeisend belang

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Hef Wonen heeft voldoende uitgelegd dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen, omdat zij de woning wil verhuren aan een huurder die recht heeft op de huurwoning en vanwege schaarste al een tijd op de wachtlijst staat. De betalingsachterstand neemt sinds januari 2026 ook alleen maar toe.

[gedaagde] moet de betalingsachterstand betalen

De kantonrechter ziet dat Hef Wonen de betalingsachterstand vordert op basis van een specificatie van GGN, met verschenen wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en overige kosten. Hef Wonen heeft daarnaast een specificatie van de betalingsachterstand op basis van haar eigen administratie overgelegd. Op basis van de specificatie van GGN is de betalingsachterstand van [gedaagde] hoger dan op basis van de specificatie van Hef Wonen. De kantonrechter gaat bij het beoordelen van de hoogte van de betalingsachterstand in dit kort geding uit van de administratie van Hef Wonen. Uit de specificatie van GGN blijkt niet aan welke vorderingen een betaling van [gedaagde] is toegerekend. In de specificatie van Hef Wonen is dit wel uitgelegd. Over de buitengerechtelijke incassokosten, die in de specificatie van GGN staan vermeld, is ook niks gesteld door Hef Wonen.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] € 4.806,82 moet betalen aan Hef Wonen voor het gebruiken van de woning. Volgens de specificatie van Hef Wonen is dit de achterstand tot en met juni 2026. De betalingen van [gedaagde] zijn bij de berekening van dit bedrag al afgetrokken van de schuld. [gedaagde] heeft de hoogte van de achterstand niet tegengesproken.

Voor het gebruik van de parkeerplaats baseert Hef Wonen de vergoeding per maand op de huurovereenkomst die tussen de vader van [gedaagde] en Hef Wonen gold. In de overeenkomst is echter een oneerlijk huurprijsverhogingsbeding opgenomen. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat namelijk dat Hef Wonen de huurprijs jaarlijks mag verhogen met een nader door Hef Wonen te bepalen percentage. De kantonrechter oordeelt dat dit beding oneerlijk is, omdat de verhogingen eenzijdig door de verhuurder vastgesteld kunnen worden. Hierdoor heeft de huurder geen zekerheid dat de jaarlijkse huurstijgingen binnen aanvaardbare grenzen zijn gebleven. Daar komt bij dat de huurovereenkomst voor de parkeerplaats niet gemakkelijk opgezegd kan worden. Deze kan namelijk alleen opgezegd worden als de huurovereenkomst voor de woning ook wordt opgezegd. Omdat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, vernietigt de kantonrechter het beding.

De vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die zijn gebaseerd op het beding komen te vervallen en dat de (kale) huur van € 25,04 die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

De vergoeding voor het gebruik van de parkeerplaats wordt dan als volgt berekend. Volgens de administratie van Hef Wonen is sprake van een betalingsachterstand van bijna zes maanden. Op de maand januari 2026 strekt volgens de administratie van Hef Wonen een bedrag van € 0,13 in mindering. [gedaagde] moet 6 * € 25,04 - € 0,13 = € 150,11 betalen aan Hef Wonen voor het gebruik van de parkeerplaats.

In totaal moet [gedaagde] dus € 4.806,82 + € 150,11 = € 4.956,93 betalen aan Hef Wonen.

[gedaagde] moet de woning verlaten

[gedaagde] moet de woning en de bijbehorende parkeerplaats met al zijn spullen verlaten. De kantonrechter oordeelt namelijk dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] ofwel zonder recht of titel de woning en parkeerplaats gebruikt, dan wel dat de betalingsachterstand dusdanig hoog is dat de achterstand de ontbinding van een overeenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde] rechtvaardigt. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] ook gezegd dat hij de woning wil ontruimen en aangegeven de woning tegen het einde van de maand te kunnen verlaten. [gedaagde] moet daarom de woning binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis verlaten.

Zoals op zitting al aangegeven, kan de kantonrechter in dit kort geding niet oordelen of er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, zoals [gedaagde] stelt. Dat kan alleen in een gewone procedure.

[gedaagde] moet € 688,30 per maand betalen tot en met de dag dat hij de woning heeft ontruimd

Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 688,30 betalen per maand (€ 663,26 voor de woning en € 25,04 voor de parkeerplaats). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding van de woning gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.

De onderzoekskosten worden afgewezen

De kosten voor het onderzoek dat is uitgevoerd door [bedrijf] worden afgewezen, omdat Hef Wonen deze kosten redelijkerwijs nog niet mocht maken. Hef Wonen heeft aangegeven dat het redelijk was om de onderzoekskosten te maken, omdat zij wilde weten wat de situatie was in de woning nadat zij tijdens een huisbezoek een vreemde aantrof. Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor de hand gelegen om eerst met [gedaagde] te bellen en hem te vragen naar de situatie in de woning. Zijn gegevens moeten bekend zijn geweest bij Hef Wonen, want [gedaagde] heeft in november 2024 laten weten dat hij graag in de woning wilde blijven wonen. Als Hef Wonen eerst contact had gezocht met [gedaagde] had Hef Wonen zonder externe kosten te maken kunnen weten dat hij nog in de woning woont.

[gedaagde] moet de incassokosten van € 462,50 betalen

De kosten die Hef Wonen vordert vanwege de pogingen om [gedaagde] zonder procedure de woning te laten ontruimen worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten (€ 462,50) vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).

[gedaagde] moet rente betalen

De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. De rente wordt toegewezen op de wijze zoals opgenomen in het dictum. Hef Wonen vordert namelijk de verschenen rente, maar de kantonrechter kan dit niet op basis van de specificatie van GGN toewijzen, omdat over de opbouw van de rente en de toerekening van betaalde bedragen door Hef Wonen verder niks is gesteld.

Verder geen oneerlijke bepalingen

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak nog van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 559,00 aan griffierecht, € 577,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.433,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 5.419,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 juli 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] met bijbehorende parkeerplaats in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 juli 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 688,30 per maand met de verhoging die is toegestaan;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.433,02;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

64363