ECLI:NL:RBROT:2026:11358

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met bijlagen;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met bijlagen;

- de akte vermeerdering van eis in conventie met bijlagen van 10 september 2025;

- de akte vermeerdering van eis in reconventie met bijlagen van 10 september 2025;

- het verwijzingsvonnis van 11 september 2025;

- de conclusie van antwoord in reconventie met bijlagen;

- de akte vermeerdering van eis in reconventie met bijlagen van 14 januari 2026;

- de akte van Bouwhuys met bijlage van 14 januari 2026;

- de mondelinge behandeling van 14 januari 2026;

- de akte van Bouwhuys met bijlagen van 11 februari 2026;

- de antwoordakte van [bedrijf A] van 11 maart 2026.

Geen nieuwe mondelinge behandeling

De rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling van 14 januari 2025 is gehouden is inmiddels werkzaam binnen een andere afdeling van de rechtbank. Partijen is gevraagd het aan te geven als zij prijs stellen op een nieuwe mondelinge behandeling door de rechter die dit vonnis wijst. Partijen hebben hier niet op gereageerd. Daarom is geen nieuwe mondelinge behandeling bepaald.

2. De beoordeling

Bouwhuys heeft een schoolgebouw omgebouwd tot meerdere appartementen. [bedrijf A] en Bouwhuys hebben een aanneemovereenkomst gesloten op grond waarvan [bedrijf A] werkzaamheden heeft verricht die zien op het waterdicht maken van de vloer, de kim en de muren van de kelder van dat gebouw. [bedrijf A] stelt dat Bouwhuys de nog openstaande aanneemsom moet betalen. Bouwhuys stelt dat hij dit bedrag niet hoeft te betalen omdat sprake is van wanprestatie. Volgens Bouwhuys heeft [bedrijf A] de werkzaamheden niet goed uitgevoerd omdat er na de werkzaamheden nog steeds vocht aanwezig was in de kelder. Bouwhuys wil dat [bedrijf A] het al betaalde bedrag terugbetaalt en de schade die Bouwhuys als gevolg van de wanprestatie heeft geleden vergoedt. Bouwhuys heeft in dat kader conservatoir beslag gelegd op twee bedrijfsauto’s van [bedrijf A] en conservatoir derdenbeslag onder de bank van [bedrijf A] .

Beide partijen hebben in deze procedure vorderingen ingediend.

[bedrijf A] vordert in conventie betaling van € 25.000,00 met rente en een verklaring voor recht dat Bouwhuys jegens [bedrijf A] aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade als gevolg van de beslaglegging, welke schade nader moet worden opgemaakt bij staat. Daarnaast vordert hij de proceskosten met rente.

Bouwhuys vordert in reconventie een verklaring voor recht dat [bedrijf A] jegens Bouwhuys toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst, ontbinding van de aanneemovereenkomst en terugbetaling van € 55.995,79 met rente. Ook vordert Bouwhuys een verklaring voor recht dat [bedrijf A] aansprakelijk is voor de door Bouwhuys geleden en te lijden schade en betaling van een schadevergoeding van

€ 38.637,45 met rente. Daarnaast vordert Bouwhuys de proceskosten, waaronder de beslagkosten, met rente.

De rechtbank kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. De rechtbank heeft het voornemen om een onafhankelijke deskundige te benoemen die moet onderzoeken wat de oorzaak is van het vocht in de kelder. Ook stelt de rechtbank Bouwhuys in de gelegenheid om zich uit te laten over het standpunt van [bedrijf A] dat Bouwhuys in haar vorderingen geen rekening heeft gehouden met voordeelstoerekening. [bedrijf A] krijgt de gelegenheid om beslagstukken over te leggen. Dit wordt hierna uitgelegd.

De feiten

Partijen hebben een aanneemovereenkomst gesloten op grond waarvan [bedrijf A] de vloer, de kim en de muren van de kelder van het gebouw aan de [straatnaam] te [locatie] waterdicht zal maken tegen een totaalprijs van € 79.992,56 inclusief BTW. In de offerte voor de werkzaamheden van [bedrijf A] is onder meer het volgende vermeld:

“De werkzaamheden omvatten:

74,01 m1 kim waterdicht maken

181,32 m2 wand waterdicht maken vanaf de kim tot 2.45 m hoog.

107.62 m2 vloer waterdicht maken.”

Ook is vermeld dat bij de werkzaamheden gebruik zal worden gemaakt van producten van het merk Kriztal.

In de offerte is vermeld dat de algemene voorwaarden van [bedrijf A] van toepassing zijn indien akkoord wordt gegaan met de prijsopgave. Ook is een garantiebepaling opgenomen:

“Garantie: op deze offerte zijn van toepassing de garantie(s) zoals deze door de aannemer worden verstrekt. Dit wil zeggen 15 jaar garantie op waterdichtheid voor de uitgevoerde werken. Garantiebescheiden worden schriftelijk afgegeven.”

[bedrijf A] is in december 2023 gestart met de werkzaamheden. [bedrijf A] en Bouwhuys hebben daarna regelmatig contact met elkaar gehad via Whatsapp. In de periode februari tot en met mei 2024 heeft Bouwhuys een aantal keer aan [bedrijf A] gemeld dat er vocht aanwezig was in de kelder en daarbij [bedrijf A] verzocht daar wat aan te doen. [bedrijf A] heeft steeds aangegeven dit te zullen oppakken en hij heeft in die periode ook een aantal malen werkzaamheden verricht.

Op 5 juni 2024 heeft Bouwhuys aan [bedrijf A] laten weten dat er nog steeds water in de kelder stond. [bedrijf A] heeft daarop aangegeven dat er nog twee lekkages waren en dat hij die zou oppakken. Bouwhuys heeft er vervolgens bij [bedrijf A] op aangedrongen dat zo snel mogelijk te doen omdat er andere werkzaamheden in de kelder moesten plaatsvinden. [bedrijf A] gaf aan er diezelfde middag nog mee aan de slag te gaan.

Op 6 juni 2024 heeft [bedrijf A] Bouwhuys een factuur voor het nog niet betaalde deel van de aanneemsom gestuurd. Daarbij heeft [bedrijf A] een garantiebewijs gevoegd. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“De garantie termijn gaat in na definitieve oplevering en goedkeuring van het werk door de opdrachtgever.

Betaling van de aanneemsom betreffende genoemd werk wordt gezien als oplevering en goedkeuring van het werk.”

Op 12 en 14 juni 2024 heeft Bouwhuys aan [bedrijf A] gemeld dat er nog steeds water in de kelder stond. [bedrijf A] heeft hierop aangegeven de muren te zullen nalopen en het water weg te zuigen.

Op 1 juli 2024 heeft Bouwhuys aan [bedrijf A] gemeld dat de kelder vochtig was en er schimmel aan het ontstaan was op het underlayment en de kozijnen. [bedrijf A] heeft daarop aangegeven dat hij alles weer zou nalopen.

In de periode juli en augustus 2024 hebben partijen een aantal keer contact gehad over vocht in de kelder en heeft [bedrijf A] werkzaamheden verricht in de kelder.

Op 2 september 2024 heeft [bedrijf A] aan Bouwhuys gemeld dat hij vermoedde dat er sprake was van condens door een botsing van warme en koude lucht en het ontbreken van luchtcirculatie in de kelder. [bedrijf A] heeft vervolgens aan Kriztal Internationaal B.V. (hierna: Kriztal) verzocht de door [bedrijf A] uitgevoerde werkzaamheden te onderzoeken. In het rapport van Kriztal is de volgende conclusie opgenomen:

Ook is het volgende vermeld:

[ afbeelding met hierin naam van persoon ]

[bedrijf A] heeft het rapport na ontvangst gedeeld met Bouwhuys.

Bouwhuys heeft Ropox B.V. (hierna: Ropox) de kelder laten bekijken. Ropox heeft in een brief van 2 oktober 2024 aan Bouwhuys het volgende vermeld:

“In deze ruimte zijn de wanden en de vloer behandeld met een product tegen binnendringend grondwater. Tijdens mijn bezoek bleek er op diverse plaatsen nog vocht door dit systeem heen te komen. Gezien het feit dat deze wanden/vloeren nog niet zo lang geleden zijn behandeld adviseer ik in eerste instantie de uitvoerende partij hiervoor verantwoordelijk te houden.

Als u er met deze partij niet uit kan komen willen wij op een van deze lekkages een afdichtingsysteem aanbrengen waaruit zal blijken dat de lekkages die ik heb gezien niet worden veroorzaakt door condensvorming.”

Bouwhuys heeft de brief van Ropox op 14 oktober 2024 gedeeld met [bedrijf A] . Daarbij heeft Bouwhuys [bedrijf A] gevraagd de problemen direct op te lossen.

Op 16 oktober 2024 heeft [bedrijf A] per e-mail aan Bouwhuys laten weten dat hij de kelder zal nalopen op lekkages en als deze aanwezig zijn deze te zullen repareren of dichten. Daarbij heeft [bedrijf A] Bouwhuys verzocht na eventuele reparaties en dichtingen over te gaan tot betaling van het nog openstaande bedrag.

[bedrijf A] heeft Bouwhuys bij brief van 28 november 2024 gesommeerd het restant van de aanneemsom te betalen. Bouwhuys heeft in reactie daarop in een e-mail van 3 december 2024 aan de gemachtigde van [bedrijf A] gemeld dat het werk niet goed is uitgevoerd en dat de kelder nog steeds lekt. Bouwhuys heeft [bedrijf A] daarbij twee weken de tijd gegeven om dit op te lossen.

[bedrijf A] heeft op 1 april 2025 de dagvaarding in deze procedure laten betekenen. Op diezelfde dag heeft Bouwhuys een ingebrekestelling ontvangen van de kopers van de appartementen, waarbij de kopers Bouwhuys een termijn hebben gesteld voor het herstellen van verschillende punten, waaronder de kelder.

Bouwhuys heeft in april 2025 een bouwkundige keuring van de kelder laten uitvoeren door Mays Company. Mays Company heeft in het door haar opgestelde rapport onder meer de volgende bevindingen opgenomen:

Bouwhuys heeft in juli en augustus 2025 Ropox werkzaamheden laten uitvoeren in de kelder. Hierbij heeft Ropox een vloeistofdicht systeem aangebracht op de kim en de muren tot een hoogte van ongeveer 70 cm.

Bouwhuys heeft in december 2025 de kelder opnieuw laten onderzoeken door Mays Company. In het tweede rapport van Mays Company, gedateerd 16 december 2025, is onder meer vermeld:

4. Huidige situatie bij oplevering (december 2025)

Tijdens de herinspectie van 16-12-2025 is het volgende vastgesteld:

Positieve bevindingen:

Geen actieve waterstanden meer op de keldervloer

Vloer staat droog; probleem van “water in de kelder” is opgelost

Ventilatievoorziening functioneert naar behoren

Algemene indruk: kelder is constructief stabiel en toegankelijk Aandachtspunten:

Doorslaand vocht in buitenwanden (gemeten tot 100%)

Restvocht in vloer (conditie 4 – matig)

Licht doorslaand vocht in houten wanden (ca. 55%)

Aanwezigheid van witte schimmelvorming

Gemeten vochtpercentages zijn nog te hoog voor een volledig droge situatie De algehele beoordeling van de kelder komt hiermee uit op conditie 4 (matig).

5. Beoordeling van de werkzaamheden

Op basis van vergelijking tussen beide inspecties wordt het volgende geconcludeerd: Het hoofddoel van de werkzaamheden, namelijk het stoppen van actieve waterinloop, is behaald

De situatie is aantoonbaar verbeterd ten opzichte van april 2025:

De kelder is niet langer in een “zeer slechte” technische staat

Er is echter nog geen sprake van een volledig droge en vochtvrije kelder

De werkzaamheden zijn daarmee:

Functioneel effectief (waterprobleem opgelost)

Bouwkundig deels afdoende, maar niet volledig afrondend

6. Conclusie

De uitgevoerde werkzaamheden zijn in hoofdlijnen correct en zinvol uitgevoerd, met een duidelijke verbetering van de oorspronkelijke situatie. Het ernstige waterprobleem is opgelost en de kelder is weer bruikbaar.

Wel geldt dat:

- Restvocht en doorslaand vocht nog aanwezig zijn

- Schimmelvorming aandacht vereist

- Aanvullende maatregelen wenselijk zijn indien een volledig droge kelder wordt nagestreefd

De oplevering kan worden beschouwd als technisch acceptabel, met restpunten.

7. Advies

- Monitor vochtwaarden gedurende minimaal 6–12 maanden

- Overweeg aanvullende wandafdichting of klimaatbeheersing

- Behandel aanwezige schimmelvorming professioneel

- Leg restpunten vast als onderhouds- of garantiekwestie

De kern van het geschil: is sprake van wanprestatie?

De rechtbank stelt vast dat [bedrijf A] in de periode december 2023 tot en met oktober 2024 meerdere malen werkzaamheden heeft uitgevoerd in de kelder. Bouwhuys en [bedrijf A] hebben in die periode beiden op verschillende momenten geconstateerd dat er vocht aanwezig was in de kelder. Op 3 december 2024 heeft Bouwhuys [bedrijf A] voor de laatste maal verzocht de vochtproblemen in de kelder te verhelpen. [bedrijf A] betwist niet dat er op dat moment vocht aanwezig was. De rechtbank stelt daarom vast dat ondanks de door [bedrijf A] uitgevoerde werkzaamheden na 3 december 2024 nog steeds vocht aanwezig was in de kelder.

Zowel in conventie als in reconventie stelt Bouwhuys dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [bedrijf A] . Volgens Bouwhuys heeft [bedrijf A] de werkzaamheden niet goed uitgevoerd. Bouwhuys beroept zich op de rechtsgevolgen hiervan: in conventie voert hij dit aan als verweer en in reconventie als grondslag van zijn vorderingen. Daarom rust zowel in conventie als in reconventie de bewijslast op Bouwhuys (artikel 150 Rv). Bouwhuys zal dus moeten bewijzen dat [bedrijf A] de werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd.

Ter onderbouwing van haar stelling verwijst Bouwhuys naar de rapporten van Mays Company en de bevindingen van Ropox. Ook verwijst Bouwhuys naar een schriftelijke verklaring van de heer [naam] die als architect betrokken is bij het project en naar foto’s die Ropox in juli en augustus 2024 heeft gemaakt.

[bedrijf A] heeft de stellingen van Bouwhuys gemotiveerd betwist. [bedrijf A] verwijst onder meer naar het door hem overgelegde rapport van Kriztal. Daaruit blijkt volgens [bedrijf A] dat hij de werkzaamheden wel goed heeft uitgevoerd en dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt door condensvorming als gevolg van onvoldoende ventilatie in de kelder. [bedrijf A] voert aan dat de conclusies van Mays Company niet juist zijn omdat hij niet het door Mays Company genoemde product Krystol, maar het product Kriztal heeft gebruikt, en dat Mays Company geen oorzaak noemt van de aanwezigheid van het vocht. Ook zijn de rapporten van Mays Company en de bevindingen van Ropox volgens [bedrijf A] onvoldoende onderbouwd. Ten aanzien van de verklaring van [naam] geeft [bedrijf A] aan dat [naam] geen deskundige is op het gebied van condensvorming of waterdicht maken en er daarom geen waarde kan worden gehecht aan diens verklaring.

De rechtbank constateert dat de inhoud van de verschillende rapporten en documenten die Bouwhuys en [bedrijf A] hebben overgelegd niet overeenkomt. De rechtbank kan uit de door Bouwhuys overgelegde foto’s niet afleiden waar het op de foto’s zichtbare vocht vandaan komt. De rechtbank concludeert dan ook dat de oorzaak van het vocht in de kelder na 3 december 2024 op basis van de tot nu toe in de procedure ingebrachte stukken niet kan worden vastgesteld.

De rechtbank heeft het voornemen om een deskundige te benoemen

De rechtbank vindt het noodzakelijk een deskundigenonderzoek te laten uitvoeren en heeft het voornemen om daartoe een deskundige te benoemen.

De rechtbank is van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, namelijk een bouwkundige die deskundig is op het gebied van vochtproblemen in kelders. De rechtbank is van plan de volgende vragen te stellen aan de deskundige:

Kunt u vaststellen wat de oorzaak is van het aanwezige vocht in de kelder in de periode na 3 december 2024?

Kunt u vaststellen of het mogelijk is dat het aanwezige vocht na die datum is veroorzaakt door condensvorming?

Kunt u onderbouwen hoe u tot uw bevindingen bent gekomen?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

Voordat de rechtbank een deskundige zal benoemen krijgen partijen eerst nog in de gelegenheid zich uit te laten over (a) de als deskundige te benoemen persoon en (b) de aan de deskundige te stellen vragen. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen gezamenlijk een persoon kunnen voorstellen die als deskundige gaat optreden. Als partijen het daar niet over eens kunnen worden moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking komt. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen een akte kunnen indienen waarin ze zich kunnen uitlaten zoals hiervoor aangegeven. Partijen moeten de conceptakte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

Omdat de bewijslast dat [bedrijf A] de werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd op Bouwhuys rust, moet Bouwhuys de kosten van het voorschot voor de deskundige betalen. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De rechtbank heeft nog nadere informatie nodig

Nadat de deskundige een deskundigenbericht heeft afgeleverd en partijen zich daarover hebben kunnen uitlaten zal de rechtbank moeten oordelen over de vorderingen van partijen. De rechtbank voorziet dat daarvoor nadere informatie nodig is.

In conventie:

Eén van de vorderingen van [bedrijf A] houdt verband met de door Bouwhuys gelegde beslagen. De rechtbank constateert dat Bouwhuys de beslagexploten heeft overgelegd. Het beslagverlof is echter niet overgelegd. Ook zijn er geen stukken overgelegd waaruit blijkt wat het gelegde derdenbeslag getroffen heeft. Deze stukken zijn wel van belang voor de beoordeling van de vorderingen. De rechtbank stelt [bedrijf A] in de gelegenheid om de nog niet overgelegde beslagstukken alsnog in het geding te brengen.

In reconventie:

Bouwhuys heeft zowel een vordering tot terugbetaling van de al betaalde aanneemsom ingesteld als een vordering tot schadevergoeding. De schadevergoeding ziet deels op kosten voor herstelwerkzaamheden. [bedrijf A] stelt zich op het standpunt dat Bouwhuys hierbij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met voordeelstoerekening. Bouwhuys heeft hier nog niet op gereageerd. De rechtbank stelt Bouwhuys in de gelegenheid om zich hier nog over uit te laten.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

3. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 7 oktober 2026,

stelt beide partijen in de gelegenheid een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over (a) de als deskundige te benoemen persoon en (b) de aan die deskundige te stellen vragen,

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de conceptakte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij ten aanzien van het benoemen van de deskundige,

In conventie:

stelt [bedrijf A] in de gelegenheid om de nog niet overgelegde beslagstukken op de roldatum in het geding te brengen,

In reconventie:

stelt Bouwhuys in de gelegenheid om zich op de roldatum bij akte uit te laten over het standpunt van [bedrijf A] dat Bouwhuys ten onrechte geen rekening heeft gehouden met voordeelstoerekening,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. van Drongelen en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.

4043/2537