RECHTBANK ROTTERDAM
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2026 in de zaken tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers
Samenvatting
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/9973
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning van eisers eerst vastgesteld op € 951.000,- en na bezwaar verlaagd naar € 886.000,-. Eisers vinden deze waarde te hoog vanwege de ligging van de woning aan een drukke weg. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Omdat eisers evenmin hun bepleite waarde van € 760.000,- aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vast op € 850.000,-. Het beroep is gegrond.
Procesverloop
2. Met het besluit van 30 april 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 951.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Met de uitspraak op bezwaar van 25 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers tegen het besluit van 30 april 2024 gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 886.000,-.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [persoon A] , taxateur.
Feiten
3. Eisers zijn eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 175 m², gelegen op een perceel van in totaal 1.635 m². Het bouwjaar is 1930.
Beoordeling door de rechtbank
4. Eisers betogen dat de WOZ-waarde niet hoger kan zijn dan € 760.000,-. Volgens eisers doet de naar aanleiding van het bezwaar toegepaste verlaging van 7% onvoldoende recht aan de feitelijke situatie. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar, omdat deze zijn gelegen aan rustige wegen in het buitengebied en bovendien in een betere staat van onderhoud verkeren. De woning van eisers is daarentegen gelegen aan een drukke weg, waarlangs dagelijks veel woon-werkverkeer passeert. Verder is de waarde van de door de heffingsambtenaar zo benoemde serre te hoog vastgesteld, gelet op de slechte staat waarin deze verkeert.
5. De heffingsambtenaar stelt jaarlijks de waarde van de woning vast. Het gaat om de marktwaarde: de prijs die de meestbiedende koper bereid zou zijn te betalen als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk te maken dat de waarde van € 886.000,- niet te hoog is. Indien hij daarin niet slaagt, beoordeelt de rechtbank of eisers de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Als ook dat niet het geval is, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met het verschil in ligging tussen de woning van eisers en de vergelijkingsobjecten. De woning van eisers ligt in het noordelijk gedeelte van [dorp] . Dit gedeelte is toegankelijk vanaf de [weg 1] via [straat 1] en vanaf de [weg 2] via [straat 2] . De woning van eisers is relatief dicht bij de rotonde naar de [weg 2] gelegen. Gelet op het beperkte aantal toegangswegen tot het noordelijk gedeelte van [dorp] en de ligging van de woning is het aannemelijk dat eisers, zoals zij hebben verklaard, overlast ervaren van het dagelijkse woon-werkverkeer. Het is ook aannemelijk dat een koper een woning aan een relatief drukke verkeersader lager zal waarderen dan een woning die is gelegen aan een rustige weg. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn weliswaar gelegen in het verlengde van [straat 2] , maar juist aan de andere zijde van de [weg 2] , zodat het niet aannemelijk is dat daar sprake is van dezelfde verkeersdrukte. Het vergelijkingsobject [adres 4] is ook gelegen aan een rustige weg. Uit de vergelijkingsmatrix blijkt niet dat de heffingsambtenaar met deze verschillen rekening heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt.
7. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat de woning € 760.000,- waard is. Eisers hebben deze waarde niet onderbouwd. Eisers hebben de beweerde slechte staat van het bijgebouw, dat door de heffingsambtenaar is aangeduid als een serre, niet onderbouwd. Het is niet zonder meer aannemelijk dat het enkele verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten een waardeverschil van € 126.000,- rechtvaardigt.
8. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning per 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 in goede justitie vast op € 850.000,-.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17 van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 wordt verlaagd naar € 850.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig wordt verlaagd.
10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eisers vergoeden. Eisers hebben geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr.J.I. Kamp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 10 september 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.