RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummers: 11939598 VZ VERZ 25-6635
12252490 VZ VERZ 26-2674
datum uitspraak: 28 september 2026
Beschikking van de kantonrechter
in de zaken van
1. [verzoeker] ,
2. [verzoekster],
woonplaats: [woonplaats] ,
verzoekers,
die eerst met een gemachtigde procedeerden en nu zelf procederen,
tegen
Vereniging van Eigenaars [naam VvE],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk.
De verzoekers worden hierna samen ‘ [verzoeker] ’ (mannelijk enkelvoud) genoemd.
Alle appartementseigenaren zijn in deze procedure als belanghebbenden aangemerkt. Een aantal belanghebbenden hebben individuele verweerschriften ingediend. Hieronder is weergegeven om welke VvE-leden het gaat, op welk nummer zij wonen en in welke zaak zij een verweerschrift hebben ingediend.
1. De procedure
Het dossier van de zaak 11939598 bestaat uit de volgende processtukken:
de tussenbeschikking en de processtukken die daarin zijn genoemd;
de brief namens de voormalige verzoekers [persoon A] en [persoon B] , waarin zij hun verzoeken intrekken;
de mail van [verzoeker] van 4 september 2026, met een bijlage;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van de VvE.
Het dossier van de zaak 12252490 bestaat uit de volgende processtukken:
het verzoekschrift, met bijlagen;
de bundel met verweerschriften van de hiervoor genoemde eigenaars;
het verweerschrift van de VvE, met bijlagen;
de mail van [verzoeker] van 4 september 2026, met een bijlage;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van de VvE.
Op 8 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens de VvE [persoon C] (bestuursvoorzitter) en de gemachtigde aanwezig. Daarnaast zijn de VvE-leden [belanghebbende 53] ( [huisnummer 46] ) en [belanghebbende 43] ( [huisnummer 37] ) verschenen. De verzoekers waren niet aanwezig.
2. De beoordeling
Wat is de kern?
[verzoeker] is eigenaar van een woning op het adres [adres] in [woonplaats] . Die woning is onderdeel van het flatgebouw [naam flatgebouw] , met ruim 250 woningen en daarnaast bergingen en garages. De eigenaars hiervan vormen samen de VvE. De VvE is al een aantal jaar bezig met een project om het achterstallig onderhoud aan te pakken en ook direct de flat te verduurzamen. Het flatgebouw is gebouwd in de jaren 70 van de vorige eeuw.
Op de VvE-vergaderingen van 25 september 2025 en 30 april 2026 is er een aantal besluiten genomen rondom dit project. [verzoeker] vraagt de kantonrechter om te verklaren dat die besluiten nietig zijn, of om die te vernietigen. Hij vindt enerzijds dat er dingen mis zijn gegaan bij het tot stand komen van de besluiten, maar hij is het ook inhoudelijk niet met de besluiten eens. De VvE en de VvE-leden die een verweer hebben ingediend zijn het niet eens met de verzoeken van [verzoeker] . Volgens hen zijn de besluiten correct tot stand gekomen en ook inhoudelijk niet onredelijk.
In het tweede dossier vragen de VvE-leden die een verweerschrift hebben ingediend de kantonrechter om [verzoeker] te veroordelen om kosten te vergoeden die ontstaan door de vertraging van het project
De kantonrechter wijst de verzoeken van [verzoeker] en de tegenverzoeken van de VvE-leden af. In deze beschikking licht zij dit oordeel toe.
De voorgeschiedenis
Over de voorgeschiedenis is geen discussie. Er is sprake van achterstallig onderhoud aan het flatgebouw. Daarnaast heeft de gemeente aangegeven dat de wijk waarin de flat ligt in 2030 van het gas af gaat. In een vergadering van 11 april 2022 heeft de VvE er daarom voor gekozen om een plan uit te werken waarin het onderhoud gelijktijdig wordt aangepakt met de verduurzaming van het gebouw, volgens het Zeer Enerziezuinig Pakket (ZEP).
Een projectgroep is aan de slag gegaan met dit plan. In een vergadering van 10 oktober 2023 is een concreet plan gepresenteerd. Daarmee heeft de vergadering ingestemd. Ook heeft de VvE ingestemd met een voorstel van het bestuur om hiervoor met het bouwbedrijf [bedrijf] in zee te gaan.
In de daarop volgende periode is het plan verder uitgewerkt. Er zijn gedurende deze ontwerpfase veel nieuwsbrieven verstuurd naar de VvE-leden, informatiemarkten gehouden, presentaties gehouden en verslagen opgemaakt.
De vergadering van 7 juli 2025
Uiteindelijk heeft het voorgaande geleid tot een concreet plan. Aan de VvE-vergadering is gevraagd om daarover een besluit te nemen op de vergadering van 7 juli 2025. Op die datum heeft geen stemming plaatsgevonden, omdat sommige leden nog behoefte hadden aan meer informatie. Wat op die vergadering precies wel en niet is gebeurd laat de kantonrechter in het midden, omdat de besluiten van die vergadering niet ter discussie staan in deze procedure.
De vergadering van 25 september 2025
Op de VvE-vergadering van 25 september 2025 zijn de voorstellen die op de agenda van de vorige vergadering stonden alsnog in stemming gebracht. Het gaat om de volgende voorstellen:
4. A. Het uitvoeren van specifiek opgesomde energiebesparende maatregelen (ZEP);
5. B. Het in combinatie met 4A uitvoeren van specifiek opgesomde maatregelen uit het meerjarenonderhoudsplan (DMJOP);
6. C. Het aannemen van een projectbegroting voor 4A en 4B;
7. D. Het aangaan van een energiebespaarlening bij het Nationaal Warmtefonds;
8. E. Het aangaan van een stimuleringslening grote VvE’s bij [gemeente] ;
9. F. Het verlenen van mandaat aan het bestuur voor specifiek opgesomde handelingen die uit dit project voortvloeien;
10. G. Het aannemen van het DMJOP 2026-2055;
11. H. Het aannemen van een begroting en het vaststellen van de bijdrage voor 2026.
Volgens de VvE heeft een grote meerderheid met deze besluiten ingestemd.
Er is voldoende informatie verstrekt
[verzoeker] stelt allereerst dat hij onvoldoende informatie heeft gekregen. Volgens hem heeft de VvE namelijk niet inzichtelijk gemaakt wat de alternatieven zijn en is de impact voor de komende jaren niet duidelijk. De VvE heeft in reactie daarop gewezen op het voortraject, namelijk dat al in 2022 de keuze is gemaakt om deze weg in te slaan, dat in 2023 voor [bedrijf] is gekozen en dat de bewoners steeds op de hoogte zijn gehouden over de inhoud van het project en de vorderingen. Gelet op deze reactie had [verzoeker] duidelijk moeten maken welke informatie hij nog mist. Dat heeft hij niet gedaan. Deze stelling heeft hij daarom onvoldoende onderbouwd.
[verzoeker] stelt ook dat essentiële vergaderstukken niet (tijdig) zijn verstrekt. Hij heeft deze stelling echter niet concreet gemaakt. Daarom gaat de kantonrechter daaraan voorbij.
De stemprocedure was transparant en zorgvuldig
[verzoeker] stelt verder dat de stemprocedure op deze vergadering niet transparant en zorgvuldig was. Volgens hem ontbreekt een verifieerbare breukdeeltelling en heeft hij geen inzage gekregen in individuele stembriefjes, stemlijsten, volmachten en digitale logs. Ook bestaat er onduidelijkheid over de geldigheid van de verstrekte volmachten. In reactie hierop heeft de VvE aangevoerd dat de stemprocedure wel zorgvuldig is verlopen. De aanwezige leden moesten zich volgens haar bij binnenkomst legitimeren en een handtekening zetten voor aanwezigheid. Als een lid een volmacht had meegekregen moest hij ook een handtekening zetten bij de naam van de volmachtgever. Er is vervolgens gestemd door middel van stembriefjes. Een stemcommissie, waarvoor VvE-leden zich konden aanmelden, heeft vervolgens de stemmen geteld.
Naar aanleiding van de bezwaren van [verzoeker] heeft de VvE bovendien de stemming laten controleren door een notaris. De notaris heeft de presentielijst, de ingeleverde stembriefjes en de volmachten ontvangen en bekeken. Zij heeft alleen correct ingevulde stembriefjes en volmachten gebruikt voor het tellen van de stemmen. De notaris heeft verklaard dat de stemmen correct zijn uitgebracht en geteld, het vereiste quorum voor alle besluiten aanwezig was en bij ieder besluit is voldaan aan de daarvoor geldende vereiste meerderheid. Zij heeft verder geen onregelmatigheden of bijzonderheden ontdekt.
Het is op zich niet betwist dat de telling van de stemmen niet publiek heeft plaatsgevonden en dat [verzoeker] geen inzage heeft gekregen in het individuele stemgedrag. Dat maakt echter nog niet dat er iets mis is met de stemprocedure, aangezien een onafhankelijke stemcommissie de uitslag heeft vastgesteld. In dit geval is dit ook nog eens gecontroleerd door de notaris die geen onregelmatigheden heeft ontdekt.
Het had op de weg van [verzoeker] gelegen om verder te onderbouwen waarom ondanks het voorgaande de stemming toch niet transparant of zorgvuldig was, of waarom hij reden heeft om daaraan te twijfelen. Dat heeft hij niet gedaan. Daarom staat niet vast dat de stemprocedure intransparant of onzorgvuldig was.
Er was een 2/3e meerderheid voor de besluiten
Er is geen discussie over dat voor de besluiten een 2/3e meerderheid nodig is, op basis van het toepasselijke modelreglement (artikel 38). [verzoeker] stelt die meerderheid ‘wellicht’ niet is gehaald.
De VvE heeft in reactie hierop gewezen op de door de stemcommissie vastgelegde stemuitslag. Daarin heeft de stemcommissie vastgelegd hoeveel stemmen vertegenwoordigd waren tijdens de vergadering. Per besluit is het aantal stemmen weergegeven. Daaruit volgt dat voor elk van de besluiten ongeveer 85% voor heeft gestemd. De stemcommissieleden hebben deze stemuitslag ondertekend.
De notaris die deze telling twee keer heeft gecontroleerd komt tot dezelfde stemuitslag. Het aantal stemmen per besluit wijkt licht af, doordat de notaris terughoudend is geweest en onduidelijke stemmen als blanco stem heeft aangemerkt.
[verzoeker] had gezien deze onderbouwing van de VvE moeten uitleggen waarom hij toch twijfelt aan de stemuitslag. Dat heeft hij niet gedaan. Daarom heeft hij zijn stelling dat er ‘wellicht’ geen meerderheid is gehaald onvoldoende onderbouwd.
Een volmachtregister bestaat niet
[verzoeker] stelt verder dat de volmachten niet kunnen worden gecontroleerd omdat een volmachtregister of volmachtenadministratie ontbreekt. De VvE heeft er terecht op gewezen dat zo’n register niet bestaat. Dit kan dus ook geen reden zijn om de besluiten aan te tasten. Voor zover [verzoeker] hiermee bedoelt dat volmachtstemmen niet correct zijn verwerkt, verwijst de kantonrechter naar wat zij hiervoor heeft geschreven.
Er is geen sprake van een disproportionele lastenverzwaring
[verzoeker] is het ook inhoudelijk niet eens met de besluiten. Hij stelt dat de genomen besluiten leiden tot een disproportionele lastenverzwaring. De VvE heeft in reactie daarop aangevoerd dat een lastenverzwaring sowieso onvermijdelijk is, omdat er sprake is van achterstallig onderhoud. Volgens de VvE is de lastenverzwaring te beperken door direct het gebouw te verduurzamen, omdat dan van allerlei subsidies gebruikgemaakt kan worden. [verzoeker] heeft vervolgens niet onderbouwd waarom de lastenverzwaring bij deze maatregelen disproportioneel is. Deze stelling heeft hij daarom ook onvoldoende onderbouwd.
De keuze voor [bedrijf] was al gemaakt
[verzoeker] heeft kort voor de zitting nog een ‘tijdlijn’ ingediend. Daarin lijkt hij het niet eens te zijn met de keuze voor [bedrijf] als aannemer. Dat besluit is echter al in 2023 genomen (2.6) en staat nu niet ter discussie.
De kosten zijn niet onredelijk
In de tijdlijn lijkt [verzoeker] verder te stellen dat de kosten van [bedrijf] te hoog zijn. De kantonrechter begrijpt dat hij het daarom niet eens is met het aangaan van de aannemingsovereenkomst met [bedrijf] . De VvE heeft in reactie daarop aangevoerd dat de begroting is gecontroleerd door haar externe adviseur Helder VvE Advies en dat de begroting volgens haar marktconform is. Vervolgens heeft [verzoeker] niet verder onderbouwd welke kosten volgens hem dan redelijk zijn en waarom.
[verzoeker] heeft er nog op gewezen dat de naastgelegen flats hebben gekozen voor andere aannemers en veel lagere kosten hebben. De VvE heeft tijdens de zitting in reactie daarop aangegeven dat de financiële situatie, de onderhoudsstaat en de plannen van elke flat anders zijn, dus dat dit niet te vergelijken is. Vervolgens heeft [verzoeker] ook dit standpunt niet verder onderbouwd.
Er is geen belangenverstrengeling of misbruik van meerderheidsmacht
[verzoeker] heeft ten slotte nog aangevoerd dat er sprake is van belangenverstrengeling tussen de bestuursleden en de aannemer en dat er sprake is van misbruik van meerderheidsmacht. Hij heeft daarover verder niets gesteld, waardoor dit niet vast komt te staan.
Tussenconclusie: de besluiten van 25 september 2025 blijven staan
De conclusie van het voorgaande is dat alle argumenten van [verzoeker] tegen de besluiten van 25 september 2025 niet opgaan. Er is daarom geen reden om die besluiten nietig te verklaren of te vernietigen. Die verzoeken worden daarom afgewezen.
Tussen de vergaderingen in
De VvE heeft onbetwist gesteld dat tussen de vergaderingen van 25 september 2025 en 30 april 2026 twee informatieavonden hebben plaatsgevonden, waarbij ook [verzoeker] aanwezig was.
De vergadering van 30 april 2026
Op 30 april 2026 heeft een volgende VvE-vergadering plaatsgevonden. Tijdens die vergadering is onder andere over de volgende voorstellen gestemd:
3. A. Het uitvoeren van specifiek opgesomde energiebesparende maatregelen (ZEP);
4. B. Het aannemen van een projectbegroting voor 3A;
5. C. Het aangaan van een energiebespaarlening bij het Nationaal Warmtefonds;
6. D. Het aannemen van een begroting en het vaststellen van de bijdrage voor 2026.
7. E. Het aannemen van het gewijzigde DMJOP 2026-2055;
Volgens de VvE heeft opnieuw een grote meerderheid voor deze besluiten gestemd.
De gevraagde besluitvorming was duidelijk
[verzoeker] stelt dat voor hem niet duidelijk was hoe de gevraagde besluiten van 30 april 2026 zich verhouden tot de besluiten van 25 september 2025. De VvE heeft aangevoerd dat deze besluiten een bijstelling of vervanging zijn van een deel van de besluiten van de vergadering van september 2025. Volgens de VvE heeft zij dit ook uitgelegd, tijdens de twee informatieavonden (2.27) en aan de voormalige gemachtigde van [verzoeker] .
[verzoeker] heeft ook gesteld dat voor hem onduidelijk was hoe lang de lastenverzwaring duurt. De VvE heeft aangevoerd dat zij ook dit heeft toegelicht tijdens de avonden.
[verzoeker] heeft vervolgens niet verder onderbouwd waarom deze punten onduidelijk zijn en waarom dit een reden zou zijn voor nietigheid of vernietiging van de besluiten.
Het quorum is gehaald
Er is geen discussie over dat minstens 2/3e van de stemmers aanwezig moest zijn bij deze vergadering om besluiten te kunnen nemen. [verzoeker] stelt dat het de vraag is of dat het geval was. In reactie daarop heeft de VvE erop gewezen dat opnieuw een stemcommissie alle stemmen heeft geteld. De commissie heeft geconstateerd dat 8308 van de 10.000 stemmen vertegenwoordigd waren, dus 83%. Zij heeft dat vastgelegd in een ondertekende verklaring. [verzoeker] heeft in reactie hierop niet aangevoerd waarom hij daaraan twijfelt. Deze stelling is daarom onvoldoende onderbouwd.
Het stemproces was transparant
[verzoeker] stelt dat ook deze stemming niet transparant is verlopen, met name omdat hij de stemming niet zelf heeft kunnen controleren. Zoals hiervoor is geoordeeld is het geen vereiste dat iedere individuele eigenaar zelf de stemming kan controleren. Als [verzoeker] bovendien die wens had, had hij zich ook kunnen aanmelden voor de stemcommissie. Dat heeft hij niet gedaan. Waarom [verzoeker] twijfelt aan de door de stemcommissie vastgestelde uitslag heeft hij niet onderbouwd.
De volmachten zijn correct meegeteld
Er is geen discussie over dat alleen tijdens de VvE-vergadering gestemd kan worden en dat dit ook kan door iemand te machtigen om voor je te stemmen (artikel 36 modelreglement). [verzoeker] heeft erop gewezen dat een volmachtgever op het volmachtformulier ook kan aangeven hoe de volmachtnemer moet stemmen. [verzoeker] ‘heeft het idee’ dat zulke ingevulde volmachtformulieren worden meegeteld als stem, ook wanneer de volmachtnemer niet aanwezig is. De VvE heeft dat betwist. Zij heeft aangevoerd dat ingevulde volmachtformulieren alleen worden meegeteld als stem wanneer de gevolmachtigde aanwezig is. [verzoeker] heeft in reactie daarop niet onderbouwd waarop hij zijn vermoedens baseert. Daarom staat niet vast dat op deze manier in strijd met het reglement, buiten de vergadering om is gestemd.
De rol van [bedrijf] en de kosten
[verzoeker] is het verder niet eens met de keuze voor [bedrijf] en de kosten die zij rekent. De kantonrechter heeft daar hiervoor al over geoordeeld.
[verzoeker] heeft daarnaast voor deze besluiten aangevoerd dat voor hem niet bekend is of er andere financieringsvormen zijn onderzocht. De VvE heeft in reactie daarop aangevoerd dat zij dit wel heeft onderzocht, maar dat het gebruiken maken van subsidies het aantrekkelijkst was. Vervolgens heeft [verzoeker] niet verder onderbouwd waarom dit een reden zou zijn voor nietigheid of vernietiging.
Conclusie: de besluiten van 30 april 2026 blijven van kracht
De kantonrechter concludeert dat alle argumenten van [verzoeker] tegen de besluiten van 30 april 2026 niet opgaan. De besluiten blijven daarom van kracht.
De tegenverzoeken worden afgewezen
De individuele VvE-leden hebben in hun inhoudelijk identieke verzoekschriften gevraagd om [verzoeker] te veroordelen in de vertragingskosten van het project. Het zou daarbij gaan om € 100.000,- per maand vertraging. Dat verzoek wordt afgewezen. De VvE heeft namelijk tijdens de zitting aangevoerd dat er een vaste prijsafspraak met [bedrijf] is gemaakt. Waarom er sprake zou zijn van vertragingskosten is vervolgens niet verder onderbouwd door de VvE-leden.
[verzoeker] moet de proceskosten betalen
De proceskosten van beide procedures komen voor rekening van [verzoeker] en [verzoekster] , omdat zij ongelijk krijgen. Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW).De kantonrechter begroot het salaris voor de gemachtigde van de VvE dat [verzoeker] en [verzoekster] aan de VvE moeten betalen in de zaak 11939598 op € 864,- (3 punten x € 288,-) en in de zaak 12252490 op € 576,- (2 punten x € 288,-). De nakosten worden begroot op € 144,-. Dat is in totaal € 1.584,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
De VvE heeft gevraagd om ook de voormalige verzoekers die hun verzoeken inmiddels hebben ingetrokken te veroordelen in de proceskosten die zijn gemaakt tot het moment dat zij hun verzoeken hebben ingetrokken. Zij stelt dat zij hierbij belang heeft omdat zij verwacht dat [verzoeker] geen verhaal biedt. Zij heeft echter niet aangegeven waarop die verwachting is gebaseerd. De kantonrechter wijst dit verzoek daarom af bij gebrek aan belang.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
wijst alle verzoeken af;
veroordeelt [verzoeker] en [verzoekster] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op € 1.584,-;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
33394