ECLI:NL:RBROT:2026:13896

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 12 maart 2026, met bijlagen;

het verslag van de mondelinge reactie van 2 april 2026 van [naam huurder] , met bijlagen;

het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;

de brief van [naam huurder] van 17 augustus 2026, met bijlage;

de mails van [naam huurder] van 17 augustus 2026, met bijlagen;

het antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis, met bijlagen;

de mail van [naam huurder] van 2 september 2026, met bijlage.

Op 4 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Woonplus [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] aanwezig. Namens de gemachtigde van Woonplus was [naam 4] aanwezig. [naam huurder] was aanwezig met twee bewoonsters van hetzelfde flatgebouw als waarin [naam huurder] woonachtig is.

2. Het geschil

[naam huurder] huurt een woning aan het [adres] te Schiedam van Woonplus en heeft de huurverhogingen vanaf 1 juli 2024 niet betaald. Ook heeft zij een jaarafrekening van stookkosten over 2024/2025 onbetaald gelaten. Hierdoor is een betalingsachterstand ontstaan. Woonplus wil dat [naam huurder] deze achterstand met rente en kosten betaalt. Ook eist Woonplus dat [naam huurder] vanaf september 2026 de lopende huur volledig betaalt. [naam huurder] betwist dat zij de achterstand moet betalen, omdat zij bezwaar heeft gemaakt tegen de huurprijsverhoging en de jaarafrekening.

in reconventie 2.2. [naam huurder] eist een schadevergoeding voor geestelijk lijden, ontbreken van wooncomfort en waterschade als gevolg van gebreken die zijn ontstaan door werkzaamheden aan haar woning die zijn uitgevoerd door Woonplus. Woonplus betwist de aanwezigheid van gebreken, dat [naam huurder] daardoor schade heeft geleden en dat Woonplus daarvoor aansprakelijk zou zijn.

3. De beoordeling

[naam huurder] betaalt de lopende huur zonder de huurverhogingen sinds 1 juli 2024. Tussen partijen is er geen discussie over dat er sprake is van een achterstand van € 1.380,59 als uitgegaan wordt van de door Woonplus verhoogde huurprijs en opgestelde eindafrekening van stookkosten. Dit bedrag van € 1.380,59 is gebaseerd op de huur tot en met de maand augustus 2026 (in totaal € 743,15) vermeerderd met de eindafrekening van over 2024/2025 (€ 637,44).

de huurprijsverhoging 3.2. [naam huurder] stelt dat zij op 27 april 2024 bezwaar heeft gemaakt tegen de aangekondigde huurprijsverhoging van juli 2024. Zij stelt dat zij op die datum haar bezwaarschrift zelf heeft afgegeven bij de balie van Woonplus. Woonplus betwist dat zij het bezwaar heeft ontvangen. Nu [naam huurder] niets in het geding gebracht heeft waaruit blijkt dat zij tijdig bezwaar heeft ingediend bij Woonplus, stelt de kantonrechter vast dat Woonplus niet tijdig bekend was met het bezwaar van [naam huurder] .

Woonplus schrijft in haar brief van 30 augustus 2024 aan [naam huurder] dat Woonplus geen tijdig bezwaar tegen de huurprijsverhoging heeft ontvangen. [naam huurder] kon zich op dat moment op grond van artikel 7:253 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) nog wenden tot de huurcommissie om daar haar bezwaar tegen de huurprijsverhoging te laten beoordelen. Dit heeft zij niet gedaan. Doordat [naam huurder] heeft nagelaten tijdig bezwaar in te dienen, geldt de voorgestelde huurverhoging als te zijn overeengekomen en moet [naam huurder] deze betalen (artikel 7:253 lid 2 en 3 BW). Het gevorderde bedrag van € 743,15 aan huurachterstand wordt dan ook toegewezen. Ook moet [naam huurder] de lopende huur volledig betalen.

de jaarafrekening van € 637,44

[naam huurder] betwist niet dat de servicekosten daadwerkelijk zijn gemaakt. [naam huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen de jaarafrekening, omdat deze volgens haar hoger is uitgevallen als gevolg van gebreken aan de woning. Gebreken aan het gehuurde ontslaan [naam huurder] in beginsel echter niet van haar verplichting om de jaarafrekening te betalen. De servicekosten zijn immers door Woonplus gemaakt en in artikel 3.2 van de huurovereenkomst staat dat de huurder, dus [naam huurder] , die kosten moet betalen. Het is dan aan [naam huurder] om aan te geven op welk punt zij het met de jaarafrekening niet eens is en waarom. [naam huurder] stelt dat zij geen warmtecomfort ervaart en dat nabijgelegen flats, waar Woonplus geen renovatiewerkzaamheden heeft verricht, lagere jaarafrekeningen hebben. Het ervaren van minder warmtecomfort door [naam huurder] zegt alleen niets over de juistheid van de eindafrekening. Die is gebaseerd op verbruik en een verdeelsleutel en deze zijn niet inhoudelijk door [naam huurder] bestreden. Dat nabijgelegen woningen geen hoge eindafrekening hebben, zegt evenmin dat er een fout in de eindafrekening zit. Dit kan namelijk verschillende objectieve oorzaken hebben. De kantonrechter oordeelt dat [naam huurder] de jaarafrekening moet betalen. Het bedrag van € 637,44 voor de eindafrekening wordt dus toegewezen.

schade

De kantonrechter begrijpt dat [naam huurder] in totaal € 24.000,- vordert aan immateriële schade, namelijk € 20.000,- aan schade door geestelijk lijden en het vele malen inademen van asbest en € 4.000,- aan schade door het ontbreken van wooncomfort. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 723,- aan materiële schade.

immateriële schade

De immateriële schadevergoeding wordt afgewezen, omdat deze eis onvoldoende is onderbouwd door [naam huurder] . Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.

Een benadeelde heeft recht op vergoeding van immateriële schade als de benadeelde 1. lichamelijk letsel heeft opgelopen, 2. in zijn eer of goede naam is geschaad of 3. op andere wijze in zijn persoon is aangetast (artikel 6:106 aanhef en onder b BW). [naam huurder] stelt niet dat er sprake is van aantoonbaar lichamelijk letsel of aantasting in eer en goede naam. Zij stelt geestelijk geleden te hebben, vele malen asbest te hebben ingeademd en minder wooncomfort te hebben ervaren. Het is vervolgens de vraag of er in het geval van geestelijk lijden en het ontbreken van wooncomfort sprake is van aantasting van haar persoon op andere wijze.

Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat van ‘aantasting in haar persoon op andere wijze’ in ieder geval sprake is als de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld. Doorgaans zal het dan gaan om een rapportage van een deskundige, zoals een ter zake bevoegde en bekwame psychiater, huisarts of psycholoog.

[naam huurder] stelt € 20.000,- aan immateriële schade te hebben geleden die bestaat uit geestelijk lijden onder meer veroorzaakt doordat zij mogelijk jarenlang asbest heeft ingeademd en betrokken is geweest bij een incident waarbij een asbest stofzuiger open is gevallen bij haar voordeur. Bij dit incident zijn mogelijk asbestdeeltjes vrijgekomen, hetgeen [naam huurder] veel zorgen baart. Ook benoemt [naam huurder] de substantiële derving van haar woongenot, die volgens haar een schadevergoeding van € 4.000,- rechtvaardigt. Echter, zonder de onder 3.8 bedoelde onderbouwing kan de kantonrechter niet naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel vaststellen.

De kantonrechter oordeelt dat [naam huurder] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar immateriële schade. [naam huurder] heeft ook geen enkele onderbouwing gegeven voor de (hoogte van de) door haar gevorderde bedragen. De gevorderde immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

waterschade

[naam huurder] heeft in haar vordering ook een post voor waterschade opgenomen, waarbij alleen een bedrag is genoemd. [naam huurder] heeft ter zitting verklaard dat de waterschade te maken heeft met een droger die vol water heeft gestaan, maar heeft niet toegelicht waaruit de schade bestaat en waarop het genoemde bedrag is gebaseerd. Bovendien betwist Woonplus de gestelde schade. Deze is volgens Woonplus door [naam huurder] nooit gemeld bij Woonplus. Het was aan [naam huurder] om ook haar stellingen over deze waterschade nader toe te lichten en te onderbouwen. Die nadere toelichting en onderbouwing heeft zij niet gegeven. De gevorderde materiële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

Nu de kantonrechter niet kan vaststellen dat er schade is, komt zij aan de vraag of Woonplus die moet vergoeden, niet toe. De eis in reconventie wordt afgewezen.

4. De beslissing

[naam huurder] moet de achterstand van € 1.380,59 en de lopende huur volledig betalen

[naam huurder] moet de huurachterstand en de jaarafrekening gelet op voornoemde dan ook betalen. Ook moet zij de lopende huur volledig betalen. De eis in reconventie wordt afgewezen.

[naam huurder] hoeft geen incassokosten te betalen

De bepaling over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar (in dit geval Woonplus) recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.

[naam huurder] moet rente betalen

De rente wordt toegewezen, omdat Woonplus genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [naam huurder] dat niet heeft betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [naam huurder] aan Woonplus moet betalen de rente van € 11,06 die Woonplus heeft berekend tot en met 28 februari 2026.

[naam huurder] moet de proceskosten betalen

[naam huurder] zal zowel in conventie als in reconventie, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [naam huurder] aan Woonplus in conventie moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 350,- aan griffierecht, € 288,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 144,-) en € 72,- aan nakosten. In reconventie begroot de kantonrechter deze kosten op, € 144,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt). Dat is in totaal € 1.007,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonplus dat eist en [naam huurder] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [naam huurder] om aan Woonplus te betalen € 1.391,65 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.210,61 vanaf 28 februari 2026 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [naam huurder] om vanaf 1 september 2026 aan Woonplus de lopende huur te betalen van € 681,30 per maand met de verhoging die is toegestaan;

veroordeelt [naam huurder] in de proceskosten, die aan de kant van Woonplus worden begroot op € 863,02;

wijst al het andere af;

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [naam huurder] in de proceskosten, die aan de kant van Woonplus worden begroot op € 144,-;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. V. van Baaren en in het openbaar uitgesproken.

62574