ECLI:NL:RBROT:2026:14039

1. [eiseres] ,

1. [gedaagde] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 oktober 2025- de conclusie van antwoord- de aanvullende producties van eisers- de aanvullende producties van gedaagden

- de mondelinge behandeling van 6 juli 2026.

2. De zaak in het kort

[gedaagde] is bestuurder van [bedrijf 1] , een bemiddelaar voor partijen die financiering zoeken. Na bemiddeling door [bedrijf 1] hebben [eiseres] en [eiser] ieder voor zich bij wijze van investering een kortlopende lening verstrekt aan derden ten behoeve van een vastgoedproject in [plaats] . Daartoe is een leningsovereenkomst gesloten en een recht van hypotheek gevestigd op de percelen waar het project zou worden gerealiseerd. Een paar maanden na het sluiten van de leningsovereenkomst bleek dat het project nog niet was gestart en dat de leningnemers in financiële problemen verkeerden. De leningnemers zijn vervolgens gestopt met het betalen van de overeengekomen rente en hebben het geleende bedrag niet terugbetaald.

[eiseres] en [eiser] stellen dat zij beiden een overeenkomst hebben gesloten met [gedaagde] in persoon, dan wel met [bedrijf 1] , en dat [gedaagde] dan wel [bedrijf 1] tekort is geschoten in de uitvoering van die overeenkomst. Subsidiair stellen zij dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld omdat hij wist of had moeten weten dat het project niet bestond en op de hoogte was van financiële problemen in een ander project van de leningnemers. Ook stellen zij dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. [eiseres] en [eiser] vorderen een verklaring voor recht dat [gedaagde] , althans [gedaagde] en [bedrijf 1] hoofdelijk, aansprakelijk is/zijn voor de door [eiseres] en [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat. Daarnaast vorderen zij een voorschot op de nog vast te stellen schade aan hun zijde ter hoogte van respectievelijk € 366.667,- en € 100.000,-, met rente. [gedaagde] en [bedrijf 1] zijn het hier niet mee eens. Volgens [gedaagde] en [bedrijf 1] is er geen overeenkomst tot stand gekomen en heeft [gedaagde] niet onrechtmatig gehandeld.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] en [eiser] geen overeenkomst hebben gesloten met [gedaagde] en evenmin met [bedrijf 1] . Daarnaast oordeelt de rechtbank dat

[gedaagde] niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] en [eiser] . De vorderingen van [eiseres] en [eiser] worden daarom afgewezen. Dit wordt hierna uitgelegd.

3. De beoordeling

[eiseres] en [eiser] zijn in 2024 onafhankelijk van elkaar via een derde in contact gekomen met [gedaagde] en diens onderneming [bedrijf 1] . [eiseres] en [eiser] hebben beiden aangegeven dat zij geld wilden investeren. [gedaagde] heeft zowel [eiseres] als [eiser] gewezen op een vastgoedproject aan [adres 1] in [plaats] en hun daarbij een kopie van een financieringsaanvraag verstrekt. In de financieringsaanvraag is naast een tekening en een plattegrond van het project de volgende informatie opgenomen:

Financieringsaanvraag voor: [bedrijf 2] B.V.

[adres 1] , [postcode 1] te [plaats] .

Samensteller: [gedaagde]

Datum: 9 januari 2025

Klant: [bedrijf 2] B.V.

[adres 2]

[postcode 2] [plaats]

KvK [nummer]

Klant directeur: [persoon A] is een afgestudeerd bedrijfseconoom welke

werkzaamheden verricht als interim manager die deze werkzaamheden combineert met vastgoedontwikkeling.

[persoon A] tekent in privé mee op de overeenkomst van geldlening.

Waarde bouwgrond: € 500.000 per perceel, in totaal € 2.000.000

Gevraagde financiering: € 350.000 per perceel in overleg z.s.m. (70% van de waarde)

Dekking: 1e Hypotheek op de [adres 1] , [postcode 1] te [plaats] .

Achtergrond: Doel van de financiering is de aankoop van de grond en voorbereiding van de bouw van de 4 woningen. Bij verkoop van de percelen financieren de kopers de bouw verder zelf. Inmiddels zijn er op de 4 kavels een optie, dus verkoop zal binnen halfjaar gerealiseerd zijn.

Looptijd: Looptijd minimaal 6 maanden met de mogelijkheid te verlengen. Mocht er

een of meerdere woningen geleverd gaan worden zal er minimaal 6 maanden

rente betaald worden.

Rente: De rentevergoeding bedraagt 10% per jaar, te betalen per maand.

Maandelijkse termijn: De maandelijkse rente bij een volle maand financiering van € 350.000 is per maand een bedrag van € 2.916,67

Aflossing: De lening of een gedeelte wordt bij verkoop van de woning of woningen

afgelost met een opzegtermijn van twee maanden, (rentebetaling 6

maanden).

Betalingscapaciteit: Uit de maandelijkse huur opbrengsten en inkomsten uit andere projecten van de onderneming kan de rente worden betaald.

Zowel [eiseres] als [eiser] had een aantal vragen over het project die [gedaagde] heeft beantwoord. [gedaagde] heeft daarnaast aan [eiseres] en [eiser] meegedeeld dat hij al meerdere projecten met [persoon A] had gedaan en dat [bedrijf 1] ook had geïnvesteerd in een aantal van diens projecten. [eiseres] en [eiser] hebben vervolgens zelfstandig besloten om te investeren in het project en hebben ieder voor zich een overeenkomst van geldlening gesloten met [persoon A] en [bedrijf 3] B.V. In het geval van [eiseres] ging het om een lening van € 550.000,- en in het geval van [eiser] om een lening van € 150.000,-. In beide overeenkomsten is opgenomen dat zekerheid wordt verstrekt via een hypotheekrecht op drie percelen aan de [adres 1] te [plaats] . Er is geen rechtstreeks contact tussen [eiseres] en [eiser] en de leningnemers geweest; al het contact is via [gedaagde] / [bedrijf 1] verlopen.

Op 18 februari 2025 is een notariële hypotheekakte gepasseerd voor een geldlening van in totaal € 1.765.000,- door zes leningverstrekkers, waaronder [eiseres] en [eiser] . Als schuldenaar zijn vermeld [persoon A] en [bedrijf 3] B.V. Ook is vermeld dat [bedrijf 4] B.V. ten behoeve van schuldeisers een hypotheek vestigt tot een bedrag van € 2.520.000,- op het eigendomsrecht met betrekking tot de schuur/garage met aanhorigheden, ondergrond en erf en de toegangsweg aan de [adres 1] te [plaats] .

In juli 2025 bleek aan [eiseres] en [eiser] dat op de [adres 1] te [plaats] niet binnen afzienbare tijd een vastgoedproject zou worden gerealiseerd. Er was door de leningnemers tot dan toe geen omgevingsvergunning aangevraagd en de in de financieringsaanvraag vermelde kavels hadden nog niet te koop gestaan. Ook bleek [eiseres] en [eiser] dat de verhypothekeerde schuur/garage werd verhuurd en dat de huurder niet op de hoogte was van het project.

De leningnemers hebben aan [eiseres] en [eiser] in totaal zes termijnen van de rentevergoeding betaald en zijn daarna gestopt met betalen. [eiseres] en [eiser] vrezen dat de leningnemers geen verhaal bieden en zijn daarom een procedure gestart tegen [gedaagde] en [bedrijf 1] .

Er is geen overeenkomst tot stand gekomen met [gedaagde] in persoon

Partijen zijn het erover eens dat er geen schriftelijke overeenkomst bestaat tussen [eiseres] en [gedaagde] en [eiser] en [gedaagde] , maar zij verschillen van mening over de vraag of er op een andere wijze een overeenkomst met [gedaagde] tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat dit laatste niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.

Uitgangspunt is dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Daarbij moet de inhoud van het aanbod en de vraag of er overeenstemming is, worden bepaald aan de hand van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:33 BW en artikel 3:35 BW). Er komt in beginsel geen rechtshandeling tot stand als de wil van de handelende persoon ontbreekt, tenzij er sprake is van een bij de andere partij opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen. Om te kunnen bepalen of een overeenkomst tot stand is gekomen moet ook worden gekeken naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden (het Haviltex-criterium).

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij steeds heeft gehandeld voor [bedrijf 1] en dat hij geen overeenkomst in persoon heeft willen aangaan. Er kan daarom alleen een overeenkomst tot stand zijn gekomen met [gedaagde] in persoon als [eiseres] en [eiser] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [gedaagde] in persoon handelde en in persoon een overeenkomst met hen wilde aangaan.

[eiseres] en [eiser] hebben geen concrete omstandigheden, verklaringen of gedragingen naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat zij erop mochten vertrouwen dat [gedaagde] in persoon handelde. Het enkele feit dat in de adviesaanvraag is vermeld dat [gedaagde] de aanvraag heeft opgesteld is voor die conclusie in elk geval onvoldoende. [gedaagde] en [bedrijf 1] hebben bovendien onbetwist aangevoerd dat [gedaagde] steeds vanuit een e-mailadres van [bedrijf 1] heeft gecommuniceerd met [eiseres] en [eiser] en dat in de handtekening onder die e-mails steeds de naam [bedrijf 1] is vermeld. Daarnaast staat vast dat [eiseres] en [eiser] , voordat zij contact opnamen met [gedaagde] , op de website van [bedrijf 1] hebben gekeken. Ter zitting hebben [eiseres] en [eiser] erkend dat op die website de bedrijfsnaam [bedrijf 1] B.V. is vermeld. [eiseres] en [eiser] mochten er daarom niet op vertrouwen dat [gedaagde] in persoon handelde, en dus ook niet dat hij een overeenkomst met hen in persoon wilde aangaan. Dat betekent dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen met [gedaagde] .

Er is ook geen overeenkomst tot stand gekomen met [bedrijf 1]

De rechtbank begrijpt dat [eiseres] en [eiser] stellen dat als er geen overeenkomst met [gedaagde] tot stand is gekomen, er wel een overeenkomst tot stand is gekomen met [bedrijf 1] . De rechtbank volgt [eiseres] en [eiser] hierin niet.

Omdat een schriftelijke overeenkomst ontbreekt en [bedrijf 1] stelt dat zij geen overeenkomst heeft willen aangaan met [eiseres] en [eiser] , is ten aanzien van de vraag of op andere wijze een overeenkomst met [bedrijf 1] tot stand is gekomen wederom de onder 3.7 genoemde wilsvertrouwensleer van belang.

[eiseres] en [eiser] hebben aangevoerd dat op de website van [bedrijf 1] is vermeld dat [gedaagde] in hun belang optrad. De rechtbank volgt [eiseres] en [eiser] hierin niet. Op de website is vermeld dat [bedrijf 1] ondernemers koppelt aan een investeerder. Hieruit kan niet worden afgeleid dat [bedrijf 1] optreedt als bemiddelaar voor of als adviseur van de investeerder. Ook het feit dat [bedrijf 1] informatie verstrekte over het project maakt nog niet dat [bedrijf 1] bemiddelde voor of adviseerde aan [eiseres] en [eiser] . Daar komt bij dat [eiseres] en [eiser] [bedrijf 1] niet hebben betaald voor de door hen gestelde diensten, en bovendien wisten dat [persoon A] [bedrijf 1] wel betaalde. [eiseres] en [eiser] hebben verder, mede gezien de gemotiveerde betwisting van [bedrijf 1] , onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] in het contact met hen de indruk heeft gewekt dat [bedrijf 1] hun bemiddelaar of adviseur was. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat er een bemiddelings- of adviesovereenkomst tot stand is gekomen met [bedrijf 1] . Voor wat betreft het standpunt van [eiseres] en [eiser] dat sprake zou zijn van een overeenkomst sui generis geldt dat zij daarvoor onvoldoende hebben gesteld.

[gedaagde] heeft niet onrechtmatig gehandeld

Volgens [eiseres] en [eiser] heeft [gedaagde] onrechtmatig jegens hen gehandeld. Daartoe stellen [eiseres] en [eiser] dat [gedaagde] wist of had moeten weten dat het project niet bestond. Daarnaast stellen [eiseres] en [eiser] dat [gedaagde] al in januari 2025 wist van de financiële problemen bij [bedrijf 3] en [persoon A] bij een ander project in Lelystad en dat hij daarom [eiseres] en [eiser] had moeten weerhouden van het aangaan van de leningsovereenkomst. [eiseres] en [eiser] stellen ten slotte dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, omdat er informatie is verstrekt die feitelijk onjuist is, waardoor zij een besluit hebben genomen dat zij anders niet zouden hebben genomen.

Zoals de rechtbank hiervoor al heeft overwogen, is [bedrijf 1] bemiddelaar voor leningnemers en handelt [gedaagde] namens [bedrijf 1] . [gedaagde] dient zich als deskundig dienstverlener in de eerste plaats de belangen van de leningnemers aan te trekken. Dat neemt niet weg dat [gedaagde] zich tot op zekere hoogte ook de belangen dient aan te trekken van de investeerders die hij in contact brengt met de leningnemers. Dat brengt onder meer met zich dat hij die investeerders volledig en juist moet voorlichten en dat als hem concrete risico’s van een project bekend zijn, hij die investeerders daarvan op de hoogte moet stellen. De rechtbank is van oordeel dat geen feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan waaruit volgt dat [gedaagde] dat in het geval van [eiseres] en [eiser] niet heeft gedaan. De rechtbank licht dit hierna toe.

[eiseres] en [eiser] hebben allereerst geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] op het moment dat hij de financieringsaanvraag aan [eiseres] en [eiser] voorlegde wist dat het project niet binnen afzienbare tijd zou worden gestart en dat het project op dat moment dus eigenlijk nog helemaal niet bestond. [gedaagde] heeft daarnaast gemotiveerd betwist dat hij meer of andere informatie had over het project dan de informatie die hij met [eiseres] en [eiser] heeft gedeeld. [gedaagde] heeft bovendien onbetwist naar voren gebracht dat [bedrijf 1] vaker als bemiddelaar optrad voor [persoon A] , dat [persoon A] niet eerder onjuiste informatie aan [gedaagde] heeft verstrekt en dat [bedrijf 1] zelf ook heeft geïnvesteerd in andere projecten van [persoon A] . [eiseres] en [eiser] hebben daarbij geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat [gedaagde] reden had om de informatie over het project die [gedaagde] van [persoon A] had ontvangen te verifiëren of nader te onderzoeken. [eiseres] en [eiser] hebben daarmee op dit punt niet voldaan aan hun stelplicht.

[gedaagde] heeft erkend dat hij op het moment dat hij de financieringsaanvraag aan [eiseres] en [eiser] voorlegde op de hoogte was van problemen in een ander project van de leningnemers. Dit maakt echter op zichzelf nog niet dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met zijn zorgplicht. Zoals [gedaagde] onbetwist naar voren heeft gebracht kan het bij vastgoedprojecten voorkomen dat er vertragingen optreden. [gedaagde] hoefde de problemen in het andere project daarom niet zonder meer te melden aan [eiseres] en [eiser] , of hen op basis hiervan ervan te weerhouden om de lening te verstrekken. Dat zou anders kunnen zijn als de problemen zo ernstig waren dat [gedaagde] wist of had kunnen weten dat er een reëel risico bestond dat de leningnemers hun verplichtingen ten opzichte van [eiseres] en [eiser] niet zouden kunnen nakomen. Daarvoor hebben [eiseres] en [eiser] echter onvoldoende gesteld.

Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] wist dat de informatie over het project die hij heeft verstrekt onjuist was. Daarmee is geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 6:193c lid 1 BW.

Gezien het voorgaande komt de rechtbank niet toe aan de stelling van [eiseres] en [eiser] dat [bedrijf 1] hoofdelijk aansprakelijk is voor het handelen van [gedaagde] .

[eiseres] en [eiser] moeten de proceskosten betalen

[eiseres] en [eiser] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] en [bedrijf 1] worden begroot op:

- griffierecht

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

7.446,00

(2 punten × € 3.723,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

14.496,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

4. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiseres] en [eiser] af,

veroordeelt [eiseres] en [eiser] hoofdelijk in de proceskosten van € 14.496,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] en [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiseres] en [eiser] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. van Drongelen en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2026.

4043/2537