ECLI:NL:RBROT:2026:14758

1. [verzoeker 1],

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het verzoekschrift (ontvangen op 22 april 2026);

het verweerschrift, waarin een (voorwaardelijk) tegenverzoek wordt gedaan, met bijlagen;

de akte van [verzoeker 1] en [verzoeker 2], met bijlagen;

de spreekaantekeningen van [verzoeker 1] en [verzoeker 2].

Op 8 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [verzoeker 1] de heer [persoon A] aanwezig en namens [verzoeker 2] de heer [persoon B]. Zij werden bijgestaan door mr. L.B. van Luijn. Namens [verweerster] was mevrouw [persoon C] aanwezig, bijgestaan door mr. M.B. Visser namens de gemachtigde.

2. De beoordeling

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] huurden beide van [verweerster] een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a, respectievelijk aan de [straatnaam] [nummer 1] en de [straatnaam] [nummer 2] in [locatie]. Op 29 november 2025 heeft [verweerster] de huurovereenkomst van [verzoeker 1] opgezegd tegen 28 februari 2026. Op 3 december 2025 heeft zij de huurovereenkomst van [verzoeker 2] opgezegd tegen 31 juli 2026. Volgens [verzoeker 1] en [verzoeker 2] heeft [verweerster] niet voldaan aan de contractuele vereisten voor opzegging en is er bij de opzegging sprake van misbruik van recht door [verweerster]. Daarom verzoeken [verzoeker 1] en [verzoeker 2] de kantonrechter primair hen niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn en voor recht te verklaren dat de huuropzegging geen rechtsgevolg heeft. Subsidiair verzoeken [verzoeker 1] en [verzoeker 2] de kantonrechter de termijn waartegen zij de bedrijfsruimten moeten ontruimen te verlengen met één jaar.

[verweerster] is het niet eens met het verzoek van [verzoeker 1] en [verzoeker 2]. Zij voert aan dat zij de huurovereenkomsten op de juiste wijze heeft opgezegd en dat daarbij ook geen sprake is van misbruik van recht. Volgens [verweerster] bestaat er geen reden om de ontruimingstermijn te verlengen. Voor het geval dat het verzoek van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] wel wordt toegewezen, verzoekt [verweerster] de kantonrechter een voorlopige voorziening te treffen en de huurprijs van de bedrijfsruimten van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] per 1 april 2026 vast te stellen op respectievelijk

€ 1.595,88 per maand en € 1.549,42 per maand.

Het oordeel in het kort

De kantonrechter oordeelt dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] ontvankelijk zijn in hun verzoek en verlengt de ontruimingstermijn met één jaar. Daarnaast wordt de huurprijs van de bedrijfsruimten per 1 april 2026 vastgesteld op de door [verweerster] genoemde bedragen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn ontvankelijk in hun verzoek

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] nemen primair het standpunt in dat de opzegging van de huurovereenkomsten door [verweerster] niet rechtsgeldig is, omdat [verweerster] niet aan de contractuele vereisten voor opzegging heeft voldaan. Volgens [verzoeker 1] en [verzoeker 2] mag [verweerster] alleen opzeggen met inachtneming van ‘de wettelijke opzeggronden’. De kantonrechter volgt [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hierin niet. Partijen zijn het er namelijk over eens dat het in dit geval gaat om bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW. Voor de opzegging van huurovereenkomsten van zulke bedrijfsruimten gelden geen wettelijke opzeggronden. Het stond [verweerster] daarom vrij de huurovereenkomsten op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn.

Het feit dat in de huurovereenkomst met [verzoeker 1] staat dat de wettelijke opzeggronden in acht moeten worden genomen maakt het voorgaande niet anders. Voor deze huurovereenkomst is namelijk gebruik gemaakt van het model voor bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW. Dat daarin verwezen wordt naar de wettelijke opzeggronden die voor die bedrijfsruimten gelden, is dan ook niet onlogisch. Zoals hiervoor echter al overwogen bestaat er tussen partijen geen discussie dat het hier om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gaat, en níet in de zin van artikel 7:290 BW. Aan de verwijzing naar de wettelijke opzeggronden komt om die reden dan ook geen betekenis toe.

[verweerster] heeft de huurovereenkomsten van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] opgezegd en daarbij de overeengekomen opzegtermijnen in acht genomen. De huurovereenkomsten zijn daarmee rechtsgeldig opgezegd. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn om die reden ontvankelijk in hun verzoek.

Er is geen sprake van misbruik van recht

Volgens [verzoeker 1] en [verzoeker 2] maakt [verweerster] door het opzeggen van de huurovereenkomsten misbruik van recht, maar ook daarin volgt de kantonrechter hen niet. Voor het aannemen van misbruik van recht (artikel 3:13 BW) geldt namelijk een hoge drempel en die is in dit geval niet gehaald.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben in dit verband gesteld dat [verweerster] de huurovereenkomsten heeft opgezegd omdat zij ‘zijdelings’ betrokken zijn geweest bij een conflict tussen [verweerster] en een andere voormalige huurder in het betreffende complex ([bedrijf A], hierna: ‘[bedrijf A]’). [verweerster] heeft ter zitting verklaard dat, bij de wens om de huurrelatie met [verzoeker 1] en [verzoeker 2] te beëindigen, ook een rol heeft gespeeld dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in de visie van [verweerster] hebben ‘opgetrokken’ met [bedrijf A].

De kantonrechter kan op basis van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken niet beoordelen of, en zo ja in hoeverre, [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een concrete rol hebben gespeeld in het genoemde conflict. Als dat al het geval is geweest kan de kantonrechter zich voorstellen dat [verweerster] zich daardoor minder welwillend en coöperatief richting [verzoeker 1] en [verzoeker 2] is gaan opstellen. Hieruit kan echter nog niet de vergaande conclusie worden getrokken dat [verweerster] de huurovereenkomsten heeft opgezegd met als enige doel het toebrengen van schade aan [verzoeker 1] en [verzoeker 2]. [verweerster] heeft bovendien ook verklaard dat, naast de onvrede over de betrokkenheid van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] bij het conflict met [bedrijf A], ook - en vooral - het voornemen om renovatiewerkzaamheden in de betreffende bedrijfsruimten uit te voeren een rol heeft gespeeld bij de beslissing om de huurovereenkomsten op te zeggen.

De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn met één jaar

Het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder(s) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). De kantonrechter is van oordeel dat deze belangenafweging in de gegeven omstandigheden in het voordeel uitvalt van [verzoeker 1] en [verzoeker 2]. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] houden zich bezig met het afnemen van examens en/of het geven van trainingen. Zij hebben er dan ook belang bij op een gunstige, makkelijk bereikbare locatie gevestigd te zijn. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben in dat verband aangevoerd dat het zeer moeilijk is geschikte vervangende ruimte te vinden. [verweerster] heeft weliswaar gewezen op diverse beschikbare ruimten in de regio Rotterdam, maar [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben onweersproken gesteld dat die bedrijfsruimten veel te klein of veel te duur zijn. Daarbij hebben zij gesteld zelf diverse andere bedrijfsruimten in Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel te hebben bekeken, maar dat ook die locaties geen reële opties zijn gebleken. Hoewel de kantonrechter goed begrijpt dat het in de huidige markt zeer lastig is een geschikte vervangende bedrijfsruimte te vinden, dringt zich wel de vraag op in hoeverre [verzoeker 1] en [verzoeker 2] alles in het werk hebben gesteld om andere ruimte te vinden. Dat eventuele vervangende bedrijfsruimten te duur zouden zijn, staat er immers niet aan in de weg dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] daarover in onderhandeling hadden kunnen treden.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] stellen daarnaast dat een onmiddellijke ontruiming voor aanzienlijke financiële schade zal zorgen, waarbij mogelijk gedwongen afscheid moet worden genomen van hun werknemers en zelfs een faillissement dreigt. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben hun financiële situatie verder niet onderbouwd. Ook is niet duidelijk hoeveel werknemers beide ondernemingen in dienst hebben. Dat doet er echter niet aan af dat de kantonrechter het aannemelijk vindt dat, als het voor [verzoeker 1] en [verzoeker 2] daadwerkelijk niet mogelijk is op zeer korte termijn andere bedrijfsruimten te vinden, dit ontegenzeggelijk negatieve consequenties zal hebben voor de bedrijfsvoering van de ondernemingen.

[verweerster] voert aan dat haar belang bij ontruiming is gelegen in de omstandigheid dat zij de bedrijfsruimten wil gaan renoveren zonder daarbij rekening te hoeven houden met huurders. Zij heeft tijdens de zitting uitgelegd dat zij, in eigen beheer, werkzaamheden aan de binnenzijde van de bedrijfsruimten wil uitvoeren, waarbij het gaat om schilderwerkzaamheden, het leggen van nieuwe vloeren, het plaatsen van een nieuwe keuken en vervangen van deuren. Hoewel [verweerster] de aard en omvang van de gestelde renovatiewerkzaamheden verder op geen enkele wijze heeft onderbouwd, heeft [verweerster] wel bevestigd dat er geen ingrijpende constructieve werkzaamheden gepland zijn.

Op basis van de door [verweerster] gegeven toelichting is de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken dat de geplande werkzaamheden van zodanige aard zijn, dat het daarvoor strikt noodzakelijk is dat de huurders de bedrijfsruimten (definitief) moeten verlaten. Niet valt in te zien waarom het niet mogelijk is in overleg met [verzoeker 1] en [verzoeker 2] tot uitvoering van de werkzaamheden over te gaan, waarbij bijvoorbeeld de inboedel tijdelijk wordt verplaatst voor zover dit voor de werkzaamheden noodzakelijk is. Daarnaast hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] onweersproken gesteld dat de huurders van een bedrijfsruimte op de vijfde verdieping van het complex – alwaar ook de nodige werkzaamheden zijn of nog worden uitgevoerd – tijdelijk in een andere ruimte zijn ondergebracht. Er is niet gesteld of gebleken dat en waarom dit in het geval van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] niet mogelijk zou zijn. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter onvoldoende gebleken dat [verweerster] in de gegeven omstandigheden, bij voortzetting van het gebruik van de bedrijfsruimten door [verzoeker 1] en [verzoeker 2], in enige – laat staan ernstige – mate wordt geschaad in haar belang om een aanvang te maken met de renovatiewerkzaamheden.

Alles afwegende valt de belangenafweging in de gegeven omstandigheden in het voordeel uit van [verzoeker 1] en [verzoeker 2]. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval zwaarder weegt dat de gevolgen van ontruiming voor [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zeer groot zullen zijn zolang niet vast staat dat zij elders een geschikte vervangende bedrijfsruimte kunnen betrekken. Het hiervoor genoemde belang van [verweerster] bij (onmiddellijke) ontruiming weegt op dit moment niet op tegen het belang dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben om meer tijd te krijgen om vervangende huisvesting te vinden en hun onderneming te kunnen continueren.

Het verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar wordt toegewezen. Dat betekent dat [verzoeker 1] de door haar gehuurde bedrijfsruimte uiterlijk op 28 februari 2027 moet ontruimen en [verzoeker 2] uiterlijk op 31 juli 2027.

Het tegenverzoek

[verweerster] heeft op grond van artikel 7:230a lid 6 BW verzocht om, in het geval het verzoek van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] wordt toegewezen, de door [verzoeker 1] en [verzoeker 2] te betalen som per 1 april 2026 vast te stellen op respectievelijk € 1.549,42 en € 1.595,88 per maand. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben dit verzoek niet (gemotiveerd) betwist, zodat dit verzoek wordt toegewezen.

[verweerster] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [verweerster], omdat zij ten aanzien van het verzoek van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] voor het grootste deel ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [verweerster] aan [verzoeker 1] en [verzoeker 2] moet betalen op € 139,- aan griffierecht, € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 859,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.

In het tegenverzoek van [verweerster] ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen de compenseren in die zin dat ieder van partijen zijn eigen kosten draagt.

De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad

Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

verlengt ten aanzien van [verzoeker 1] de ontruimingstermijn voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummer 1] in [locatie] tot en met 28 februari 2027;

verlengt ten aanzien van [verzoeker 2] de ontruimingstermijn voor de bedrijfsruimte [straatnaam] [nummer 2] in [locatie] tot en met 31 juli 2027;

veroordeelt [verweerster] in de proceskosten, die aan de kant van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] worden begroot op € 859,-;

in het tegenverzoek

stelt de door [verzoeker 1] aan [verweerster] te betalen gebruiksvergoeding met ingang van 1 april 2026 vast op € 1.549,42 per maand;

stelt de door [verzoeker 2] aan [verweerster] te betalen gebruiksvergoeding met ingang van 1 april 2026 vast op € 1.595,88 per maand;

bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

zowel in het verzoek als het tegenverzoek

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

44487