ECLI:NL:RBROT:2026:15171

1. de commanditaire vennootschap Student Housing III C.V,

1. [gedaagde 1]

2 [gedaagde 2] ,

3 [gedaagde 3] ,

4 [gedaagde 4] ,

5 [gedaagde 5] ,

woonplaats [woonplaats 1] ,

woonplaats [woonplaats 1] ,

woonplaats [woonplaats 1] ,

woonplaats [woonplaats 2]

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 24 oktober 2025;

de akte inbreng producties van 18 november 2025 met bijlagen 1 tot en met 23;

het schriftelijke antwoord van [gedaagde 1] ;

het schriftelijke antwoord van [gedaagde 2] , met 2 bijlagen;

het schriftelijke antwoord van [gedaagde 3] , met bijlagen 1 tot en met 13;

het schriftelijke, in het Engels gestelde, antwoord van [gedaagde 4] , met bijlagen 1 tot en met 11;

het antwoord van mr. Roovers, namens [gedaagde 5] , met bijlagen 1 tot en met 16;

de akte wijziging van eis;

de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 29 mei 2026;

de akte van SH/SSH van 2026 waarbij zij meedelen dat tussen hen en de huurders geen overeenstemming is bereikt;

het e-mailbericht van [gedaagde 1] waarin hij om een tweede mondelinge behandeling vraagt;

de akte van [gedaagde 3] , met 5 bijlagen;

de akte van [gedaagde 4] , waarin hij vraagt om een beslissing van de kantonrechter;

de akte van [gedaagde 5] , waarin hij de kantonrechter vraagt vonnis te wijzen.

Op 29 mei 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken.

Daarbij waren aanwezig:

- [persoon A] en [persoon B] (bestuurders van de beherend vennoot van SH) voor SH en SSH, met mrs. Martens en Snoeijen;

- [gedaagde 1] , [gedaagde 4] (via Teams), [gedaagde 5] (via Teams), de laatste met behulp van de tolk Bulgaars [persoon C] , met mr. Roovers.

Bij e-mailbericht van 13 juni 2026 heeft [gedaagde 1] om een nadere mondelinge behandeling gevraagd, naar de kantonrechter begrijpt omdat SH volgens hem na de mondelinge behandeling niet aan overleg heeft meegewerkt. De kantonrechter wijst dat verzoek af. Hoewel overleg over een minnelijke regeling het doel was van de aanhouding van de zaak, zijn partijen niet verplicht om in overleg te treden en is een weigering onvoldoende reden om een nieuwe mondelinge behandeling te bepalen. Daarnaast wenst [gedaagde 1] nogmaals de eisen van goed verhuurderschap met betrekking tot de servicekostenafrekening te bespreken. [gedaagde 1] heeft schriftelijk en bij de mondelinge behandeling op 29 mei 2026 zijn standpunt hierover naar voren gebracht en de kantonrechter vindt een tweede mondelinge behandeling niet noodzakelijk om tot een beslissing te komen.

Kern van de zaak

SH is verhuurder van het complex aan [adres] in [plaats] . Het complex telt 165 woonunits en 3 commerciële units. Alle woonunits worden gemeubileerd verhuurd. In 2025 heeft SH de huurders de servicekosten over 2024 in rekening gebracht.

De huurders hebben de huurcommissie daarna gevraagd om een uitspraak te doen over de hoogte van de servicekosten. De huurcommissie heeft in deze zaken op 22 augustus 2025 uitspraak gedaan en in alle vijf de zaken de betalingsverplichting van de huurders vastgesteld op een lager bedrag dan door SH is berekend.

SH is het daarmee niet eens. Zij eist een hogere betalingsverplichting en hebben de huurders daartoe gedagvaard voor de kantonrechter.

De kantonrechter beoordeelt in dit vonnis de zaken opnieuw en stelt de betalings-verplichtingen van de verschillende huurders over het jaar 2024 vast. De betalingsverplichting voor de servicekosten 2024 is lager dan SH eist, maar hoger dan door de huurcommissie vastgesteld. Hierna wordt dat voor elke huurder uitgelegd.

2. De feiten

SSH is eigenaresse van het complex aan [adres] in [plaats] .

Dit complex telt 165 woonunits (oftewel onzelfstandige woonruimtes) en 3 commerciële units. SH is de verhuurster van die units.

In deze zaak hebben de huurders elk van SH een woonunit in huur (gehad). Er zijn schriftelijke huurovereenkomsten opgemaakt.

SH heeft de huurders in 2025 de servicekosten over 2024 in rekening gebracht.

De huurcommissie heeft op 22 augustus 2025 op verzoek van de huurders voor elk van hen uitspraak gedaan over de hoogte van de servicekosten.

3. De beoordeling

De kantonrechter bespreekt hierna per huurder de inhoud van de huurovereenkomst en de vorderingen, verweren en eventuele verzoeken.

Over de gevorderde wettelijke rente en de proceskosten zal voor alle huurders onder 9 respectievelijk 10 worden beslist.

SSH en SH treden in deze procedure gezamenlijk op als eiseressen, omdat zij willen voorkomen dat discussie ontstaat over de vraag of SSH niet (ook) als verhuurster moet worden aangemerkt. In de procedure is daartegen geen verweer gevoerd. In het vervolg van dit vonnis zal echter alleen SH worden vermeld, omdat zij als verhuurster de huurovereenkomsten is aangegaan.

Uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen

Artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

SH heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend. Dit brengt mee dat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter het geschil in volle omvang moet beoordelen. De kantonrechter moet daarom een nieuwe beslissing nemen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Hierbij kunnen ook stukken van partijen worden meegenomen die niet bij de procedure van de huurcommissie waren ingebracht.

Beoordelingskader servicekosten

Uit artikel 7:259 lid 1 BW volgt dat de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning, oftewel servicekosten, door de verhuurder alleen in rekening kunnen worden gebracht als ze met de huurder zijn overeengekomen. Als deze zijn overeengekomen, dan moet de hoogte van de betalingsverplichting worden vastgesteld. Deze moet redelijk zijn en in relatie staan tot de werkelijke kosten (HR 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808).

In artikel 4 van de huurovereenkomsten is bepaald dat de huurder een voorschot moet betalen voor servicekosten.

In de huurovereenkomst van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is onder het kopje ‘Servicekosten, leveringen en diensten’ toegelicht om welke zaken en diensten het gaat alsmede de wijze van verrekening, namelijk:

- gas (wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht),

- water (wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht),

- elektriciteit (wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht),

- verwarming (wordt verrekend met het werkelijke verbruik en vastrecht),

- glas- en opstalverzekering,

- toegang-/intercominstallatie,

- onderhoud en gebruik centrale verwarmingsinstallatie,

- algemene administratiekosten,

- onderhoud algemene ruimtes,

- onderhoud apparatuur,

- diensten huismeester,

- gebruik meubilering,

- schoonmaak algemene ruimtes,

- gebruik inventaris/apparatuur,

- energiekosten algemene ruimte,

- internet-/tv-diensten.

In de huurovereenkomsten van [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] is in artikel 4.6 een opsomming gegeven van de zaken en diensten die worden geleverd. Deze opsomming is gelijk aan het bovenstaande overzicht met uitzondering van het volgende:

- afschrijving stoffering is toegevoegd;

- gebruik meubilering is vervangen door afschrijving meubilering;

- gebruik inventaris/apparatuur ontbreekt.

4 Huurder [gedaagde 1]

[gedaagde 1] heeft met ingang van 1 februari 2021 van SH gehuurd de gemeubileerde woonruimte (16 m²) aan [adres] [unit nummer 1] in [plaats] . Aan voorschotten voor de servicekosten heeft hij in 2024 aan SH een bedrag van € 2.094,- betaald.

SH vordert dat de kantonrechter

- de betalingsverplichting van [gedaagde 1] voor de servicekosten over het jaar 2024

vaststelt op € 3.137,03 (totale servicekosten 2024) verminderd met € 72,81 (correcties) en € 2.094,00 (voorschotten), althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;

- te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 11 april 2025 tot de dag van algehele betaling;

- met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.

Verzoek van [gedaagde 1] aan de huurcommissie

[gedaagde 1] heeft de huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten over het jaar 2024 te beoordelen.

Door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde 1]

De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 22 augustus 2025 de totale betalingsverplichting van huurder [gedaagde 1] voor de kosten van gas, elektriciteit, water en/of overige servicekosten over het jaar 2024 vastgesteld op € 1.415,25.

Bezwaren van SH en [gedaagde 1]

Tegen de door de huurcommissie vastgestelde gaskosten heeft SH geen bezwaren; [gedaagde 1] echter wel. Deze kosten zullen als eerste worden beoordeeld. De bezwaren van SH betreffen de vastgestelde kosten van elektriciteit, internet-/tv diensten en intercom, schoonmaakkosten, afvalverwerking, onderhoud algemene ruimten, beveiliging/huismeester, brandveiligheid en afschrijvingen. De kantonrechter bespreekt hierna deze bezwaren en de reactie van [gedaagde 1] daarop. Daarna bespreekt zij de overige bezwaren van [gedaagde 1] .

Beoordeling bezwaren en vaststelling servicekosten

kosten van gasverbruik

[gedaagde 1] heeft bezwaren tegen de vastgestelde kosten van gasgebruik. Hij voert aan dat er in het gebouw drie commerciële ruimtes zijn: een lunchroom, een wasserette met betaalautomaat en een kantoor van de beheerder. Commerciële gebruikers verbruiken volgens hem meer energie dan studenten. Als die gebruikers worden meegeteld bij het vaststellen van de verdeelsleutel worden huurders volgens hem onevenredig zwaar belast. De kantonrechter begrijpt zijn bezwaar aldus dat de kosten van het energieverbruik zouden moeten worden gesplitst in een deel van de woonunits en een deel van de commerciële ruimtes, en dat voor de kosten van de woonunits de verdeelsleutel 165 en niet 168 zou moeten zijn.

Ook voert [gedaagde 1] aan dat SH ondanks de fors gestegen energieprijzen in 2024 geen energiebesparende maatregelen heeft genomen en dat inzicht in het energiebeheerbeleid ontbreekt, waardoor huurders niet de mogelijkheid hebben gehad om te anticiperen op kosten en hun gebruik aan te passen.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Het laatstgenoemde verweer van [gedaagde 1] slaagt niet.

In de eerste plaats is van belang dat SH heeft betwist dat zij geen energiebesparende maatregelen heeft genomen; door onder meer de overstap naar stadsverwarming heeft het (monumentale) pand nu energielabel A.

Bovendien geldt dat – zelfs al zou er sprake zijn van te weinig energiebesparende maatregelen – dat niet automatisch betekent dat de servicekosten lager moeten worden vastgesteld. Een huurder kan een verhuurder verzoeken bepaalde energiebesparende maatregelen te nemen en kan zonodig de rechter verzoeken de verhuurder daartoe te verplichten (artikel 7:243 BW). Het gevolg van dergelijke maatregelen kan zijn dat de daadwerkelijke servicekosten in de vorm van energiekosten lager zullen zijn. Tegenover zo’n verplichting voor de verhuurder kan aan de andere kant juist een huurprijsverhoging komen te staan die in redelijke verhouding moet zijn met de kosten van de maatregelen. Dat is de aangewezen en te volgen route.

Het is verder algemeen bekend dat de energiekosten de laatste jaren aanzienlijk zijn gestegen; hierop heeft SH geen invloed. Huurders konden en kunnen daarop hun gebruik aanpassen. Het verweer wordt daarom verworpen.

Wat de berekening betreft geldt het volgende. Vast staat dat de woonunits geen individuele meter voor nutsvoorzieningen zoals gas hebben. De kosten van gasverbruik hebben bovendien betrekking op zowel de woonunits als de commerciële ruimtes omdat, zoals SH bij de huurcommissie onweersproken heeft toegelicht, er ook geen tussenmeters in het monumentale pand zijn. Uitgaande van die feitelijke constatering is de vraag dus of de huurders van de woonunits worden benadeeld wanneer op alle verbruikskosten van gas de verdeelsleutel 168 wordt toegepast en de commerciële ruimtes dus “meetellen”.

Voor het antwoord op die vraag is in de eerste plaats van betekenis dat er dus feitelijk geen tussenmeters zijn en dat splitsing dus niet mogelijk is. Verder is van belang dat de 165 verhuurde woonunits in het algemeen het hele etmaal in gebruik zullen zijn geweest, terwijl de commerciële ruimtes - zoals onweersproken is gesteld door SH - alleen overdag zijn gebruikt. Dat brengt de kantonrechter in navolging van de huurcommissie tot het oordeel dat het in de gegeven situatie redelijk is om alle kosten voor gasverbruik over 168 units te verdelen. De kantonrechter past daarom de verdeelsleutel 168 toe.

De kosten van gas worden gebruikelijk onderverdeeld in vaste (35%) en variabele (65%) kosten. Tegen die, door de huurcommissie toegepaste, verdeling heeft [gedaagde 1] geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter hanteert ook die verdeling. De vaste kosten, onweersproken een bedrag van € 52.874,46, worden verdeeld over 168 gebruikers. De kantonrechter gaat uit van het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,73 als aandeel van [gedaagde 1] in de vaste kosten.

De variabele kosten worden berekend op basis van gebruik van oppervlakte. Deze kosten bedroegen in 2024 65% van € 151.069,88 oftewel € 98.195,42. Het woonoppervlak van [gedaagde 1] was 16 m² en de totale oppervlakte is, onweersproken, 2.897 m², zodat de variabele kosten voor [gedaagde 1] uitkomen op € 542,33.

In totaal bedragen de kosten van gas voor [gedaagde 1] over het jaar 2024 € 857,06.

kosten van verbruik van elektriciteit

Het bezwaar van SH houdt het volgende in.

Zij heeft aantoonbare kosten voor elektriciteitslevering gemaakt tot een bedrag van € 60.257,- inclusief btw. Bij toepassing van de verdeelsleutel 168 betekent dat per huurder een bedrag van € 358,67.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

SH heeft in deze procedure, anders dan in de procedure bij de huurcommissie, de kosten onderbouwd met een totaaloverzicht van de kosten van elektra, vergezeld van de nota’s van de verschillende leveranciers (productie 14). [gedaagde 1] heeft bij de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij de hoogte van de in rekening gebrachte kosten voor elektra betwist en dat deze te hoog en daarmee in strijd met goed verhuurderschap zijn gemaakt. Hij kan met die algemene betwisting echter niet volstaan. Tegen de overgelegde facturen heeft hij geen gemotiveerde bezwaren naar voren gebracht. De kantonrechter gaat daarom uit van het totaalbedrag van € 60.257,- en hanteert de verdeelsleutel 168, zoals hiervoor onder 4.5.1 toegelicht. Dat betekent dat het bedrag voor elektra op € 358,67 uitkomt.

kosten van verbruik van water

[gedaagde 1] heeft bij de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij de hoogte van de in rekening gebrachte kosten voor water betwist. Hij kan ook op dit punt met die algemene betwisting niet volstaan. Tegen de overgelegde facturen heeft hij geen gemotiveerde bezwaren naar voren gebracht. De kantonrechter gaat daarom uit van het totaalbedrag van € 13.785,46,- en hanteert de verdeelsleutel 168, zoals hiervoor onder 4.5.1 toegelicht. Dat betekent dat het bedrag voor waterverbruik op € 82,06 uitkomt.

kosten van internet-/tv-diensten en toegang- en intercominstallatie

SH stelt dat zij voor deze posten, die zijn overeengekomen, daadwerkelijk kosten (€ 66.164,-) heeft gemaakt. Zij heeft de nota’s daarvan – anders dan bij de huurcommissie – overgelegd (als productie 15).

Wat de kosten van de internetverbinding betreft heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat die kosten disproportioneel zijn. De kosten voor de intercom vindt hij onterecht, omdat die intercom volgens hem gewoon een bel is oftewel een functionaliteit.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Onder woonruimte (artikel 7:233 BW) vallen mede voorzieningen die naar hun aard of door overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde. Hieronder vallen ook installaties waarvan de huurder recht heeft op medegebruik, zoals de intercom. Uit artikel 7:237 lid 2 BW volgt dat de kapitaals- en onderhoudskosten daarvan uit de huurprijs moeten worden gedekt en niet uit de vergoeding voor de servicekosten. Dit geldt naar het oordeel van de kantonrechter ook voor internetkosten die klaarblijkelijk worden gemaakt om de intercom te laten functioneren. Dit zijn dus geen servicekosten. SH heeft in totaal voor het jaar 2024 een bedrag van € 399,30, inclusief btw voor deze kosten gerekend. Dat bedrag telt dus niet mee.

Volgens SH zijn de kosten van internet-/tv-diensten ongeveer € 33,- per maand per huurder. [gedaagde 1] heeft zijn verweer dat deze kosten disproportioneel zijn niet onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom aan dat verweer voorbij. De nota’s die SH heeft overgelegd zijn wat deze kosten betreft verder onbestreden. Met hantering van de verdeelsleutel 165 (deze diensten zijn alleen voor de woonunits) komt het bedrag daarvoor uit op € 398,57 per woonunit voor het jaar 2024 (€ 66.164,- minus € 399,30 = € 65.764,70 : 165).

schoonmaakkosten algemene ruimtes

SH stelt dat zij voor deze post, die is overeengekomen, daadwerkelijk kosten (€ 69.894,39) heeft gemaakt. Met toepassing van de verdeelsleutel van 168 bedraagt dit € 416,04 per huurder voor het jaar 2024. Zij legt de nota’s daarvan over als productie 16.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij als huurder alleen toegang had tot voorzieningen als de keuken en de gang op zijn eigen verdieping. Hij vindt het niet juist dat de kosten over alle huurders worden verdeeld.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Voor zover dit verweer (ook) ziet op de schoonmaakkosten algemene ruimtes, slaagt dit niet. Wanneer alle huurders (alleen) toegang hebben tot een voorziening als een keuken op de eigen verdieping valt niet in te zien waarom het nadelig voor de individuele huurder zou zijn wanneer de totale kosten van de keukens op alle verdiepingen over alle huurders worden verdeeld.

Wat de kosten van ongediertebestrijding en de huur van zeepdispensers betreft geldt dat die niet zijn overeengekomen en niet als schoonmaakkosten algemene ruimtes aan de huurders kunnen worden doorbelast. Dit betreft blijkens de facturen een totaalbedrag van € 16.653,50 dat in mindering moet worden gebracht. Met hantering van de verdeelsleutel 168 komt het bedrag voor deze diensten daarom uit op € 316,91 per unit voor het jaar 2024.

kosten afvalverwerking

SH betoogt dat afvalverwerking een noodzakelijke dienst is, die ook is geleverd. Het gaat volgens haar om het plaatsen van containers en het structureel afvoeren van huisvuil uit de algemene ruimtes, wat, met toepassing van de zogenaamde Haviltexnorm, onder onderhoud en schoonmaak van die algemene ruimtes kan worden begrepen. Ook valt het volgens haar onder de bijlage bij het Besluit servicekosten. Het gaat om een bedrag van € 3.233,49 inclusief btw, per unit een bedrag van € 19,25.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

In de eerste plaats geldt dat uit de facturen en uit de bespreking tijdens de zitting is gebleken dat het niet gaat om het structureel ophalen van huisvuil, maar om het incidenteel verwijderen van grof vuil/spullen alsmede de abonnementskosten van rolcontainers, die blijkens de stellingen van partijen buiten staan. De vordering op dit punt strandt op het feit dat deze kosten feitelijk niet zijn overeengekomen. Het had mogelijk wel gekund, maar het is niet gebeurd. Dat de huurders in de gegeven omstandigheden ervan zouden moeten uitgaan dat het plaatsen van containers buiten en het incidenteel afvoeren van spullen uit de algemene ruimtes redelijkerwijs onder schoonmaak en onderhoud van de algemene ruimtes vielen, neemt de kantonrechter niet aan. De vordering wordt op dit punt dus afgewezen. De stelling dat de huurders van deze diensten gebruik hebben gemaakt, maakt dat niet anders.

kosten onderhoud algemene ruimtes

SH stelt dat deze onderhoudskosten zien op [gedaagde 1] en dagelijks onderhoud in de algemene ruimten, zoals gangen, keukens, douches en toiletten, waaronder het verhelpen van verstoppingen, het vervangen van verlichting en het oplossen van kleine lekkages. Het gaat om een bedrag van € 25.168,38, per unit € 149,81. Bij de mondelinge behandeling is namens SH gesteld dat zij naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie alle facturen is nagegaan. Zij heeft daarbij toegelicht dat er geen grote lekkages zijn doorberekend, maar dat het gaat om kleine herstellingen.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij als huurder alleen toegang had tot voorzieningen als de keuken en de gang op zijn eigen verdieping. [gedaagde 1] heeft niet duidelijk gemaakt op welke servicekostenpost dit bezwaar betrekking heeft. [gedaagde 1] heeft verder aangevoerd dat er grote lekkages/verstoppingen zijn geweest en dat die zijn doorberekend.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Deze kosten zijn overeengekomen. Het moet gaan om kleine herstellingen in de algemene ruimtes die voor risico van de huurders zijn en die de verhuurder ten behoeve van de huurders laat uitvoeren. De stelling van [gedaagde 1] dat er grote lekkages/verstoppingen zijn geweest, kan waar zijn. Dit betekent echter niet automatisch dat de kosten van herstel hiervan zijn doorberekend. De kantonrechter ziet in het overzicht en op de facturen geen posten die wijzen op het oplossen van grote lekkages/verstoppingen, zodat het verweer wordt verworpen.

Voor zover het verweer van [gedaagde 1] dat hij beperkt toegang had tot voorzieningen (ook) ziet op de kosten onderhoud algemene ruimtes wordt dit verworpen onder verwijzing naar 4.5.5.

Met hantering van de verdeelsleutel 168 komt het bedrag voor deze diensten gelet op het voorgaande uit op € 149,81 per unit voor het jaar 2024.

kosten huismeester/beveiliging

De kosten voor de diensten van een huismeester zijn overeengekomen. Vaststaat dat er geen huismeester was. SH rekent daar echter de kosten van beveiliging/cameratoezicht onder. Hoewel begrijpelijk is dat SH naar aanleiding van incidenten beveiligingsmaatregelen heeft genomen, is niet overeengekomen dat de kosten daarvan voor rekening van de huurders komen. De huurders hoefden ook niet te verwachten dat deze kosten onder de noemer van kosten huismeester doorberekend zouden worden.

Deze post, een bedrag van € 16.094,22, kan daarom niet worden meegeteld.

SH heeft op haar oorspronkelijke eis op dit punt een correctie aangebracht. Omdat de kantonrechter de kosten van beveiliging/cameratoezicht niet meetelt als servicekosten is de correctie niet van toepassing.

kosten brandveiligheid

De doorberekening van deze kosten is niet overeengekomen. De huurders hoefden ook niet te verwachten dat de kosten hiervan onder de post “onderhoud algemene ruimten” in rekening zouden worden gebracht. Het bedrag van € 14.808,36 kan daarom niet worden meegeteld. SH heeft op haar oorspronkelijke eis op dit punt een correctie aangebracht. Omdat de kantonrechter de brandveiligheid in dit geval niet meetelt als servicekosten die mogen worden doorberekend, is de correctie niet van toepassing. Dat betekent ook dat niet nader zal worden ingegaan op de vraag of de gefactureerde zaken en werkzaamheden wel voldoen aan de definitie zoals vermeld in het Beleidsboek servicekosten.

afschrijving roerende zaken algemeen

Deze algemene post heeft SH bij akte van eiswijziging ingetrokken. SH wenst nog slechts de afschrijvingskosten van roerende zaken in de individuele huurwoningen door te berekenen. Die post zal hierna worden besproken.

[gedaagde 1] heeft niet duidelijk gemaakt op welke servicekostenpost zijn bezwaar dat hij alleen toegang had tot de keuken/gang op zijn eigen verdieping betrekking heeft. Uit de beslissing van de huurcommissie blijkt dat de discussie of de huurder toegang had tot alle keukens werd gevoerd in het kader van de afschrijvingskosten roerende zaken algemeen. Nu SH haar eis heeft gewijzigd en deze afschrijvingskosten niet langer aan de huurders wenst door te berekenen, behoeft het verweer op dit punt geen nadere bespreking.

afschrijving roerende zaken individueel

SH heeft haar eis op dit punt verminderd, omdat zij aanvankelijk de posten “meubelhuur” en “afschrijving roerende zaken” deels cumulatief had opgenomen. Inmiddels brengt SH geen meubelhuur meer in rekening en belast zij alleen nog de afschrijvingskosten van roerende zaken in de woning door. SH heeft daarbij gesteld dat zij de roerende zaken volledig en uitsluitend per individuele huurder heeft gespecificeerd. Zij heeft de afschrijvingskosten voor [gedaagde 1] berekend op € 581,84.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

SH brengt afschrijvingskosten van roerende zaken in rekening. Zij stelt dat zij de specificatie daarvan heeft onderbouwd met de bewijsstukken van productie 21 bij dagvaarding. Zo’n onderbouwing mag, gelet op het bepaalde in artikel 7:259 lid 4 BW en de door verschillende huurders bij conclusie van antwoord en/of bij de mondelinge behandeling geuite twijfels, ook van haar worden verwacht; alleen de specificatie biedt de huurder onvoldoende duidelijkheid en zekerheid. Productie 21 is niet of nauwelijks leesbaar, ook niet met een loep en ook niet bij vergroting van een digitale versie tot 200%. Voor zover de aankopen op de nota’s wel leesbaar zijn, zijn de data van aankoop dat dikwijls niet. De relatie tot de specificatie van de roerende zaken per huurder is niet traceerbaar: het is kortom een zoekplaatje. Met een dergelijke onoverzichtelijke onderbouwing kan de kantonrechter geen rekening houden. Vast staat wel dat er meubels in de woning aan [gedaagde 1] ter beschikking zijn gesteld. De kantonrechter acht het daarom redelijk om hiervoor kosten te berekenen en zal dit bedrag net als door de huurcommissie op € 12,- vaststellen.

kosten glas- en opstalverzekering,

De huurcommissie heeft geoordeeld dat een opstalverzekering niet kan worden doorbelast als servicekosten; een glasverzekering echter wel. Die kosten heeft zij op € 12,- gesteld. Daartegen hebben SH en [gedaagde 1] geen bezwaren gemaakt. De kantonrechter neemt dat bedrag zoals ook gevorderd door SH over.

kosten onderhoud en gebruik cv-installatie/apparatuur

Bij de mondelinge behandeling is namens SH verklaard dat deze post niet meer afzonderlijk wordt gevorderd, maar is doorberekend onder de post onderhoud algemene ruimtes. Daarnaast heeft SH geen bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de onderhoudskosten van apparatuur op nihil, zodat ook de kantonrechter hiervan uitgaat. Er zal dus geen (afzonderlijk) bedrag voor beide posten worden vastgesteld.

administratiekosten

SH en de huurders hebben de door de huurcommissie gehanteerde percentages van 2% over de gas/stookkosten en 5% over de overige servicekosten niet betwist. Verder geldt een maximum van € 75,- per afrekening per woonruimte zoals in het Beleidsboek Servicekosten (en de toekomstige Regeling Servicekosten) is opgenomen. In deze procedure zullen dezelfde percentages en het maximumbedrag worden gehanteerd. Het bedrag aan gas/stookkosten is in dit vonnis vastgesteld op € 857,06. De overige servicekosten die mogen worden doorberekend zijn als volgt:

kosten van verbruik van elektriciteit € 358,67

kosten van verbruik van water € 82,06

kosten van internet-/tv-diensten € 398,57

schoonmaakkosten algemene ruimtes € 316,91

kosten onderhoud algemene ruimtes € 149,81

afschrijving roerende zaken individueel € 12,00

kosten van glasverzekering € 12,00

Totaal: € 1.330,02

Uitgaande van een percentage van 2% over de gas/stookkosten van € 857,06 (€ 17,14) en 5% over de overige servicekosten van € 1.330,02 (€ 66,50) wordt het maximumbedrag aan administratiekosten overschreden. Dat betekent dat de administratiekosten op het maximumbedrag van € 75,- worden vastgesteld.

de overige bezwaren van [gedaagde 1]

De overige bezwaren van [gedaagde 1] hebben betrekking op goed verhuurderschap. Daarvan is bij SH geen sprake volgens [gedaagde 1] . De kantonrechter constateert dat [gedaagde 1] ter onderbouwing van zijn verweer heeft verwezen naar verschillende concrete vindplaatsen van rechtspraak. Met die verwijzing kan de kantonrechter echter niets, omdat dat deze vindplaatsen geen van alle bestaan. Het verweer is daarmee te algemeen en te vaag, zodat de kantonrechter eraan voorbij gaat.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de betalingsverplichting van [gedaagde 1] voor de kosten van gas, water en elektriciteit en overige servicekosten over de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 € 2.262,08 bedraagt. De door SH vermelde correcties zijn gelet op de gehele afwijzing van deze kosten (zie 4.5.8 en 4.5.9) niet van toepassing. Op de betalingsverplichting dienen de door [gedaagde 1] betaalde voorschotbedragen van in totaal € 2.094,- in mindering te worden gebracht. Dat betekent dat [gedaagde 1] over 2024 nog een bedrag van € 168,08 aan SH moet betalen.

5 Huurder [gedaagde 2]

SH vordert dat de kantonrechter

- de betalingsverplichting van [gedaagde 2] voor de servicekosten over het jaar 2024

vaststelt op € 3.179,69 (totale servicekosten 2024), verminderd met € 72,81 (correcties) en € 2.094,00 (voorschotten), althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;

- te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 11 april 2025 tot de dag van algehele betaling;

- met veroordeling van [gedaagde 2] in de proceskosten.

[gedaagde 2] heeft met ingang van 1 februari 2021 van SH gehuurd de gemeubileerde woonruimte (17 m²) aan [adres] [unit nummer 2] in [plaats] . Aan voorschotten voor de servicekosten heeft hij in 2024 aan SH een bedrag van € 2.094,- betaald.

Verzoek van [gedaagde 2] aan de huurcommissie

[gedaagde 2] heeft de huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten over het jaar 2024 te beoordelen.

Door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde 2]

De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 22 augustus 2025 de totale betalingsverplichting van huurder [gedaagde 2] voor de kosten van gas, elektriciteit, water en/of overige servicekosten over het jaar 2024 vastgesteld op € 1.449,82.

Bezwaren van SH en [gedaagde 2]

[gedaagde 2] heeft geen specifieke bezwaren. Zijn algemene bezwaar is dat volgens hem de doorberekende kosten te hoog zijn en telkens veranderen.

Tegen de door de huurcommissie vastgestelde gaskosten heeft SH geen bezwaren. De bezwaren van SH betreffen de kosten van elektra, van internet-/tv-diensten en intercom, schoonmaakkosten, afvalverwerking, onderhoud algemene ruimten, beveiliging/ huismeester, brandveiligheid en afschrijvingen.

Beoordeling bezwaren en vaststelling servicekosten

De kantonrechter verwijst voor de bespreking van de bezwaren van SH naar wat zij hiervoor onder 4.5.1 tot en met 4.5.14 daarover ten aanzien van [gedaagde 1] heeft overwogen.

Dat brengt mee dat voor de kosten van gasverbruik zal worden uitgegaan van het door SH in rekening gebrachte en door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 890,95 (vast € 314,73 en variabel € 576,22).

De kosten van elektriciteitsverbruik worden vastgesteld op een bedrag van € 358,67.

De kosten van waterverbruik worden vastgesteld op een bedrag van € 82,06.

De kosten van internet-/tv-diensten worden vastgesteld op € 398,57.

De schoonmaakkosten algemene ruimtes worden vastgesteld op € 316,91.

De kosten van onderhoud algemene ruimtes worden vastgesteld op € 149,81.

De kosten van afschrijving roerende zaken individueel worden vastgesteld op € 12,-.

De kosten van glasverzekering worden vastgesteld op € 12,-.

Uitgaande van een percentage van 2% over de gas/stookkosten van € 890,95 (€ 17,82) en 5% over de overige servicekosten van € 1.330,02 (€ 66,50) wordt het maximumbedrag aan administratiekosten overschreden. Dat betekent dat de administratiekosten op het maximumbedrag van € 75,- worden vastgesteld.

De overige kosten die SH wilde doorberekenen, zijn niet overeengekomen en hoeven daarom niet door [gedaagde 2] te worden betaald.

Dat leidt tot de slotsom dat de betalingsverplichting van [gedaagde 2] voor servicekosten voor het jaar 2024 € 2.295,97 bedraagt. De door SH vermelde correcties zijn gelet op de gehele afwijzing van deze kosten (zie 4.5.8 en 4.5.9) niet van toepassing. Op de betalingsverplichting dienen de door [gedaagde 2] betaalde voorschotbedragen van in totaal € 2.094,- in mindering te worden gebracht. Dat betekent dat [gedaagde 2] over 2024 nog een bedrag van € 201,97 aan SH moet betalen.

6 Huurder [gedaagde 3]

[gedaagde 3] heeft met ingang van 3 december 2021 van SH gehuurd de gemeubileerde woonruimte (7 m²) aan [adres] [unit nummer 3] in [plaats] . Aan voorschotten voor de servicekosten heeft hij in 2024 aan SH een bedrag van € 2.055,60 betaald.

SH vordert dat de kantonrechter

- de betalingsverplichting van [gedaagde 3] voor de servicekosten over het jaar 2024,

vaststelt op € 2.808,16 (totale servicekosten 2024) verminderd met € 72,81 (correcties) en € 2.055,60 (voorschotten), althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;

- te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 11 april 2025 tot de dag van algehele betaling;

- met veroordeling van [gedaagde 3] in de proceskosten.

Verzoek van [gedaagde 3] aan de huurcommissie

[gedaagde 3] heeft de huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2024 te beoordelen.

Door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde 3]

De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 22 augustus 2025 de totale betalingsverplichting van huurder [gedaagde 3] voor de kosten van gas, elektriciteit, water en/of overige servicekosten over het jaar 2024 vastgesteld op € 1.104,09.

Bezwaren van SH en [gedaagde 3]

[gedaagde 3] heeft geen specifieke bezwaren. Hij vindt dat SH juist aan hem een bedrag verschuldigd is. Ook voert [gedaagde 3] aan dat SH geen goede service verleent. Hij legt in dat verband e-mails van SH over, waaruit dat volgens hem blijkt.

Tegen de vastgestelde gaskosten heeft SH geen bezwaren. De bezwaren van SH betreffen de kosten van elektra, van internet-/tv-diensten en intercom, schoonmaakkosten, afvalverwerking, onderhoud algemene ruimten, beveiliging/ huismeester, brandveiligheid en afschrijvingen.

Beoordeling bezwaren en vaststelling servicekosten

De e-mails die [gedaagde 3] heeft overgelegd, hebben voor het grootste deel betrekking op andere jaren dan 2024. Over het jaar 2024 gaat het om slechts twee berichten dat de watertoevoer in verband met werkzaamheden tijdelijk afgesloten zal zijn (op 18 januari en 8 maart). Daaruit trekt de kantonrechter niet de conclusie dat SH over 2024 geen service heeft verleend, waardoor zij geen servicekosten in rekening zou kunnen brengen.

Voor zover het verweer ziet op een gebrek van het gehuurde, hoort dit niet bij een geschil over de servicekosten thuis maar bij de gebrekenregeling zoals neergelegd in artikel 7:204 BW en verder. Voor een verdere beoordeling hiervan is in deze procedure geen ruimte.

De kantonrechter aanvaardt of verwerpt de bezwaren van SH met de argumenten zoals gehanteerd ten aanzien van huurder [gedaagde 1] .

Dat brengt mee dat voor de kosten van gasverbruik zal worden uitgegaan van het door SH in rekening gebrachte en door de huurcommissie vastgestelde bedrag van

€ 552,- (vast € 314,73 en variabel € 237,27)

De kosten van elektriciteitsverbruik worden vastgesteld op € 358,67.

De kosten van waterverbruik worden vastgesteld op € 82,06.

De kosten van internet-/tv-diensten worden vastgesteld op € 398,57.

De schoonmaakkosten algemene ruimtes worden vastgesteld op € 316,91.

De kosten van onderhoud algemene ruimtes worden vastgesteld op € 149,81.

De kosten van afschrijving roerende zaken individueel worden vastgesteld op € 12,-.

De kosten van glasverzekering worden vastgesteld op € 12,-.

Uitgaande van een percentage van 2% over de gas/stookkosten van € 552,- (€ 11,04) en 5% over de overige servicekosten van € 1.330,02 (€ 66,50) wordt het maximumbedrag aan administratiekosten overschreden. Dat betekent dat de administratiekosten op het maximumbedrag van € 75,- worden vastgesteld.

De overige kosten die SH wilde doorberekenen, zijn niet overeengekomen en hoeven daarom niet door [gedaagde 3] te worden betaald.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de betalingsverplichting van [gedaagde 3] voor de kosten van gas, water en elektra en overige servicekosten over de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 € 1.957,02 bedraagt. De door SH vermelde correcties zijn gelet op de gehele afwijzing van deze kosten (zie 4.5.8 en 4.5.9) niet van toepassing. Op de betalingsverplichting dienen de door [gedaagde 3] betaalde voorschotbedragen van in totaal € 2.055,60 in mindering te worden gebracht. Dat betekent dat SH over 2024 een bedrag van € 98,58 aan [gedaagde 3] moet terugbetalen.

7 Huurder [gedaagde 4]

SH vordert dat de kantonrechter

- de betalingsverplichting van [gedaagde 4] voor de servicekosten over het jaar 2024,

vaststelt op € 3.139,52 (totale servicekosten 2024), verminderd met € 72,81 (correcties) en € 2.535,60 (voorschotten), althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;

- te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 11 april 2025 tot de dag van algehele betaling;

- met veroordeling van [gedaagde 4] in de proceskosten.

[gedaagde 4] heeft met ingang van 1 december 2022 van SH gehuurd de gemeubileerde woonruimte (16 m²) aan [adres] [unit nummer 4] in [plaats] . Aan voorschotten voor de servicekosten heeft hij in 2024 aan SH een bedrag van € 2.535,60 betaald.

Verzoek van [gedaagde 4] aan de huurcommissie

[gedaagde 4] heeft de huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2024 te beoordelen.

Door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde 4]

De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 22 augustus 2025 de totale betalingsverplichting van huurder [gedaagde 4] voor de kosten van gas, elektriciteit, water en/of overige servicekosten over het jaar 2024 vastgesteld op € 1.415,25.

Bezwaren van SH en [gedaagde 4]

[gedaagde 4] heeft bezwaren tegen de hoogte van de administratiekosten (“excessive”). Daarnaast heeft hij bezwaar tegen de afschrijvingskosten voor meubilair, omdat het meubilair in slechte conditie verkeerde, hij zijn eigen bed heeft meegenomen, de ijskastdeur kapot was en de gordijnen stonken. Hij had slechts toegang tot de keuken op zijn eigen verdieping. Hij heeft ook bezwaar tegen de kosten van afvalverwerking, omdat hij de algemene ruimtes steeds met zorg heeft behandeld. De verwarming heeft in de maanden september tot en met oktober niet gewerkt, zodat hij over die periode geen stookkosten hoeft te voldoen. [gedaagde 4] is het ook niet eens met de vordering tot betaling van wettelijke rente (“deeply unfair”). [gedaagde 4] vraagt tot slot om een vergoeding voor emotionele schade vanwege onder meer de stress die hij heeft ervaren.

Tegen de vastgestelde gaskosten heeft SH geen bezwaren. De bezwaren van SH betreffen de kosten van elektriciteit, van internet-/tv-diensten en intercom, schoonmaakkosten, afvalverwerking, onderhoud algemene ruimten, beveiliging/huismeester, brandveiligheid en afschrijvingen.

Beoordeling bezwaren en vaststelling servicekosten

De bezwaren die alleen gelden in de zaak van [gedaagde 4] zullen hierna worden beoordeeld. De kantonrechter aanvaardt of verwerpt de bezwaren van SH met de argumenten zoals gehanteerd ten aanzien van huurder [gedaagde 1] . Tot slot wordt het verzoek om een schadevergoeding behandeld. De toewijsbaarheid van de geëiste wettelijke rente zal afzonderlijk onder 9 worden beoordeeld.

kosten van gasverbruik

Tegen de door de huurcommissie vastgestelde gaskosten heeft SH geen bezwaren; [gedaagde 4] echter wel.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Dat de verwarming niet heeft gewerkt is een verwijt dat niet bij een geschil over de servicekosten thuishoort, maar bij de gebrekenregeling zoals neergelegd in artikel 7:204 BW en verder. Voor een verdere beoordeling hiervan is in deze procedure geen ruimte.

Voorzover met dit verweer is bedoeld om aan te voeren dat de service op dit punt niet is geleverd, geldt het volgende. De kosten worden door de leverancier van gas in rekening gebracht op basis van het geregistreerde verbruik. Wanneer de verwarming niet werkt, wordt er ook geen gas verbruikt; de gasmeter zal dan ook geen verbruik registreren. Indien de stelling van [gedaagde 4] juist is, dan betekent dat dat [gedaagde 4] niet heeft betaald voor gasverbruik in de betreffende maanden. De vaste kosten van een gasaansluiting lopen wel door, omdat ze losstaan van het verbruik.

Het verweer van [gedaagde 4] kan gelet op het voorgaande niet slagen.

De kosten van gas worden gebruikelijk onderverdeeld in vaste (35%) en variabele (65%) kosten. Tegen die, door de huurcommissie toegepaste, verdeling heeft [gedaagde 4] geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter hanteert ook die verdeling. De vaste kosten, onweersproken een bedrag van € 52.874,46, worden verdeeld over 168 gebruikers. De kantonrechter gaat uit van het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,73 als aandeel van [gedaagde 4] in de vaste kosten.

De variabele kosten worden berekend op basis van gebruik van oppervlakte.

Deze kosten bedroegen in 2024 65% van € 151.069,88 oftewel € 98.195,42. Het woonoppervlak van [gedaagde 4] was 16 m² en de totale oppervlakte is, onweersproken, 2.897 m², zodat de variabele kosten voor [gedaagde 4] uitkomen op € 542,33.

In totaal bedragen de kosten van gas voor [gedaagde 4] over het jaar 2024 € 857,06.

schoonmaakkosten algemene ruimtes

[gedaagde 4] maakt niet duidelijk op welke servicekostenpost zijn bezwaar dat hij alleen toegang had tot de keuken op zijn eigen verdieping betrekking heeft. Heeft het bezwaar betrekking op de schoonmaakkosten van de algemene ruimtes, dan wordt het verworpen onder verwijzing naar hetgeen in 4.5.5 is vermeld.

kosten afvalverwerking

Het verweer van [gedaagde 4] tegen de kosten van afvalverwerking behoeft geen nadere bespreking, omdat SH deze niet in rekening mag brengen. Hierbij wordt verwezen naar hetgeen in 4.5.6 is vermeld.

kosten onderhoud algemene ruimtes

Mocht het verweer van [gedaagde 4] dat hij alleen toegang had tot de keuken op zijn eigen verdieping ook betrekking hebben op de onderhoudskosten van de algemene ruimtes, dan wordt het eveneens verworpen onder verwijzing naar hetgeen in 4.5.5 is vermeld.

afschrijving roerende zaken algemeen

Uit de beslissing van de huurcommissie blijkt dat de discussie of de huurder toegang had tot alle keukens werd gevoerd in het kader van de afschrijvingskosten roerende zaken algemeen. Nu SH haar eis heeft gewijzigd en deze afschrijvingskosten niet langer aan de huurders wenst door te berekenen, behoeft het verweer van [gedaagde 4] op dit punt geen nadere bespreking.

afschrijvingskosten roerende zaken individueel

SH brengt inmiddels geen meubelhuur meer in rekening en zij belast alleen nog de afschrijvingskosten van roerende zaken in de woning door. Zoals blijkt uit 4.5.11 heeft SH deze kosten onvoldoende inzichtelijk per huurder onderbouwd, zodat de kantonrechter deze net als de huurcommissie op een bedrag van € 12,- vaststelt. Het verweer van [gedaagde 4] dat hij geen bed van SH heeft gebruikt en de overige spullen in slechte conditie waren, kan niet tot een (nog) lager bedrag leiden.

administratiekosten

[gedaagde 4] heeft bezwaren tegen de hoogte van de administratiekosten (“excessive”). [gedaagde 4] is het echter wel eens met de vaststelling van de administratiekosten door de huurcommissie. De huurcommissie is ervan uitgegaan dat administratiekosten door SH zijn gemaakt en heeft de gebruikelijke berekeningsmethode voor de administratiekosten toegepast, te weten 2% over het bedrag aan gas/stookkosten en 5% over het bedrag aan overige servicekosten. Wanneer de overige servicekosten hoger worden vastgesteld, zoals hierna blijkt, dan wordt volgens deze berekeningsmethode het bedrag aan administratiekosten ook hoger. De kantonrechter ziet in het algemene bezwaar van [gedaagde 4] geen reden om een andere berekeningsmethode (inclusief het maximumbedrag) dan de huurcommissie te hanteren.

overzicht vastgestelde servicekosten

Het voorgaande brengt mee dat voor de kosten van gasverbruik zal worden uitgegaan van het door SH in rekening gebrachte en door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 857,06.

De kosten van elektriciteitsverbruik worden vastgesteld op een bedrag van € 358,67.

De kosten van waterverbruik worden vastgesteld op een bedrag van € 82,06.

De kosten van internet-/tv-diensten worden vastgesteld op € 398,57.

De schoonmaakkosten algemene ruimtes worden vastgesteld op € 316,91.

De kosten van onderhoud algemene ruimtes worden vastgesteld op € 149,81.

De kosten van afschrijving roerende zaken individueel worden vastgesteld op € 12,-.

De kosten van glasverzekering worden vastgesteld op € 12,-.

Uitgaande van een percentage van 2% over de gas/stookkosten van € 857,06 (€ 17,14) en 5% over de overige servicekosten van € 1.330,02 (€ 66,50) wordt het maximumbedrag aan administratiekosten overschreden. Dat betekent dat de administratiekosten op het maximumbedrag van € 75,- worden vastgesteld.

De overige kosten die SH wilde doorberekenen, zijn niet overeengekomen en hoeven daarom niet door [gedaagde 4] te worden betaald.

verzoek om schadevergoeding

De aanspraak op vergoeding van immateriële schade zal de kantonrechter om praktische en proceseconomische redenen niet als een aparte tegenvordering behandelen. Hoewel de kantonrechter zich kan voorstellen dat [gedaagde 4] (en de andere huurders) stress hebben gehad van de discussie over de servicekosten, is dat onvoldoende voor een schadevergoeding. De vordering is onvoldoende bepaald en eveneens onvoldoende onderbouwd. De vordering kan daarom niet worden toegewezen.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de betalingsverplichting van [gedaagde 4] voor de kosten van gas, water en elektriciteit en overige servicekosten over de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 € 2.262,08 bedraagt. De door SH vermelde correcties zijn gelet op de gehele afwijzing van deze kosten (zie 4.5.8 en 4.5.9) niet van toepassing. Op de betalingsverplichting dienen de door [gedaagde 4] betaalde voorschotbedragen van in totaal € 2.535,60 in mindering te worden gebracht. Dat betekent dat SH over 2024 een bedrag van € 273,52 aan [gedaagde 4] moet terugbetalen.

8 Huurder [gedaagde 5]

[gedaagde 5] heeft met ingang van 23 september 2023 van SH gehuurd de gemeubileerde woonruimte (16 m²) aan [adres] [unit nummer 5] in [plaats] .

Aan voorschotten voor de servicekosten heeft hij in 2024 aan SH een bedrag van € 2.535,60 betaald.

SH vordert dat de kantonrechter

- de betalingsverplichting van [gedaagde 5] voor de servicekosten over het jaar 2024,

vaststelt op € 3.140,72 (totale servicekosten 2024) verminderd met € 72,81 (correcties) en € 2.535,60 (voorschotten), althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;

- te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 11 april 2025 tot de dag van algehele betaling;

- met veroordeling van [gedaagde 5] in de proceskosten.

Verzoek van [gedaagde 5] aan de huurcommissie

[gedaagde 5] heeft de huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten over het jaar 2024 te beoordelen.

Door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde 5]

De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 22 augustus 2025 de totale betalingsverplichting van huurder [gedaagde 5] voor de kosten van gas, elektriciteit, water en/of overige servicekosten over het jaar 2024 vastgesteld op € 1.415,25.

Bezwaren van SH en [gedaagde 5]

[gedaagde 5] heeft in de eerste plaats bezwaar tegen doorberekening van kosten die niet direct zien op zijn woonunit of zijn gedragingen. Tegen de vastgestelde gaskosten heeft SH geen bezwaren; [gedaagde 5] echter wel.

De bezwaren van SH betreffen de kosten van elektriciteit, van internet-/tv-diensten en intercom, schoonmaakkosten, afvalverwerking, onderhoud algemene ruimten, beveiliging/huismeester, brandveiligheid en afschrijvingen. Ook [gedaagde 5] heeft bezwaren tegen een deel van deze kosten.

Beoordeling bezwaren en vaststelling servicekosten

De kantonrechter bespreekt hierna eerst het algemene bezwaar van [gedaagde 5] tegen doorbelasting van kosten die niet direct op hem zien. Vervolgens worden de bezwaren van SH en [gedaagde 5] per post beoordeeld.

Voor verschillende van de bezwaren geldt dat zij overeenstemmen met de bezwaren zoals besproken in de zaak van de andere huurders. De kantonrechter heeft daarover hiervoor al beslist en zal ook ten aanzien van [gedaagde 5] identiek beslissen. Die bezwaren zullen niet meer apart worden besproken. Tot slot zal nog kort worden ingegaan op de stellingen van [gedaagde 5] over de borg en verrekening van schade.

algemeen bezwaar [gedaagde 5] doorberekening kosten

[gedaagde 5] is van mening dat alleen kosten die zien op zijn woonunit of zijn veroorzaakt door zijn gedragingen, doorberekend kunnen worden als servicekosten. De wet en/of de rechtspraak biedt voor dit standpunt geen grondslag. In dit geval zijn er geen individuele meters, zodat de kosten van nutsvoorzieningen over alle huurders worden omgeslagen. In geval van de kosten van het gasverbruik is wel rekening gehouden met de grootte van de woonunits, zodat de huurders met meer ruimte ook meer betalen. Ook voor diverse andere servicekosten geldt dat deze over alle huurders kunnen worden omgeslagen. Het verweer wordt daarom verworpen.

Wel moet het gaan – zoals eerder overwogen – om kosten voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte van [gedaagde 5] . Bovendien moet doorberekening van deze kosten zijn overeengekomen. Kosten voor onroerende voorzieningen moet SH uit de huurprijs voldoen en kunnen niet als servicekosten worden doorberekend. Dit heeft [gedaagde 5] terecht naar voren gebracht. De kantonrechter heeft alle gevorderde servicekosten aan deze vereisten getoetst. Hierna zal dit voor een aantal kostenposten nog nader worden besproken.

kosten van gasverbruik

[gedaagde 5] maakt daartegen bezwaar, omdat van begin september tot ongeveer 20 november 2024 de verwarming niet heeft gewerkt. SH bood geen compensatie; er werden over deze periode juist kosten in rekening gebracht, aldus [gedaagde 5] .

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Onder verwijzing naar hetgeen in 7.6.1 is overwogen, wordt dit verweer verworpen.

In totaal bedragen de kosten van gas voor [gedaagde 5] , met gebruikmaking van de verdeelsleutel 168 en teruggerekend naar 16 m² over het jaar 2024 € 857,06.

kosten van verbruik van elektriciteit

[gedaagde 5] heeft bezwaar gemaakt tegen doorberekening van een deel van de kosten van elektriciteit. Hierbij heeft de gemachtigde verwezen naar productie 9 van de dagvaarding, maar de kantonrechter gaat ervan uit dat hij op productie 14 van de dagvaarding doelde. Volgens [gedaagde 5] zou het hierbij gaan om transportkosten van [bedrijf 2] met verbruiks- en vastrechtcomponenten, waardoor deze niet herleidbaar zijn naar [gedaagde 5] en gebouwkosten betreffen. Dit verweer wordt verworpen. SH heeft aantoonbare kosten voor elektriciteitslevering gemaakt tot een bedrag van € 60.257,- inclusief btw. Niet alleen direct aan [gedaagde 5] toe te rekenen verbruik mag worden doorbelast; ook de overige kosten die nodig zijn voor elektriciteitslevering aan de woonunit en het pand kunnen als servicekosten in rekening worden gebracht, omdat deze in verband met de bewoning zijn gemaakt en zijn overeengekomen. Het betreft geen onroerende voorziening, maar een nutsvoorziening.

Bij toepassing van de verdeelsleutel 168 betekent dat per huurder een bedrag van € 358,67. De kosten van verbruik van elektriciteit zal daarom worden vastgesteld op € 358,67.

kosten onderhoud algemene ruimtes

SH stelt dat deze onderhoudskosten zien op [gedaagde 1] en dagelijks onderhoud in de algemene ruimten, zoals gangen, keukens, douches en toiletten, waaronder het verhelpen van verstoppingen, het vervangen van verlichting en het oplossen van kleine lekkages. Het gaat om een bedrag van € 25.168,38, per unit € 149,81. Bij de mondelinge behandeling is namens SH gesteld dat zij naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie alle facturen is nagegaan. Zij heeft daarbij toegelicht dat er geen grote lekkages zijn doorberekend, maar dat het gaat om kleine herstellingen.

[gedaagde 5] heeft aangevoerd dat het bij verstoppingen en gebroken sifons veelal gaat om herstel van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen. Hij verwijst naar de door hem als productie 10 overgelegde rekeningen van [bedrijf 1] voor reparatie aan een thermostaatkraan, vervanging van een wasbaksifon en oplossing van een verstopping. Volgens [gedaagde 5] is er gedurende zijn verblijf ook niets vervangen.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Deze kosten zijn overeengekomen.

Het moet hierbij gaan om kosten van kleine herstellingen in de algemene ruimtes die voor risico van de huurders zijn en die de verhuurder ten behoeve van de huurders laat uitvoeren. Een verstopping of een gebroken sifon zijn dergelijke herstellingen die voor risico van de huurders komen. Uit de factuur blijkt voldoende dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. De kantonrechter ziet in het overzicht en op de facturen geen posten die wijzen op herstel van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen, zodat het verweer wordt verworpen.

Met hantering van de verdeelsleutel 168 komt het bedrag voor deze diensten uit op € 149,81 per unit voor het jaar 2024.

afschrijving roerende zaken algemeen

[gedaagde 5] maakt bezwaar tegen in rekening gebrachte kosten van meubelvernietiging/afvoer. Voor dit bezwaar geldt dat hierbij niet is verwezen naar concreet in rekening gebrachte kosten. Voor zover dit verweer ziet op de kosten van afschrijving van roerende zaken algemeen, geldt dat SH deze kosten niet langer doorberekent. Dit punt behoeft daarom geen nadere bespreking.

afschrijving roerende zaken individueel

Zoals blijkt uit 4.5.11 brengt SH inmiddels geen meubelhuur meer in rekening en belast zij alleen nog de afschrijvingskosten van roerende zaken in de woning door. Doordat SH deze kosten onvoldoende inzichtelijk per huurder heeft onderbouwd (zie 4.5.11), stelt de kantonrechter deze net als de huurcommissie op een bedrag van € 12,-.

Het verweer van [gedaagde 5] dat hij geen inventaris heeft beschadigd of afgevoerd, kan niet tot een andere conclusie leiden. Het gaat om de reguliere afschrijvingskosten op door [gedaagde 5] gebruikte roerende zaken. [gedaagde 5] heeft erkend dat er in zijn woonunit inventaris zoals een koelkast en een boxspring aanwezig waren. Overeengekomen is dat de kosten van het gebruik hiervan kunnen worden doorberekend. Het verweer wordt daarom verworpen.

administratiekosten

[gedaagde 5] heeft aangevoerd dat de administratie ernstige tekortkomingen vertoonde. Dat betekent echter niet dat er door SH geen administratiekosten zijn gemaakt. Ook de huurcommissie is ervan uitgegaan dat administratiekosten door SH zijn gemaakt en heeft de gebruikelijke berekeningsmethode voor de administratiekosten toegepast, te weten 2% over het bedrag aan gas/stookkosten en 5% over het bedrag aan overige servicekosten. [gedaagde 5] heeft de beslissing van de huurcommissie in zijn antwoord feitelijk en juridisch juist genoemd. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om anders te oordelen en zal de door de huurcommissie gehanteerde berekeningsmethode hanteren. De hoogte van de administratiekosten zal hieronder worden vastgesteld.

overzicht vastgestelde servicekosten

Het voorgaande brengt mee dat voor de kosten van gasverbruik zal worden vastgesteld op een bedrag van € 857,06.

De kosten van elektriciteitsverbruik worden vastgesteld op een bedrag van € 358,67.

De kosten van waterverbruik worden vastgesteld op een bedrag van € 82,06.

De kosten van internet-/tv-diensten worden vastgesteld op € 398,57.

De schoonmaakkosten algemene ruimtes worden vastgesteld op € 316,91.

De kosten van onderhoud algemene ruimtes worden vastgesteld op € 149,81.

De kosten van afschrijving roerende zaken individueel worden vastgesteld op € 12,-.

De kosten van glasverzekering worden vastgesteld op € 12,-.

Uitgaande van een percentage van 2% over de gas/stookkosten van € 857,06 (€ 17,14) en 5% over de overige servicekosten van € 1.330,02 (€ 66,50) wordt het maximumbedrag aan administratiekosten overschreden. Dat betekent dat de administratiekosten op het maximumbedrag van € 75,- worden vastgesteld.

De overige kosten die SH wilde doorberekenen, zijn niet overeengekomen en hoeven daarom niet door [gedaagde 5] te worden betaald.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de betalingsverplichting van [gedaagde 5] voor de kosten van gas, water en elektriciteit en overige servicekosten over de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 € 2.262,08 bedraagt. De door SH vermelde correcties zijn gelet op de gehele afwijzing van deze kosten (zie 4.5.8 en 4.5.9) niet van toepassing. Op de betalingsverplichting dienen de door [gedaagde 5] betaalde voorschotbedragen van in totaal € 2.535,60 in mindering te worden gebracht. Dat betekent dat SH over 2024 een bedrag van € 273,52 aan [gedaagde 5] moet terugbetalen.

Borgsom/verrekening van schade

Wat de gemachtigde van [gedaagde 5] nog heeft aangevoerd over de borgsom en verrekening met schade, kan verder onbesproken blijven. Deze procedure ziet niet op de borgsom en eventuele verrekeningen, maar op het vaststellen van de servicekosten over 2024. Overigens heeft [gedaagde 5] zelf gesteld dat hij bij het einde van de huurovereenkomst de borgsom van SH heeft ontvangen, dus het ontgaat de kantonrechter ook wat de gemachtigde hiermee bedoelt.

Geen wettelijke rente

9 De vordering tot betaling van wettelijke rente over het vast te stellen bedrag aan servicekosten is niet toewijsbaar. De huurders hebben op grond van artikel 7:260 BW de huurcommissie gevraagd uitspraak te doen over hun betalingsverplichting.

Overeenkomstig artikel 7:262 BW geeft de kantonrechter in deze zaak een beslissing over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was gevraagd. De kantonrechter stelt dus uitsluitend de betalingsverplichting vast. Er is geen sprake van een tekortkoming van de huurders die SH een recht op schadevergoeding in de vorm vertragingsrente zou geven.

Proceskosten voor SH

10 De kantonrechter stelt vast dat uit de uitspraken van de huurcommissie blijkt dat SH de huurcommissie niet tijdig heeft voorzien van (alle) benodigde informatie over de servicekosten zoals de hoogte van de bedragen, de wijze van berekening en de onderliggende facturen. Hierdoor is een deel van de servicekosten door de huurcommissie lager vastgesteld. SH is deze procedure begonnen, omdat zij het niet eens is met de vaststelling van een aanzienlijk deel van de servicekosten. Zij heeft voor verschillende servicekosten pas in deze procedure toegelicht en geconcretiseerd op welke wijze zij deze heeft berekend en voor een deel op toegankelijke wijze bewijsstukken overgelegd. SH heeft deze procedure dus zelf noodzakelijk gemaakt. De proceskosten komen daarom voor rekening van SH. [gedaagde 5] is de enige gedaagde die een gemachtigde heeft. De kantonrechter begroot de kosten die SH aan [gedaagde 5] moet betalen op € 506,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 253,-) en € 126,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 632,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Niet uitvoerbaar bij voorraad

11 De beslissingen tot vaststelling van de betalingsverplichtingen zijn declaratoir van aard en lenen zich daardoor niet tot uitvoerbaarheid bij voorraad. [gedaagde 5] heeft niet gevraagd om de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

12. De beslissing

De kantonrechter:

stelt de betalingsverplichting voor servicekosten over het jaar 2024 als volgt vast:

voor [gedaagde 1] : € 2.262,08 minus het voorschot van € 2.094,- = € 168,08

voor [gedaagde 2] : € 2.295,97 minus het voorschot van € 2.094,- = € 201,97

voor [gedaagde 3] : € 1.957,02 minus het voorschot van € 2.055,60 = -/- € 98,58

voor [gedaagde 4] : € 2.262,08 minus het voorschot van € 2.535,60 = -/- € 273,52

voor [gedaagde 5] : € 2.262,08 minus het voorschot van € 2.535,60 = -/- € 273,52

veroordeelt SH in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 5] worden begroot op € 632,50;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.

37878