ECLI:NL:RBROT:2026:2028

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 12 januari 2026, met producties 1 t/m 15;

de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 6 februari 2026, met producties 1 t/m 6;

de e-mail van de gemachtigde van Spring van 6 februari 2026, met producties 16 en 17;

de e-mail van de gemachtigde van Spring van 6 februari 2026, met productie 18;

de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 8 februari 2026, met productie 7 en 8;

de spreekaantekeningen van Spring;

de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

Op 9 februari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Spring mr. H.J. Hagemans aanwezig. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Moll. [gedaagde] had ook de heer [naam] als informant meegenomen.

2. De beoordeling

[gedaagde] huurt sinds 1 juli 2023 van Spring een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] . Spring eist in dit kort geding dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Zij heeft daarvoor drie redenen aangevoerd. Ten eerste is meermaals sprake geweest van een huurachterstand, ten tweede heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten en niet meer zelf in gebruik en ten derde heeft [gedaagde] volgens Spring zonder de benodigde toestemming van Spring werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd. Daarnaast eist Spring dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, tot betaling van de huur tot het moment van ontruiming, de contractuele boete, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert gemotiveerd verweer.

De ontruiming wordt afgewezen, omdat niet met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vast staat dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De nevenvorderingen worden afgewezen, omdat Spring hierbij onvoldoende spoedeisend belang heeft. De beslissing wordt hieronder toegelicht.

Het juridische kader van een kort geding

Als uitgangspunt geldt dat een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Het is onvoldoende zeker dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden

De kantonrechter oordeelt dat geen van de door Spring aangevoerde tekortkomingen voldoende vast staat en/of zo zwaar weegt dat ervan kan worden uitgegaan dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure door de kantonrechter zal worden ontbonden. Daarom wordt de gevorderde ontruiming van het gehuurde (vooruitlopend daarop) afgewezen. Dit wordt hierna toegelicht.

De huurachterstand

Ten eerste de huurachterstand. Vast staat dat in 2023 sprake is geweest van een achterstand die na sommatie door [gedaagde] is betaald. Spring heeft daar toen geen consequenties aan verbonden voor het voortbestaan van de huurovereenkomst. In 2025 heeft [gedaagde] weer een achterstand laten ontstaan. Die achterstand is, na sommatie door Spring, deels ingelopen. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding was de achterstand gelijk aan één maand huur. Na het uitbrengen van de dagvaarding is die huur (over de maand januari 2026) alsnog betaald en de huur over de maand februari 2026 is op tijd betaald.

Hoewel het niet op tijd betalen van de huur een tekortkoming oplevert, is de kantonrechter er vanwege de beperkte hoogte van de achterstand en de omstandigheid dat deze steeds weer is ingelopen, niet voldoende van overtuigd dat deze tekortkoming in een bodemprocedure als ernstig genoeg wordt gekwalificeerd om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft uitgelegd dat de huurachterstanden zijn ontstaan doordat hij twee keer hoge kosten heeft moeten maken om de vloer te herstellen. Gelet hierop is er geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] weer achterstanden zal laten ontstaan.

Tijdens de zitting is gebleken dat geen sprake meer is van een huurachterstand. Daarom wordt de gevorderde betaling van € 5.843,67 afgewezen. Omdat er geen reden is om aan te nemen dat [gedaagde] een nieuwe huurachterstand zal laten ontstaan, wordt ook de vordering om [gedaagde] te veroordelen de maandelijkse huurprijs van € 2.874,77 te betalen afgewezen.

De exploitatie in het gehuurde

Vervolgens de exploitatie in het gehuurde. [gedaagde] heeft toegelicht waarom hij daarin tijdelijk zijn onderneming niet heeft uitgeoefend. Om het gehuurde geschikt te maken (althans houden) voor het gebruik als garagebedrijf, moest hij de vloer laten vervangen. Spring heeft niet betwist dat de vloer in slechte staat verkeerde en dat een goede vloer nodig is om een autobedrijf in het gehuurde te kunnen uitoefenen. [gedaagde] is ook van plan geweest om zijn onderneming over te dragen aan de heer [naam] . Hij had gedacht dat Spring daarmee zou instemmen net als in 2023, toen [gedaagde] in de plaats werd gesteld van de vorige huurder, inclusief het overnemen van de huurachterstand van die huurder. Toen Spring echter liet weten niet in te stemmen met een indeplaatsstelling, heeft [gedaagde] besloten om zijn onderneming in het gehuurde voort te zetten. [naam] werkt nu als ZZP’er voor [gedaagde] .

Anders dan Spring heeft gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat hieruit niet per definitie volgt dat [gedaagde] het gehuurde heeft verlaten en aan [naam] in gebruik heeft gegeven. [gedaagde] is huurder gebleven en draagt de verantwoordelijkheid voor het gehuurde. Die verantwoordelijkheid neemt hij ook; zo heeft hij verklaard nog dagelijks in het gehuurde te zijn. Spring heeft niet gesteld dat [gedaagde] contractueel (of anderszins) verplicht is om de werkzaamheden in zijn onderneming volledig zelf uit te voeren.

De kantonrechter oordeelt dat er met onvoldoende zekerheid vanuit kan worden gegaan dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, omdat het gehuurde tijdelijk gesloten is geweest vanwege werkzaamheden en/of omdat in het gehuurde voortaan (vooral) feitelijk werkzaamheden door [naam] worden uitgevoerd.

Wijzigingen aan het gehuurde

Tot slot de verbouwing in het gehuurde. Het gaat om de hiervoor aangehaalde werkzaamheden aan de vloer. Partijen twisten over de vraag of Spring toestemming had moeten geven voor deze werkzaamheden. Spring heeft in elk geval niet betwist dat deze werkzaamheden noodzakelijk waren om het gehuurde als autobedrijf te kunnen blijven gebruiken. Spring heeft ook niet gesteld dat de werkzaamheden slecht zijn uitgevoerd en/of op een andere manier een negatieve invloed op het gehuurde hebben. Ook hier geldt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet met voldoende zekerheid vast staat dat dit in een bodemprocedure als een tekortkoming zal worden aangemerkt die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden.

De nevenvorderingen worden afgewezen

De gevorderde contractuele boetes en incassokosten worden afgewezen, omdat Spring niet heeft gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft bij deze vorderingen.

Spring moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van Spring, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Spring aan [gedaagde] moet betalen op € 865,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.009,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

3. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Spring in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.009,-.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

51909