RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11732653 CV EXPL 25-13083
datum uitspraak: 9 januari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde sub 1,
die niet in de procedure is verschenen,
2. [gedaagde 2] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde sub 2,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 28 mei 2025, met bijlagen;
het mondelinge en schriftelijke antwoord van [gedaagde 2] , met bijlagen;
het herstelexploot van 4 juli 2025, met bijlage;
de rolbeslissing van 15 augustus 2025;
de akte van Hef Wonen van 9 september 2025;
de rolbeslissing van 10 oktober 2025;
de repliek van Hef Wonen van 11 november 2025.
Vervolgens is [gedaagde 2] in de gelegenheid gesteld om te reageren op de repliek van Hef Wonen. Zij heeft dit echter niet gedaan.
Tegen [gedaagde 1] wordt verstek verleend (artikel 140 lid 1 Rv). Dit vonnis geldt wel als een vonnis op tegenspraak, omdat [gedaagde 2] is verschenen in de procedure (artikel 140 lid 3 Rv).
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 17 december 2019 de woning aan de [adres] in Rotterdam. [gedaagde 2] heeft de huur opgezegd met ingang van 1 juli 2025. Vanaf die datum is alleen [gedaagde 1] nog huurder. Op dit moment is er een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk de huurachterstand tot en met juni 2025 met rente en kosten betalen. Hef Wonen eist voor de periode vanaf juli 2025 dat [gedaagde 1] de huurachterstand betaalt. Ook eist zij dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde 1] ontbindt.
[gedaagde 2] vindt dat zij niet verantwoordelijk is voor de huurachterstand, omdat zij met [gedaagde 1] heeft afgesproken dat hij de huurachterstand moet betalen aan Hef Wonen. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn al sinds augustus 2024 uit elkaar, maar [gedaagde 2] bleef contractueel medehuurder tot juli 2025, omdat dit nodig was om haar urgentieverklaring te behouden.
De kantonrechter vernietigt het huurprijswijzigingsbeding en wijst de huurachterstand zoals Hef Wonen in haar akte van 9 september 2025 heeft berekend toe. Verder oordeelt zij dat [gedaagde 1] de woning moet verlaten. Dit wordt hieronder uitgelegd.
De kantonrechter vernietigt het huurprijswijzigingsbeding
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een nader door Hef Wonen te bepalen percentage. De kantonrechter oordeelt dat dit beding oneerlijk is, omdat de huurverhoging eenzijdig door de verhuurder vastgesteld kan worden. Hierdoor heeft de huurder geen zekerheid dat de jaarlijkse huurstijging binnen aanvaardbare grenzen blijft. De kantonrechter vernietigt daarom het huurprijswijzigingsbeding.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de huurachterstand betalen
De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle verhogingen die zijn gebaseerd op dit beding komen te vervallen en dat de kale huur van € 1.011,08 altijd is blijven gelden.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om € 6.595,41 te betalen aan Hef Wonen. Zij zijn voor dit bedrag hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW). Dit is de huurachterstand tot juli 2025 berekend uitgaande van de genoemde kale huur van € 1.011,08. [gedaagde 2] heeft ervoor gekozen om een langere periode medehuurder te blijven om haar urgentieverklaring te behouden. De kantonrechter snapt deze keuze, maar als medehuurder is [gedaagde 2] samen met [gedaagde 1] gehouden om maandelijks de huur op tijd te betalen. Sinds 1 juli 2025 is [gedaagde 2] geen contractueel medehuurder meer, waardoor zij met ingang van de maand juli 2025 niet langer hoofdelijk verantwoordelijk is voor het betalen van de maandelijkse huur.
Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onderling mogelijk afspraken hebben gemaakt over wie de huurachterstand moet betalen, maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. Hef Wonen is namelijk niet aan deze afspraken gebonden, omdat zij geen partij is bij deze afspraken.
[gedaagde 1] wordt verder veroordeeld om € 3.104,10 te betalen aan Hef Wonen. Dit is de huurachterstand die [gedaagde 1] van juli 2025 tot en met september 2025 heeft laten ontstaan.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
De huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde 1] wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat er een deel van de week een minderjarig kind bij [gedaagde 1] verblijft. De kantonrechter moet op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) de belangen van het kind bij behoud van de woning als eerste meewegen. De ontruiming van de woning met minderjarige kinderen is namelijk een ingrijpende maatregel voor de kinderen. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst wel, maar zal [gedaagde 1] een iets ruimere termijn geven om de woning te ontruimen. De kantonrechter vindt dat deze beslissing recht doet aan de belangen van het kind. Het geeft [gedaagde 1] voldoende tijd om voor zijn deel van de week – met hulpverlening – onderdak voor het kind te regelen.
[gedaagde 1] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde 1] de woning met al zijn spullen verlaten. De ontruimingstermijn wordt, omdat er een minderjarig kind bij betrokken is, bepaald op vier weken na betekening van het vonnis.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding van € 1.034,70 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] die moet betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
[gedaagde 1] hoeft geen incassokosten te betalen
De bepaling over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW). Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de voorwaarde dat de bepaling de handelaar geen recht mag geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Aan deze voorwaarde is hier niet voldaan, omdat in de bepaling in de huurovereenkomst en artikel 30 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat alle buitengerechtelijke kosten voor rekening komen van de wederpartij.
Dat Hef Wonen geen gebruik heeft gemaakt van de oneerlijke bepaling maakt dit oordeel niet anders. Het feit dat Hef Wonen zich de bevoegdheid heeft gegeven om alle buitengerechtelijke incassokosten in rekening te brengen, kan het evenwicht tussen consument en handelaar al verstoren, ongeacht of Hef Wonen daadwerkelijk gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten rente betalen
De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat niet hebben betwist. De kantonrechter wijst de rente toe over de huurachterstand vanaf 1 oktober 2024 tot 28 mei 2025 die na elke tussentijdse betaling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft opengestaan tot de dag dat deze huurachterstand volledig is betaald.
Verder geen oneerlijke bepalingen
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten van Hef Wonen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.163,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Voor deze proceskosten zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW). Aan de repliek wordt geen punt toegekend, gelet op de summiere inhoud en het feit dat Hef Wonen in haar akte van 9 september 2025 al rekening had kunnen en moeten houden met het feit dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] per 1 juli 2025 is beëindigd.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 6.595,41 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand vanaf 1 oktober 2024 tot 28 mei 2025 die na elke tussentijdse betaling heeft opengestaan, tot en met de dag dat deze huurachterstand volledig is betaald;
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Hef Wonen te betalen € 3.104,10;
ontbindt de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagde 1] en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen vier weken na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] om vanaf oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.034,70 per maand met de verhoging die is toegestaan;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.163,43;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
64363