RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11791499 CV EXPL 25-15331
datum uitspraak: 1 mei 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[bedrijf] B.V.,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: Duijvestein Incasso en Rechtshulp,
tegen
Stichting Probs4you,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
Partijen worden hierna ‘ [bedrijf] ’ en ‘Probs4you’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 3 juli 2025, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de akte van [bedrijf] , met bijlagen;
de akte van Probs4you, met bijlagen
Op 2 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [naam 1] namens [bedrijf] met mr. M.Th.A. van Maris namens de gemachtigde en [naam 2] en [naam 3] namens Probs4you met de gemachtigde.
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[bedrijf] verhuurt aan Probs4you de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Probs4you gebruikt de woning om jongeren met problemen te begeleiden en op te vangen. Volgens [bedrijf] is er sprake van een huurachterstand. Daarnaast stelt zij dat Probs4you zich niet als een goed huurder gedraagt. [bedrijf] eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, de woning wordt ontruimd en dat Probs4you de huurachterstand betaalt. Zij vordert ook een schadevergoeding van € 3.375,50 voor de schade aan de voordeur. Probs4you is het hier niet mee eens. Zij stelt dat de huur (deels) niet is betaald omdat er ernstige gebreken aan de woning waren. De vordering wordt voor een deel toegewezen. Probs4you moet € 7.669,- aan huurachterstand betalen. De rest wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Huurcommissie
Probs4you heeft twee verzoeken bij de Huurcommissie ingediend. Eén verzoek vanwege onderhoudsgebreken en de ander voor de toetsing van de aanvangshuurprijs. Omdat op die verzoeken nog niet is beslist, kan daarmee geen rekening worden gehouden bij de beoordeling van deze zaak.
Slecht huurderschap
Volgens [bedrijf] gedraagt Probs4you zich niet als een goed huurder (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Daarvoor is onder andere verwezen naar foto’s van de staat van de woning en illegale activiteiten, namelijk de aanwezigheid van een voortvluchtige wat leidde tot een politie-inval.
Geoordeeld wordt dat die onderbouwing onvoldoende is voor de gestelde tekortkoming. Uit de foto’s kan worden opgemaakt dat de woning niet volledig in goede staat van onderhoud verkeert. Nog daargelaten dat de oorzaak daarvan niet kan worden vastgesteld, is de schade die op de foto’s is te zien niet zodanig dat dat wijst op structureel slecht huurderschap dat een ontbinding rechtvaardigt. De reden van de politie-inval kan daaraan evenmin bijdragen, alleen al omdat volgens Probs4you sprake was van een vergissing. Dat dat niet zou kloppen, is niet gesteld of gebleken.
Huurachterstand en opschorting
Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand tot en met april 2026 € 7.669,- bedraagt. Probs4you beroept zich echter op opschorting wegens gebreken aan de woning (waaronder lekkage en problemen met de verwarming in het verleden). De kantonrechter overweegt dat een huurder in beginsel de bevoegdheid heeft om de huurbetaling deels op te schorten in afwachting van herstel van gebreken. Een dergelijke opschorting moet echter wel in verhouding staan tot de ernst van die gebreken. Probs4you heeft van augustus tot en met november 2023 geen huur betaald. Zij heeft echter onvoldoende concreet gemaakt in hoeverre de gestelde gebreken tijdens die periode een volledige opschorting rechtvaardigden. Het opschortingsverweer slaagt daarom niet. De huurachterstand van € 7.669,- wordt dan ook toegewezen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn tot aan de dag dat volledig is betaald.
Geen ontbinding en ontruiming
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Een huurachterstand van drie maanden of meer, waarvan in dit geval sprake is, levert in beginsel een zodanig ernstige tekortkoming op dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Geoordeeld wordt dat in onderhavig geval ontbinding op dit moment niet gerechtvaardigd is. Daarbij zijn de volgende omstandigheden meegewogen. In de eerste plaats wordt de woning gebruikt voor de opvang en begeleiding van kwetsbare jongeren met diverse problematiek, ook in vorm van crisisopvang. Een ontruiming zou voor hen leiden tot dakloosheid en het verstoren van noodzakelijke hulptrajecten. Verder heeft Probs4you uitgelegd dat de achterstand niet is ontstaan uit betalingsonmacht maar vanuit een intentie om herstel van gebreken af te dwingen. Van betalingsonmacht in de toekomst is dus geen sprake. Daarnaast was de huurachterstand op het moment van dagvaarden
€ 10.569,-. Probs4you heeft een deel van deze achterstand ingelopen en op de zitting toegezegd deze volledig in te lopen en de lopende termijnen tijdig te betalen. Gelet op deze omstandigheden wordt geconcludeerd dat de belangen van Probs4you en de jongeren die zij opvangen, zwaarder moeten wegen dan het belang van [bedrijf] om weer de beschikking over de woning te krijgen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
Voordeur
Tussen partijen is in geschil of Probs4you schadeplichtig is voor het vervangen van de voordeur na de politie-inval. Vaststaat dat Probs4you een nieuwe deur heeft laten plaatsen. Op de zitting is gebleken dat deze deur goed sluit en functioneert. Het probleem met de voordeur is daarmee voor dit moment opgelost. Van actuele schade die direct herstel vereist of een onveilige situatie oplevert, is dan ook geen sprake. Dat [bedrijf] liever de originele houten deur wil, kan zo zijn, maar leidt er niet toe dat nu vervangende schadevergoeding of herstel gevorderd kan worden. Het staat [bedrijf] vrij om bij het einde van de huurovereenkomst te verlangen dat de woning, waaronder de deur, in de oorspronkelijke staat wordt opgeleverd. De vordering over de voordeur wordt afgewezen.
Proceskosten
Omdat Probs4you tekort is geschoten in haar betalingsverplichting en deze tekortkoming de aanleiding is geweest voor de onderhavige procedure zal zij als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die Probs4you aan [bedrijf] moet betalen op € 148,04 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.617,04. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [bedrijf] dat eist en Probs4you daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Probs4you om aan [bedrijf] te betalen € 7.669,- aan huurachterstand tot en met april 2026 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;
veroordeelt Probs4you in de proceskosten, die aan de kant van [bedrijf] worden begroot op € 2.617,04 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
53954