RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11793219 CV EXPL 25-15380
datum uitspraak: 17 april 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting De Leeuw van Putten,
vestigingsplaats: Spijkenisse, gemeente Nissewaard,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[huurder] ,
woonplaats: [woonplaats] , gemeente Nissewaard ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden ‘De Leeuw van Putten’ en ‘ [huurder] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 7 juli 2025, met bijlagen 1 tot en met 4;
de aantekeningen van het mondelinge antwoord, met een tegeneis;
de brief van 3 maart 2026 van De Leeuw van Putten, met bijlagen 1 tot en met 4.
Op 17 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Namens De Leeuw van Putten waren daarbij aanwezig mevrouw [naam 1] , incassomedewerker,
en de heer [naam 2] , opzichter, bijgestaan door mr. J.A. Wesdijk namens de gemachtigde. [huurder] is ook verschenen.
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[huurder] huurt vanaf 1 november 2018 de woning aan de [adres] in [woonplaats] van De Leeuw van Putten. De huur is nu € 831,23 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. De Leeuw van Putten eist dat [huurder] die huurachterstand betaalt, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en rente.
[huurder] erkent de huurachterstand. Zij voert aan dat zij de huur een paar keer niet heeft betaald, omdat er sprake was van lekkage en schimmel in de woning. [huurder] vraagt om een financiële compensatie omdat zij hierdoor niet het volledige genot van de woning heeft gehad.
[huurder] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen, maar niet de incassokosten en de rente. De door haar gevorderde compensatie wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[huurder] moet een huurachterstand van € 1.385,68 betalen
[huurder] wordt veroordeeld om € 1.385,68 aan De Leeuw van Putten te betalen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand maart 2026 zit hier dus bij.
[huurder] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de algemene huurvoorwaarden (artikel 15) van De Leeuw van Putten staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag De Leeuw van Putten daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [huurder] een boete moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de huurvoorwaarden voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [huurder] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. De Leeuw van Putten wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis van De Leeuw van Putten niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De Leeuw van Putten hoeft geen financiële compensatie te betalen
Er is in 2024 sprake geweest van lekkage en schimmel in de woning. Dit zijn gebreken (artikel 7:204 lid 2 BW). [huurder] wil hiervoor een financiële compensatie krijgen.
De kantonrechter begrijpt dat de lekkage en schimmel erg vervelend is geweest voor [huurder] , maar er is geen wettelijke basis om hiervoor een compensatie toe te kennen. In de wet staat dat er in geval van gebreken aan een huurwoning twee soorten financiële compensatie zijn, namelijk schadevergoeding (artikel 7:208 BW) en huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Aan de voorwaarden om deze compensatie te krijgen, wordt echter niet voldaan. Dit wordt hierna uitgelegd.
Een huurder heeft alleen recht op schadevergoeding als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dat is hier niet zo. De Leeuw van Putten heeft in haar brief van 9 januari 2025 al aan [huurder] uitgelegd dat zij geen recht heeft op schadevergoeding, omdat De Leeuw van Putten de gebreken en de gevolgschade zo snel mogelijk heeft hersteld en haar niets valt te verwijten. [huurder] heeft dit ook niet betwist. Dat het volgens [huurder] in juni 2024 twee weken heeft geduurd voordat de lekkage bij het balkon door De Leeuw van Putten was verholpen maakt niet dat dit gebrek haar wel valt toe te rekenen, zeker niet omdat [huurder] deze lekkage niet zelf had gemeld. Deze lekkage is bij toeval door De Leeuw van Putten geconstateerd, doordat de buren van [huurder] melding hadden gedaan van een lekkage en de opzichter van De Leeuw van Putten toen voor de zekerheid bij [huurder] heeft gecontroleerd of zij ook last had van lekkage.
[huurder] heeft ook geen recht op huurprijsvermindering. In de wet (artikel 7:257 lid 3 BW) staat dat de huurder maximaal zes maanden voordat de vordering is ingesteld aanspraak kan maken op huurverlaging. [huurder] heeft op de rolzitting van 22 juli 2025 gevraagd om huurverlaging. Deze verlaging kan dus op zijn vroegst ingaan op 22 januari 2025. Toen waren de gebreken al hersteld. [huurder] kan daarom geen huurprijsvermindering meer vragen.
[huurder] heeft tijdens de zitting nog gesteld dat zij nu weer een nieuwe lekkage heeft. De Leeuw van Putten heeft al een aannemer langs gestuurd bij [huurder] en toegezegd dat deze lekkage ook wordt verholpen. De Leeuw van Putten heeft dus weer snel gehandeld en heeft tot nu toe niets fout gedaan. Daarom heeft [huurder] ook voor de nieuwe lekkage op dit moment geen recht op een financiële vergoeding.
[huurder] moet de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van [huurder] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [huurder] in conventie aan De Leeuw van Putten moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 506,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 253,-). Voor kosten die De Leeuw van Putten maakt na deze uitspraak moet [huurder] een bedrag betalen van € 126,50. Dat is in totaal € 1.291,95. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. In reconventie worden de proceskosten aan de kant van De Leeuw van Putten begroot op nihil, omdat zij geen antwoord in reconventie heeft genomen en verder ook geen afzonderlijke proceskosten heeft gemaakt.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat De Leeuw van Putten dat eist en [huurder] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [huurder] om aan De Leeuw van Putten te betalen € 1.385,68 aan huurachterstand, berekend tot en met de maand maart 2026;
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, die aan de kant van De Leeuw van Putten worden begroot op € 1.291,95;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
764