RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12102470 CV EXPL 26-4892
datum uitspraak: 30 april 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagden] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 10 februari 2026, met bijlagen;
de rolbeslissing van 19 maart 2026;
de akte van Hef Wonen, met bijlagen.
Tegen [gedaagden] is verstek verleend (artikel 139 Rv).
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[gedaagden] hebben een woning van Hef Wonen gehuurd. Volgens Hef Wonen is er op dit moment nog een betalingsachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagden] die achterstand betalen, met rente en incassokosten.
[gedaagden] moeten van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen. De kantonrechter stelt de achterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op oneerlijke bepalingen en daarom moet worden gecorrigeerd. [gedaagden] hoeven ook geen incassokosten te betalen. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.
De huurprijswijzigingsbepalingen zijn oneerlijk
Zowel in de huurovereenkomst als in de algemene voorwaarden is een huurprijswijzigingsbepaling opgenomen. In de huurovereenkomst is onder het kopje ‘Huurprijswijzigingen’ voor zover van belang bepaald:
“De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2017.”
In de algemene voorwaarden is in artikel 6 onder het kopje ‘Wijziging huurprijs’ bepaald:
“1. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst.
2. Wanneer de in lid 1 genoemde bepalingen en voorschriften op enig moment komen te ontbreken wordt de huurprijs gewijzigd op basis van het beleid van verhuurder.”
De bepaling in de huurovereenkomst, dat de huurprijs jaarlijks met een door de verhuurder nader te bepalen percentage kan worden verhoogd, is oneerlijk. Volgens die bepaling mag de verhuurder de huurprijs immers naar eigen inzicht verhogen. De verhoging is daarom niet afgestemd op een redelijke inschatting van de markt. Daarbij komt dat de huurder geen invloed heeft op de hoogte van het percentage en dus afhankelijk is van (de willekeur van) verhuurder.
Ook de huurprijswijzigingsbepaling in artikel 6 van de algemene voorwaarden is oneerlijk. Het is op basis van die bepaling namelijk onduidelijk op welke manier de verhuurder de huurprijs kan verhogen. Enerzijds is in lid 1 bepaald dat de huur wordt verhoogd op grond van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften, maar anderzijds is bepaald dat ook de bepalingen in de huurovereenkomst gelden. Daarin is nu juist bepaald dat de verhuurder zélf kan bepalen met welk percentage de huur wordt verhoogd. Lid 1 van artikel 6 van de algemene voorwaarden is daarmee innerlijk tegenstrijdig en zorgt er voor dat de huurder geen zekerheid heeft dat de jaarlijkse huurstijging binnen aanvaardbare grenzen blijft. De inhoud van lid 2 van hetzelfde artikel verandert daar niets aan, omdat daaruit – net als bij de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst – volgt dat de verhuurder in principe zelf kan bepalen met welk percentage de huur verhoogd wordt. Hierboven heeft de kantonrechter al geoordeeld dat dat oneerlijk is.
Een structurele afwijking van wat in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden staat kan er voor zorgen dat tussen partijen (stilzwijgend) een andere afspraak is gaan gelden. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de (oneerlijke) huurprijswijzigingsbepalingen zijn vervallen en dat de nieuwe afspraak tussen partijen is gaan gelden. Beoordeeld moet dan worden of partijen met deze afwijkende handelwijze hebben bedoeld de overeenkomst te wijzigen of dat (één van) partijen er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de afspraken die op papier stonden niet meer golden. Voorstelbaar is dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij consequent vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek.
De hiervoor bij 2.6 beschreven situatie doet zich in deze zaak niet voor. Niet gesteld of gebleken is dat de jaarlijkse huurverhogingen vanaf aanvang van de huurovereenkomst steeds volgens dezelfde systematiek zijn verhoogd. Het enkele feit dat Hef Wonen in 2022 de huur met het maximaal door de overheid toegestane percentage heeft verhoogd, heeft niet tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat sprake is van een (stilzwijgende) andere afspraak. Ook is niet gesteld of gebleken dat Hef Wonen aan (al) haar huurders een bericht heeft gestuurd dat zij voortaan op deze manier de huurprijs zal verhogen. Van een vervanging van de oneerlijke bepaling is daarom geen sprake.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs, die gold toen de overeenkomst werd gesloten, grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
De hoogte van de betalingsachterstand
Omdat de huurprijswijzigingsbepalingen oneerlijk zijn worden deze vernietigd. Dit betekent dat de huurprijs van € 754,16 per maand (exclusief servicekosten), die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben afgesproken, altijd gelijk is gebleven.
Op grond van het bovenstaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand bestaat uit de huur van de maanden december 2022 tot en met februari 2023. Over die periode hadden [gedaagden] in totaal € 2.262,48 (3 x € 754,16) aan kale huur moeten betalen en € 107,40 (3 x € 35,80) aan servicekosten, oftewel in totaal
€ 2.369,88 aan huur inclusief servicekosten. Daarnaast moeten [gedaagden] een bedrag van € 2.193,69 aan herstelkosten betalen. Dat betekent dat [gedaagden] in totaal € 4.563,57 (2.369,88 + € 2.193,69) aan Hef Wonen hadden moeten betalen. Uit de specificatie van de achterstand volgt dat daarop in totaal een bedrag van € 955,08 in mindering strekt. De resterende betalingsachterstand is daarom € 3.608,49 (€ 4.563,57 -/-
€ 955,08). [gedaagden] worden veroordeeld dat bedrag aan Hef Wonen te betalen.
[gedaagden] hoeven geen incassokosten te betalen
In de huurovereenkomst van [gedaagden] staat de volgende bepaling:
“Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte kosten, waaronder begrepen administratiekosten, omzetbelasting alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die huurder of verhuurder maakt, omdat de wederpartij enige bepaling van de van de overeenkomst en de daarbij behorende Algemene huurvoorwaarden niet nakomt, zijn voor rekening van de partij die de wanprestatie pleegt.”
De kantonrechter is van oordeel dat bovenstaande bepaling van de huurovereenkomst oneerlijk is, omdat het in het nadeel van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Deze bepaling maakt het namelijk voor Hef Wonen mogelijk een ongelimiteerd bedrag aan incassokosten in rekening te brengen. De bedongen kosten zijn niet gespecificeerd. Daarnaast kan Hef Wonen ook nog administratiekosten in rekening brengen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van dit beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet voor rekening van de consument horen te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW. De bepaling in de huurovereenkomst heeft dus een veel bredere strekking dan wat aan de consument op grond van artikel 6:96 BW in samenhang met het Besluit vergoeding voor incassokosten in rekening mag worden gebracht.
Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan Hef Wonen niet terugvallen op de wettelijke regeling van schadevergoeding. Toewijzing van de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden niet mogelijk. Daarom wordt de eis tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
[gedaagden] moeten rente over de toegewezen hoofdsom betalen
De rente tot 10 februari 2026 van € 348,37 wordt afgewezen, omdat deze (achteraf gezien) is berekend over een onjuist bedrag aan huurachterstand. De wettelijke rente vanaf 10 februari 2026 over het toegewezen bedrag van € 3.608,49 wordt wel toegewezen.
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Hef Wonen moeten betalen op € 154,09 aan dagvaardingskosten, € 529,- aan griffierecht, € 288,- aan salaris voor de gemachtigde en
€ 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.115,09. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 3.608,49 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag van vanaf 10 februari 2026 tot de dag dat volledig is betaald;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.115,09;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
44487