ECLI:NL:RBROT:2026:5248

1. [eiseres 1] , 2. [eiseres 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 februari 2026 - de producties van [eiseres]- de mondelinge behandeling op 10 februari 2026.

2. De feiten

[gedaagde] verhuurt woonruimte aan zowel [eiseres 1] (sinds 2011) en [eiseres 2] (sinds 2025) als de heer [naam] (hierna: de buurman). De buurman woont in [woonplaats] aan de [adres] .

[eiseres 1] heeft sinds 10 oktober 2023 herhaaldelijk meldingen gemaakt bij [gedaagde] en de gemeente Rotterdam dat de buurman in grote mate overlast veroorzaakt. [eiseres 1] heeft onder meer melding gemaakt van geluids-, stank- en drugsoverlast.

[gedaagde] is in 2023 een bodemprocedure gestart tegen de buurman en heeft vorderingen ingesteld om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen vanwege overlast. De vorderingen zijn volgens [gedaagde] vervolgens afgewezen, omdat zij niet was geslaagd in de levering van voldoende bewijs dat sprake was van overlast.

[eiseres 1] heeft na afloop van de procedure tussen [gedaagde] en de buurman opnieuw meldingen gemaakt van overlast bij [gedaagde] en de gemeente Rotterdam, waaronder circa 20 meldingen sinds eind 2025. [eiseres 2] heeft ook diverse meldingen van overlast gemaakt sinds november 2025.

[gedaagde] heeft naar aanleiding van de meldingen van [eiseres] een bezoek gebracht aan de woning en daarbij geconstateerd dat de gemeenschappelijke ruimten volstonden met huisraad en afval. [gedaagde] heeft vervolgens op 23 januari 2026 een e-mail aan de gemeente Rotterdam verzonden, waarin [gedaagde] schrijft dat “de situatie (…) echt heel zorgwekkend” is.

[gedaagde] heeft de buurman bij brief van 23 januari 2026 gesommeerd om het afval op te (laten) ruimen, medewerking te verlenen aan een inspectie van de woning en de nachtelijke geluidsoverlast te staken. [gedaagde] wil de buurman een “laatste kans”-overeenkomst aanbieden, omdat de buurman in een hulptraject zit met onder andere de gemeente Rotterdam.

Op 5 februari 2026 heeft een opruimteam van de gemeente Rotterdam de woning van de buurman opgeruimd. Daarbij is 15 m³ aan afval en huisraad afgevoerd. Het opruimen is nog niet voltooid, omdat sprake is van meer afval en huisraad.

3. Het geschil

[eiseres] vordert – samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis:

[gedaagde] veroordeelt om uiterlijk binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis een kort geding procedure tot ontruiming van het gehuurde, of een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tegen de buurman te starten,

[gedaagde] veroordeelt om een dwangsom te betalen van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan het onder 1 gevorderde voldoet, tot een maximum van € 20.000,- is bereikt

bepaalt dat [eiseres] , met ingang van het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis, bij wijze van voorschot op een toe te kennen evenredige huurprijsvermindering, maandelijks 30% van haar maandelijks te betalen huur dient te voldoen totdat [gedaagde] heeft voldaan aan het onder 1 gevorderde;

[gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding;

een en ander, voor zover mogelijk, bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren.

[gedaagde] voert daartegen verweer.

4. De beoordeling

Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoedeisend belang heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Het toetsingskader voor een vordering tot veroordeling van een verhuurder om een procedure te starten tegen een derde die overlast veroorzaakt

Het uitgangspunt van de wet is dat een huurder recht heeft op ongestoord huurgenot. Wanneer een zaak niet aan een huurder het genot kan verschaffen dat hij mag verwachten op grond van de huurovereenkomst is sprake van een gebrek en is de verhuurder verplicht dat gebrek te verhelpen (artikel 7:204 lid 2 jo 7:206 lid 1 BW). Overlast door personen wordt in beginsel niet gezien als een gebrek, maar als een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht (artikel 7:211 BW). Dit is anders wanneer de verhuurder verhuurt aan zowel de partij die de overlast veroorzaakt, als aan de partij die klaagt over die overlast. Indien de verhuurder niet optreedt tegen onrechtmatige overlast van een van zijn eigen huurders, wordt het onvoldoende optreden gezien als een gebrek.

Als een huurder melding maakt van overlast, mag verwacht worden van de verhuurder dat hij onderzoekt wat de oorzaak, ernst en duur van de overlast is. De verhuurder kan dan vaststellen of sprake is van onrechtmatige overlast door zijn huurder, of dat sprake is van hinder die buren gewoonlijk van elkaar hebben te accepteren. Daarbij geldt dat een huurder in beginsel het recht heeft om een (afwijkend) levenspatroon te voeren en bovendien niet iedere vorm van overlast vermeden kan of hoeft te worden. Om te bepalen of in objectieve zin sprake is van onrechtmatige overlast moet niet alleen gekeken worden naar de mate van hinder voor de omwonenden, maar ook om de vraag in hoeverre het gedrag zelf onbetamelijk is.

Toewijzing van een vordering tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege onrechtmatige overlast een ontbindings- en/of ontruimingsvordering in te stellen vereist het volgende. De huurder moet aannemelijk maken dat sprake is van onrechtmatige overlast die zodanig ernstig is dat de ontbindings- en/of ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en dat deze aanpak een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zover dat afwijzing van de vordering redelijkerwijze uitgesloten te achten moet zijn terwijl anderzijds de enkele mogelijkheid dat in die procedure zal kunnen blijken dat de vordering terecht is ingesteld ook niet toereikend is.

[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering om [gedaagde] te veroordelen om een procedure te starten

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het spoedeisend belang gegeven met de aard van de vordering en de motivering daarvan. [eiseres] heeft er in ieder geval voldoende spoedeisend belang bij dat situatie met de door [eiseres] gestelde overlast zo snel mogelijk wordt beëindigd.

Het is aannemelijk dat sprake is van onrechtmatige overlast

Volgens [eiseres] veroorzaakt de buurman ernstige stank- geluids- en drugsoverlast. Dat komt volgens [eiseres] omdat de buurman verslaafd is aan drugs, hij drugs dealt en hij de hele nacht dealers en drugsverslaafden in en rondom zijn woning ontvangt. Met de buurman zelf zou het niet goed gaan vanwege zijn verslaving en de verslaving is de hoofdoorzaak van de door [eiseres] ervaren overlastproblematiek. Ook de vriendin van de buurman is verslaafd en zou geregeld geluidsoverlast veroorzaken. Volgens [eiseres 2] staat een grote hoeveelheid goederen en afval in de gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast heeft [eiseres 2] aangegeven dat de buurman een ruimte van [eiseres 2] in gebruik zou hebben genomen en gebarricadeerd, zou sprake zijn van niet-toegestane inwoning door een voor [eiseres 2] onbekende derde en zou de buurman ongeoorloofd stroom bij [eiseres 2] aftappen. Er is mogelijk sprake van brandgevaar. [eiseres 2] heeft verklaard op de mondelinge behandeling dat zij bang is voor alle voor haar onbekende mensen die gedurende de nacht de woning betreden en overlast veroorzaken.

[eiseres] heeft ook overgelegd twee verklaringen van andere omwonenden die zeggen dezelfde overlast te ervaren als die [eiseres] heeft ervaren. [eiseres] heeft ook beeldmateriaal overgelegd. Op de overgelegde beelden zijn onder meer optredens van de politie bij de woning van de buurman zichtbaar. Tevens is op het beeldmateriaal te zien dat de gemeenschappelijke ruimtes waar de buurman toegang toe heeft volstaan met afval.

[gedaagde] heeft daar tegen ingebracht dat het in haar optiek met de overlast zou meevallen. Er zou wel het een en ander aan de hand zijn, maar de buurman heeft voldaan aan de sommatie van [gedaagde] om de gemeenschappelijke ruimten schoon te (laten) maken en er is sprake van een hulptraject met de gemeente Rotterdam, waarbij de buurman sinds kort ook de aangeboden hulp accepteert. Er is geen sprake van een strafrechtelijk traject tegen de buurman, zodat kan worden aangenomen dat de overlast beperkt van omvang is. De buurman wordt een ‘laatste-kans’ overeenkomst aangeboden, zodat [gedaagde] kan ingrijpen wanneer er opnieuw sprake zou zijn van overlast.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat een groot deel van de gestelde overlast wordt veroorzaakt door de buurman en derden die daar ter plaatse komen bij de buurman. Dat dit snel anders zal worden als de buurman mogelijk alsnog enige hulp zal aanvaarden bij het aanpakken van zijn persoonlijke problematiek acht de voorzieningenrechter gelet op de jarenlange duur daarvan niet aannemelijk. Het is onder deze omstandigheden niet aan [eiseres] om de negatieve gevolgen van de persoonlijke problematiek van de buurman nog veel langer te moeten dragen, maar aan [gedaagde] om zich er serieus voor in te spannen dat [eiseres] in de nabije toekomst rustig huurgenot en een veilig(ere) woonomgeving krijgt.

[gedaagde] heeft te weinig ingebracht tegen de onderbouwde stellingen van [eiseres] Zij heeft weliswaar in algemene zin weersproken dat er sprake zou zijn van onrechtmatige overlast, maar [gedaagde] heeft lange tijd geen of onvoldoende onderzoek gedaan naar aanleiding van de klachten van [eiseres] Dit had wel van [gedaagde] als verhuurder had mogen worden verwacht. Er is tot op heden ook niet effectief opgetreden door [gedaagde] tegen de door [eiseres] jarenlang ervaren overlast. Dat de buurman kennelijk inmiddels enige hulp accepteert en de woning en gemeenschappelijke ruimten deels zijn opgeruimd, doet daar onvoldoende aan af. [eiseres] heeft er begrijpelijk onvoldoende vertrouwen in dat dit een oplossing vormt en een wezenlijke vermindering van de door haar structureel ondervonden overlast gaat opleveren.

[eiseres] heeft gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat dat de gestelde omvang, frequentie, duur en aard van de overlast dusdanig ernstig zijn dat een door [gedaagde] tegen de buurman ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen zou kunnen worden.

Heeft de gevorderde aanpak een gerede kans van slagen?

[eiseres] vordert primair dat [gedaagde] vorderingen tegen de buurman instelt in een kort geding. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat niet vast dat deze vorderingen in kort geding een gerede kans van slagen hebben. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel die vaker dan niet een definitief karakter heeft. Terughoudendheid is daarbij gepast, zeker in een kort geding procedure waarbij geen plaats is voor een diepgravend onderzoek naar de feiten. Daarbij neemt de voorzieningenrechter mee dat reeds eerder in een bodemprocedure de vorderingen van [gedaagde] zijn afgewezen en dat [gedaagde] recent de buurman een sommatie heeft verzonden waar de buurman onweersproken aan heeft voldaan. [eiseres] heeft weliswaar op de mondelinge behandeling verklaard bereid te zijn om in de kort geding procedure te getuigen over de ervaren overlast, maar een bodemprocedure is de aangewezen route voor dergelijke bewijslevering.

Naar oordeel van de voorzieningenrechter is het aannemelijk dat in een bodemprocedure voldoende bewijs kan worden geleverd van de overlast gelet op de door [eiseres] overgelegde stukken en verstrekte toelichtingen. Deze aanpak heeft dus een gerede kans van slagen. De voorzieningenrechter zal daarom de subsidiaire vordering toewijzen om [gedaagde] te veroordelen om een bodemprocedure bij de kantonrechter aanhangig te maken. Om [gedaagde] voldoende in de gelegenheid te stellen die procedure voor te bereiden, waarvoor [gedaagde] wellicht nog rechtsbijstand wenst in te schakelen van een hierin gespecialiseerd advocaat, zal de voorzieningenrechter [gedaagde] hiertoe veroordelen op een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis en niet twee weken zoals door [eiseres] gevorderd.

Vordering tot betaling voorschot voor huurvermindering

[eiseres] heeft een betaling van een huurprijsvermindering bij wijze van een voorschot gevorderd, te berekenen aan de hand van een percentage van de door [eiseres] te betalen huur. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.

De vordering wordt afgewezen, omdat van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening niet is gebleken. Zelfs wanneer dat anders was geweest, is er geen grondslag voor toewijzing van deze vordering. De grond voor een huurprijsvermindering zoals gevorderd vervalt immers wanneer een verhuurder voldoende actie onderneemt tegen de overlast, ook wanneer de overlast nog niet is geëindigd. Zodra [gedaagde] passende actie onderneemt in lijn met de veroordeling tot het nemen van rechtsmaatregelen tegen de buurman is dat het geval, zodat dan geen sprake (meer) zal zijn van een gebrek in relevante zin.

Proceskosten

[gedaagde] is in belangrijke mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, wordt [gedaagde] niet veroordeeld tot betaling van de eventuele kosten van betekening van het vonnis. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

-griffierecht € 93,-

-salaris advocaat € 1.177,-

-Nakosten: € 189,-

Totaal: € 1.459,-

Gevorderde wijze van tenuitvoerlegging wordt afgewezen

De gevorderde tenuitvoerlegging op de minuut wordt afgewezen. De bevoegdheid van de voorzieningenrechter om op grond van het toenmalige artikel 297 Rv tot een tenuitvoerlegging op de minuut te beslissen is afgeschaft per 1 januari 2002.

De tenuitvoerlegging op alle dagen en uren wordt eveneens afgewezen. [eiseres] heeft niet toegelicht waarom dat nodig is.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis een bodemprocedure tegen [naam] te starten tot ontbinding van zijn huurovereenkomst voor de woning aan de lange [adres] in [woonplaats] en ontruiming van die woning door het uitbrengen van een dagvaarding binnen die termijn;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 20.000,- is bereikt;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.459,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als het vonnis wordt betekend, moet [gedaagde] € 98,- extra betalen;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026.[4049 / 1729]