RECHTBANK ROTTERDAM
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2026 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/5879
en
(gemachtigde: [persoon A] )
Procesverloop
1. Met het besluit van 4 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] in Rotterdam voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 694.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Met de uitspraak op bezwaar van 8 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 4 november 2023 niet-ontvankelijk verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 20 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [persoon B] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid bezwaar
2. Tussen partijen is in beroep niet langer in geschil dat het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. De rechtbank zal het beroep daarom gegrond verklaren. De rechtbank leidt uit hetgeen eiser heeft verklaard ter zitting af dat hij een inhoudelijke beoordeling van het geschil wenst. De rechtbank zal de zaak daarom inhoudelijk beoordelen.
Woning of niet-woning
3. In geschil is of de heffingsambtenaar de aanslag terecht heeft vastgesteld naar het tarief voor niet-woningen. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is niet in geschil.
4. Eiser betoogt dat sprake is van een woning in aanbouw, zodat het lagere woningtarief van toepassing is. De werkzaamheden voor de bouw van de woning zijn al aangevangen in 2022 door het aanleggen van leidingen en riolering. Deze leidingen liepen over het perceel van eiser naar het bouwvlak.
5. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat nog geen sprake is van een woning in aanbouw, omdat er geen bouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden in 2022. Het door eiser genoemde aanleggen van leidingen en riolering ziet op het bouwrijp maken van de kavel. Deze werkzaamheden staan los van de bouw, zodat terecht het tarief voor niet-woningen is opgelegd. De feitelijke bouwwerkzaamheden zijn pas in 2023 begonnen, zoals blijkt uit luchtfoto’s en de verlening van de bouwvergunning op 27 juni 2023.
6. Bij de tariefstelling van de onroerendezaakbelasting wordt onderscheid gemaakt tussen onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen en onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen. Een woning in aanbouw kwalificeert als woning. Een onroerende zaak geldt als woning in aanbouw als daarvan een onvoltooid bouwsel deel uitmaakt dat bestemd is om bij voltooiing in hoofdzaak tot woning te dienen. Daarvan is sprake als de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van de woning leiden, zijn aangevangen.
7. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in 2022 aangelegde leidingen en riolering niet aan te merken als een onvoltooid bouwsel. Omdat op 1 januari 2022 geen onvoltooid bouwsel deel uitmaakte van de onroerende zaak, heeft de heffingsambtenaar terecht het tarief voor niet-woningen toegepast. De (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van de woning hebben geleid, zijn pas in 2023 aangevangen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak in strijd is met artikel 6:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De uitspraak op bezwaar zal daarom worden vernietigd. Met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door het bezwaar ongegrond te verklaren en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Dit betekent dat de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting in stand blijft.
9. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. J.I. Kamp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.