ECLI:NL:RBROT:2026:5599

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 3 mei 2025, met bijlagen 1 tot en met 4;

het antwoord tevens eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 4;

de e-mail van [bedrijf B] van 17 november 2025, met bijlagen 5 en 6;

het antwoord in reconventie met een wijziging van eis, met bijlagen 5 tot en met 7.

Op 13 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens [bedrijf A] de heer [persoon A] (medewerker [bedrijf C] , beheerder van [bedrijf A] ) en mr. M. Kool namens de gemachtigde van [bedrijf A] . Namens [bedrijf B] was de heer [persoon B] (voormalig medewerker) aanwezig met de gemachtigde van [bedrijf B] .

2. Het geschil

[bedrijf B] huurt vanaf 2018 een bedrijfshal te Rotterdam aan de [adres] ( [postcode] ) van [bedrijf A] (hierna: het pand of het gehuurde). Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). De huur is nu € 4.400,18 (incl. BTW) per maand.

Op 5 september 2024 heeft bij het pand een explosie plaatsgevonden. Hierdoor is de entree en de gevel van het pand zwaar beschadigd. De burgemeester heeft hierop het pand voor twee weken gesloten. Na herstelwerkzaamheden heeft de gemachtigde van [bedrijf A] per e-mail van 7 februari 2025 aan de gemachtigde van [bedrijf B] laten weten dat een afspraak met de beheerder kan worden gemaakt voor de overdracht van de sleutel. Vervolgens heeft de gemachtigde van [bedrijf B] aan de gemachtigde van [bedrijf A] laten weten dat het pand nog steeds niet bruikbaar is omdat er (onder meer) geen water beschikbaar is, alle leidingen uit het gehuurde zijn verdwenen, de kranen van de brandblussers eraf zijn gesneden en de rvs-vloer van de diepvries beschadigd is. Deze schade wordt hierna de ‘inbraakschade’ genoemd.

Tussen partijen bestaat sinds de explosie en de daaropvolgende diefstal een discussie over de bruikbaarheid van het gehuurde en over de vraag of [bedrijf B] gehouden is huur te betalen. [bedrijf A] vindt dat [bedrijf B] ten onrechte vanaf oktober 2024 de huur niet betaalt en [bedrijf B] vindt dat het gehuurde sinds 5 september 2024 onbruikbaar is en zij daarom vanaf die datum geen huur aan [bedrijf A] verschuldigd is.

Wat eisen partijen?

[bedrijf A] eist in conventie - samengevat - dat [bedrijf B] de huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Ook eist [bedrijf A] dat [bedrijf B] een gebruiksvergoeding, boete en de proceskosten betaalt.

[bedrijf B] eist in reconventie - samengevat - dat wordt bepaald dat zij sinds de explosie geen of minder huur aan [bedrijf A] verschuldigd is totdat alle inbraakschade is hersteld. Ook eist Horeca Stad een verklaring voor recht dat [bedrijf A] aansprakelijk is voor haar schade en dat [bedrijf A] de proceskosten betaalt.

3. De beoordeling

Vanwege de feitelijke samenhang tussen de vorderingen over en weer worden deze hierna gezamenlijk behandeld.

[bedrijf B] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen en het pand verlaten. De vorderingen van [bedrijf B] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Situatie vanaf 17 februari 2025

Vast staat dat de gevel van het gehuurde door de explosie van 5 september 2024 is beschadigd. Ook staat vast dat de hiermee gemoeide herstelwerkzaamheden begin februari 2025 zijn afgerond en dat [bedrijf B] op 17 februari 2025 beschikte over een sleutel om toegang te krijgen tot het pand. Dat brengt mee dat [bedrijf B] vanaf dat moment in beginsel weer gehouden was de volledige huur te betalen.

Het verweer van [bedrijf B] dat zij vanaf 17 februari 2025 de huur mocht opschorten omdat sprake was van inbraakschade stuit (alleen al) af op artikel 25.1 van de algemene bepalingen, waarin de mogelijkheid van opschorting is uitgesloten. Datzelfde geldt voor haar beroep op huurprijsvermindering vanwege een gebrek: dat is uitgesloten in artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Ook de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade als gevolg van een gebrek is in dit artikel uitgesloten.

Weliswaar heeft [bedrijf B] aangevoerd dat een beroep op deze bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, maar voor dat oordeel is onvoldoende grond. De huurovereenkomst is gesloten tussen twee professionele partijen en het gaat hier om bepalingen die in de vastgoedbranche niet ongebruikelijk zijn.

Een en ander leidt tot het oordeel dat er geen gegronde redenen waren voor [bedrijf B] om de volledige huur vanaf 17 februari 2025 niet te betalen.

Situatie tot 17 februari 2025

De omstandigheid dat [bedrijf B] gedurende twee weken na 5 september 2024 geen gebruik heeft kunnen maken van het pand vanwege de burgemeestersluiting, brengt niet mee dat zij geen huur verschuldigd is. Dat volgt uit het eerdergenoemde artikel 25.1 van de algemene bepalingen, waarin (ook) staat dat de huur zonder korting of aftrek moet worden betaald, en artikel 11.3 van die algemene bepalingen. Volgens [bedrijf B] was het pand tot het herstel van (in elk geval) de deur niet bruikbaar omdat zij dat niet kon verzekeren. Dat heeft [bedrijf A] niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Uit artikel 11.3 van de algemene bepalingen volgt dat [bedrijf B] ook tijdens de herstelperiode huur verschuldigd blijft. Het beroep op deze bepaling wordt om de in 3.5 genoemde redenen ook hier niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Er is evenmin reden voor aanpassing van de huurprijs op grond van de stelling van [bedrijf B] dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Een burgemeestersluiting van twee weken en een daaropvolgende noodzakelijke herstelperiode is niet genoeg om de hoge lat voor toepassing van dat artikel te halen. Die sluiting en herstelperiode levert ook geen overmacht op aan de zijde van [bedrijf B] . Die omstandigheden als zodanig brengen immers niet mee dat [bedrijf B] niet kan betalen. Niet willen betalen levert geen overmacht op.

[bedrijf B] heeft ter zitting onbetwist verklaard dat het herstel van de schade van de explosie volgens [bedrijf A] circa zes weken in beslag zou nemen (dus tot 1 november 2024). Het herstel heeft echter veel langer geduurd. [bedrijf A] heeft niet kunnen uitleggen wat de reden was van deze vertraging. Dat brengt mee dat het beroep van [bedrijf A] op de artikelen 25.1 en 11.3 van de algemene bepalingen naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel onaanvaardbaar wordt geacht voor zover het herstel meer dan zes weken in beslag heeft genomen. [bedrijf B] is daarom geen huur verschuldigd over de periode van 1 november 2024 tot 17 februari 2025 omdat zij toen op grond van een aan [bedrijf A] toe te rekenen omstandigheid geen huurgenot had.

[bedrijf B] moet de achterstallige huur betalen over de periode tot 1 november 2024 en vervolgens vanaf 17 februari 2025

Uit het door [bedrijf A] overgelegde specificatie van de achterstand (productie 6) volgt dat de huur over oktober 2024 € 4.239,09 bedroeg. Verder volgt hieruit dat de huur over februari 2025 tot en met mei 2025 ook € 4.239,09 bedroeg. Vanaf juni 2025 bedraagt de huur € 4.400,18 (alle bedragen inclusief BTW). [bedrijf B] heeft de juistheid van de door [bedrijf A] genoemde huurbedragen niet betwist en ook niet dat zij vanaf oktober 2024 niet meer heeft betaald. Tot en met december 2025 is [bedrijf B] aan [bedrijf A] verschuldigd:

€ 4.239,09 (huur over oktober 2024);

€ 1.816,75 ((12/28 x € 4.239,09) aan huur over februari 2025);

€ 12.717,27 (3 x € 4.239,09) aan huur over maart tot en met mei 2025);

€ 30.801,26 (7 x € 4.400,18) aan huur over juni tot en met december 2025).

In totaal gaat het dan om een bedrag van € 49.574,37. Hierop strekt in mindering het van de verzekeraar ontvangen bedrag van € 9.263,76 zodat resteert een bedrag van € 40.310,61 (inclusief BTW). Dit bedrag aan huurachterstand wordt toegewezen. [bedrijf B] wordt ook veroordeeld om de huur vanaf januari 2026 tot de datum van dit vonnis aan [bedrijf A] te betalen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [bedrijf B] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen en [bedrijf B] heeft geen omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden.

[bedrijf B] moet het gehuurde ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen

Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [bedrijf B] het pand met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen vijf dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend. Deze termijn komt de kantonrechter redelijk voor, omdat [bedrijf B] het pand nu niet gebruikt.

Vanaf de datum van dit vonnis tot en met de dag van de ontruiming moet [bedrijf B] een gebruiksvergoeding betalen die gelijk is aan de huur (artikel 7:225 BW).

Boetes

[bedrijf A] vordert op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een boete van € 300,- voor elke maand huur die niet is betaald. Over de maanden waarover geen huur verschuldigd is (zie 3.8), is vanzelfsprekend geen boete verschuldigd geworden. Niet in geschil is dat de huur over oktober 2024 niet is betaald net als de huur vanaf 17 februari tot en met december 2025. Daarom is [bedrijf B] een boete verschuldigd geworden van (12 * € 300,- =) € 3.600,-. [bedrijf B] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot het oordeel moeten leiden dat deze boetes niet (volledig) toewijsbaar zijn.

De daarnaast gevorderde boete van € 25,- per maand op grond van artikel 12.1 van de huurovereenkomst wordt afgewezen, omdat in deze bepaling niet is bepaald wanneer het verzuim intreedt op grond waarvan de boete opeisbaar wordt.

[bedrijf B] moet incassokosten van € 1.178,11 betalen

Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt gelet op het toe te wijzen bedrag € 1.178,11 toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding om de contractuele vergoeding te matigen tot het bedrag waarop [bedrijf A] recht heeft volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 242 Rv) omdat [bedrijf A] niet heeft gesteld dat de werkelijke kosten hoger waren en dat het redelijk was om deze kosten te maken.

De vorderingen van [bedrijf B] worden afgewezen

Gezien op wat hiervoor is overwogen is er geen grond voor toewijzing van de vorderingen van [bedrijf B] . Die worden daarom afgewezen.

[bedrijf B] moet de proceskosten, inclusief beslagkosten, betalen

De proceskosten komen voor rekening van [bedrijf B] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Horeca Stad aan [bedrijf A] moet betalen op € 122,35 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 2.020,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 577,- voor de dagvaarding en de mondelinge behandeling en € 866,- voor het beslagrekest), € 495,76 (2 * € 247,88 aan) explootkosten in verband met het beslag en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 4.243,11. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Ook de proceskosten in reconventie komen voor rekening van [bedrijf B] , omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die zij aan [bedrijf A] moet betalen op € 432,- aan salaris voor haar gemachtigde. Hierbij is rekening gehouden met de omstandigheid dat de reconventie is voortgevloeid uit het verweer in conventie. Er kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Het vonnis in conventie is uitvoerbaar bij voorraad

Het vonnis in conventie wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [bedrijf A] dat eist en [bedrijf B] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [bedrijf B] om binnen vijf dagen na dit vonnis aan [bedrijf A] te betalen € 45.088,72 (€ 40.310,61 aan huur tot en met december 2025, € 3.600,- aan boetes en € 1.178,11 aan buitengerechtelijke kosten);

ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [bedrijf B] om binnen 5 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [bedrijf B] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [bedrijf A] te stellen;

veroordeelt [bedrijf B] om vanaf 1 januari 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [bedrijf A] te betalen € 4.400,18 (inclusief btw) per maand met de verhoging die is toegestaan;

veroordeelt [bedrijf B] in de proceskosten, die aan de kant van [bedrijf A] worden begroot op € 4.243,11 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af;

in reconventie: 4.7. wijst het gevorderde af;

veroordeelt [bedrijf B] in de proceskosten, die aan de kant van [bedrijf A] worden begroot op € 432,-.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

62574