ECLI:NL:RBROT:2026:5601

1. [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] ,3. [gedaagde 3] ,

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 12 maart 2025, met bijlagen 1 tot en met 16;

het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 4;

de akte met aanvullende producties van [gedaagde 1] , met bijlagen 1 tot en met 6.

Op 27 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig mevrouw [persoon A] (medewerker Woonstad) bijgestaan door mr. E. Lichteveldt (namens mr. R. van der Hoeff) en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bijgestaan door mr. Rhijnsburger.

2. Waar gaat de zaak over?

[gedaagde 1] huurt sinds 14 december 1993 van Woonstad de woning aan de [adres] in Rotterdam. Woonstad heeft van omwonenden een melding ontvangen dat [gedaagde 1] niet in de woning woont, maar dat [gedaagde 2] (haar zoon) en [gedaagde 3] (haar schoondochter) met hun kinderen er wonen.

Woonstad eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [gedaagde 1] c.s. de woning moeten ontruimen en verlaten en dat zij de buitengerechtelijke incassokosten moeten betalen. De reden hiervoor is dat Woonstad vindt dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurvoorwaarden. Daarin is namelijk bepaald dat de huurder hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben en de woning niet mag onderverhuren of aan derden in gebruik mag geven. Ook zou [gedaagde 1] , door niet mee te werken aan de beëindiging van de huurovereenkomst in strijd met goed huurderschap handelen. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verblijven volgens Woonstad zonder geldige titel in het gehuurde.

[gedaagde 1] c.s. zijn van mening dat de eisen van Woonstad moeten worden afgewezen. [gedaagde 1] heeft wel haar hoofdverblijf in het gehuurde. Het klopt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] met hun kinderen in de woning verblijven, maar [gedaagde 2] woont daar al vanaf dat [gedaagde 1] er is komen wonen en is slechts tijdelijk weg geweest. Dat de zoon van [gedaagde 1] met zijn gezin in de woning woont, is geen overtreding van de huurovereenkomst of de wet. [gedaagde 2] en zijn gezin zijn wel op zoek naar een eigen woning, maar hebben tot nu nog geen geschikte woning kunnen vinden.

De kantonrechter zal in dit vonnis aan Woonstad een bewijsopdracht geven. Hierna zal worden uitgelegd waarom.

3. De beoordeling

Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als ‘hoofdregel’ geldt volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1810) dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat hiervan sprake is.

Hoofdverblijf

Op grond van artikel 7.2 van de huurvoorwaarden dient [gedaagde 1] zelf haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Als dat niet het geval is, levert dit een tekortkoming op die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Woonstad stelt dat [gedaagde 1] zich niet aan deze verplichting heeft gehouden door zelf niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Woonstad heeft ter onderbouwing hiervan een rapport van haar afdeling Intensief Beheer overgelegd.. In het rapport staat dat er in 2018 ook al vermoedens waren dat [gedaagde 1] niet in het gehuurde woonde. Uiteindelijk is hier verder geen actie op ondernomen, omdat dit moeilijk aan te tonen was. Er is opnieuw naar de situatie gekeken omdat er eind 2024 een melding binnenkwam dat niet [gedaagde 1] , maar haar zoon met zijn gezin in de woning woonde. Verder staat in dit rapport dat er in de loop der jaren meerdere huisbezoeken aan [gedaagde 1] zijn gebracht, maar dat zij slechts één keer in de woning is aangetroffen.

[gedaagde 1] betwist dat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. Haar man is in Turkije gaan wonen. [gedaagde 1] heeft ook overwogen om naar Turkije te vertrekken. Zij heeft echter besloten om in Nederland te blijven wonen, omdat zij hier haar familie heeft. Zij bezoekt wel regelmatig haar man, maar dit is steeds voor korte tijd. Alleen in 2024 is ze een aantal maanden in Turkije geweest omdat haar oma ernstig ziek was. Verder heeft zij op zitting toegelicht dat zij vaak bij haar ouders is die achter haar wonen. Zij kan daar via de achtertuin naartoe. Dat is een reden waarom zij niet vaak in en rondom de woning wordt gezien. [gedaagde 1] onderbouwt haar betwisting onder meer met verklaringen van buurtbewoners (in Nederland en in Turkije), haar zus, een wijkcoach, haar man en zijn collega’s. Ook brengt [gedaagde 1] een medisch dossier in het geding waaruit blijkt dat zij regelmatig haar huisarts in Rotterdam bezoekt. Ter zitting heeft [gedaagde 1] ter onderbouwing van haar betwisting ook een besluit van de gemeente Rotterdam overgelegd waaruit blijkt dat de gemeente na heroverweging heeft besloten om de uitschrijving van [gedaagde 1] van de Basisregistratie personen op het adres van de woning ongedaan te maken. Voor de gemeente staat, nadat onderzoek is gedaan en door [gedaagde 1] stukken zoals bankafschriften zijn aangeleverd, vast dat [gedaagde 1] sinds 1993 onafgebroken woont op het adres van de woning.

Woonstad verwijt [gedaagde 1] dat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. [gedaagde 1] c.s. hebben dat gemotiveerd betwist. Daarom staat de juistheid van dit verwijt, zonder verder bewijs, niet vast.

Op Woonstad rust de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Woonstad heeft genoeg gesteld om tot bewijs te worden toegelaten en krijgt daarom een bewijsopdracht.

Onderverhuur of in gebruik geven van de woning

Op grond van artikel 7.4 van de algemene voorwaarden mag [gedaagde 1] de woning niet onderverhuren of in gebruik geven zonder toestemming van Woonstad. Op het moment dat [gedaagde 1] de woning ging huren, is ook [gedaagde 2] in de woning gaan wonen. Hij was op dat moment twee jaar en behoorde tot het gezin van [gedaagde 1] . Op de zitting heeft [gedaagde 2] onweersproken gesteld dat hij vanwege een verblijf in een internaat de woning gedurende een aantal jaren heeft verlaten. Hij mocht in die tijd één maal per week naar zijn ouders. [gedaagde 2] heeft op het internaat mavo, havo en HBO gedaan. Daarna is hij weer bij zijn moeder gaan wonen. Uit de gegevens van de gemeente blijkt dat hij in augustus 2003 is uitgeschreven op het adres en vanaf 16 juni 2015 weer staat ingeschreven. [gedaagde 2] is toen weer tot het gezin van [gedaagde 1] gaan behoren. [gedaagde 1] handelde hiermee niet in strijd met artikel 7.4 van de algemene voorwaarden. Woonstad wist hier ook van en heeft hier verder nooit een punt van gemaakt.

Nadat [gedaagde 2] met [gedaagde 3] is getrouwd, is ook zij daar komen wonen. Zij staat vanaf augustus 2019 op het adres ingeschreven. Uit de stukken blijkt dat Woonstad in ieder geval eind 2020 wist dat [gedaagde 3] ook in het gehuurde woonde. Ook hiervan heeft Woonstad nooit een punt gemaakt. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat zij hierdoor in strijd hebben gehandeld met artikel 7.4 van de algemene voorwaarden. Woonstad heeft hierop niet uitgelegd dat en waarom dit wel hiermee in strijd is. De kantonrechter stelt daarom vast dat de enkele omstandigheid dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] bij [gedaagde 1] wonen, geen tekortkoming oplevert.

Conclusie: bewijsopdracht

Woonstad wordt nu dus toegelaten bewijs te leveren. De zaak zal daarom naar de hierna te noemen rol worden verwezen.

Nadat Woonstad bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde 1] tegenbewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. Daarna zal worden beoordeeld of Woonstad geslaagd is in de bewijsopdracht.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

draagt Woonstad op te bewijzen dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft;

schriftelijk bewijs

bepaalt dat als Woonstad schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van dinsdag 7 april 2026 om 11:30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

bepaalt dat als Woonstad getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden juni, juli en augustus 2026;

wijst erop dat Woonstad na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

bepaalt dat als Woonstad op een andere manier bewijs wil leveren, Woonstad uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

62574