RECHTBANK ROTTERDAM
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2026 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwijndrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/6997
en
(gemachtigde: mr. R. Kastelein).
Procesverloop
Met de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Zwijndrecht (de woning) op de waardepeildatum van 1 januari 2023 vastgesteld op € 535.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zwijndrecht voor het belastingjaar 2024 opgelegd.
Met de uitspraak op bezwaar van 20 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de WOZ-beschikking ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 16 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [persoon A] , taxateur.
Feiten
2.
Eiser is eigenaar en gebruiker van [adres 1] in Zwijndrecht. Dit is een geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 167 m², gelegen op een perceel van in totaal 339 m². De woning beschikt over een berging/schuur. Het bouwjaar is 1973.
Eiser is ook eigenaar en gebruiker van [adres 2] in Zwijndrecht. Dit is een garage, behorende bij de woning.
Beoordeling door de rechtbank
3. Allereerst dient de rechtbank de afbakening van het te waarderen object (de zogenoemde ‘objectafbakening’) ambtshalve te beoordelen. Dat houdt in dat de rechtbank zelfstandig een oordeel moet vormen over de vraag of de woning van eiser afzonderlijk van de garage gewaardeerd moet worden, ook indien de objectafbakening tussen partijen niet in geschil is.
4. De objectafbakening staat in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt als volgt.
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
5. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. De onroerende zaak van eiser bestaat uit een gebouwd eigendom, namelijk de woning, en een ongebouwd eigendom, namelijk het ongebouwde gedeelte van het perceel. De garage is een gebouwd eigendom. Deze eigendommen zijn bij dezelfde belastingplichtige, namelijk bij eiser, in gebruik. De garage is om de hoek van de woning, in dezelfde straat, gelegen en eiser heeft op de zitting onbetwist gesteld dat in de betreffende notariële aktes is bepaald dat de garage niet afzonderlijk van de woning kan worden verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de omstandigheid dat de garage op korte afstand van de woning is gelegen en de onbetwiste stelling van eiser ter zitting dat de garage niet afzonderlijk van de woning kan worden verkocht met zich mee dat de woning en de garage naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ. Dat betekent dat de woning en de garage voor de Wet WOZ als één onroerende zaak worden aangemerkt waarvoor één waarde had moeten worden vastgesteld. Het enkele gegeven dat de garage op een afzonderlijk kadastraal perceel is gelegen, maakt dat niet anders. Het beroep is daarom gegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
6. De rechtbank kan de objectafbakening in dit geval niet zelf corrigeren, omdat het object niet te ruim, maar te smal is afgebakend. De rechtbank komt daarom niet toe aan een beoordeling van de vastgestelde waarde. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2024 te vernietigen.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 16 van de Wet WOZ. Dat betekent dat de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigt. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien door ook de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2024 te vernietigen.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier.
Uitgesproken op 11 mei 2026.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.