[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: mr. A. Atwaroe).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 februari 2025.
Met de beschikking van 6 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de woning) per de waardepeildatum van 1 januari 2023 vastgesteld op € 320.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2024 opgelegd.
Met de uitspraak op bezwaar van 28 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 6 februari 2024 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 27 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [persoon A] , taxateur.
Feiten
2. Op de waardepeildatum was eiser eigenaar van de woning [adres 1] in Rotterdam. Het betreft een bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 64 m², gelegen in de wijk Oude Westen. Het bouwjaar van de woning is 1892.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de woningen betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
4. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. Voor zover de rechtbank de genoemde standpunten niet in strijd acht met de goede procesorde, zal de rechtbank deze beoordelen. De beoordeling van standpunten blijft achterwege als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelastingen
5. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens hem bedraagt de waarde € 289.000,-. Eiser stelt dat het vergelijkingsobject Henegouwerlaan 60C het meest vergelijkbaar is met onderhavige woning. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar bij dit vergelijkingsobject in de matrix een onjuiste gebruiksoppervlakte gehanteerd, namelijk 57 m², terwijl het volgens eiser 62 m² bedraagt omdat dit uit de IWOZ-kaart van dit object blijkt. Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] stelt eiser dat deze niet vergelijkbaar zijn met onderhavige woning, omdat dit portiekwoningen betreffen. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd dat onderhavige woning energielabel A heeft. Volgens eiser heeft de woning een lager energielabel (D of E). Ook stelt eiser dat alle KOUDV-factoren op een ‘2’ moeten worden gewaardeerd omdat de woning verhuurd wordt.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en, zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode met drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Rotterdam. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals voorzieningen, ligging (in dezelfde buurt), onderhoud en kwaliteit voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Daarbij heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser en deze inzichtelijk in een matrix weergegeven, door de ligging van de woning [adres 2] op een ‘4’ (goed) en de ligging van de woning van eiser en de overige vergelijkingsobjecten op een ‘3’ (voldoende) te waarderen. Het enkele gegeven dat [adres 2] en [adres 3] portiekwoningen zijn, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat deze woningen niet geschikt zijn om als vergelijkingsobjecten te dienen. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de vierkantemeterprijs van onderhavige woning (€ 5.000,- per m²) lager is dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 5.459,- per m²). Deze marge resulteert in een bandbreedte van € 29.376,-. Voor zover er al overige verschillen zouden bestaan tussen de woning en de genoemde vergelijkingsobjecten, kunnen deze binnen de genoemde bandbreedte worden geacht te zijn verdisconteerd.
9. Wat eiser verder heeft aangevoerd, leidt evenmin tot een ander oordeel. Ten aanzien van het energielabel heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat het energielabel van de woningen te vinden is op www.energielabel.nl, waaronder ook dat van de woning van eiser. Het raadplegen van deze website toont – net zoals in de matrix is weergegeven – aan dat de woning van eiser energielabel A heeft. Dat sprake is van een lager energielabel, is door eiser slechts gesteld en niet onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar van een lager energielabel had moeten uitgaan. Overigens is het de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren op een ‘2’ had moeten waarderen. Eiser heeft immers niet (met bijvoorbeeld foto’s) aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen, het onderhoud en/of de kwaliteit van de woning in zodanig slechte staat verkeren dat deze op een ‘2’ moeten worden gewaardeerd. Voor zover [adres 4] als het beste vergelijkingsobject moet worden beschouwd, is één enkel vergelijkingsobject onvoldoende om een reëel beeld van de markt te krijgen. Dit zou slechts anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de woning betreft, met kop en schouders boven de andere referentieobjecten uitsteekt. Niet is gebleken dat dat het geval is. Over de gebruiksoppervlakte van dit object heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij is uitgegaan van de gebruiksoppervlakte in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), namelijk 57 m². De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakte vermeld op de IWOZ-kaart niet op dezelfde wijze wordt ingemeten zoals een taxateur dat doet aan de hand van de bouwtekeningen van de woning en dat de gegevens uit het BAG leidend zijn en die gegevens daarom zijn verwerkt in de matrix. Eiser heeft daartegen niets aangevoerd wat de rechtbank heeft doen twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen niet te hoog zijn vastgesteld.
Aanslag rioolheffing
11. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser nog beroepsgronden aangevoerd die betrekking hebben op de aanslag rioolheffing die tegelijk met de aanslag onroerendezaakbelastingen 2024 is opgelegd. De gemachtigde van eiser stelt dat hij, voordat hij beroep heeft ingesteld, bezwaar heeft gemaakt tegen de aanslag rioolheffing. Hiervoor verwijst hij naar de volmacht en het bezwaarschrift in het dossier.
12. Voor zover de gemachtigde van eiser beroep heeft ingesteld tegen de aanslag rioolheffing, is het beroep niet-ontvankelijk. Voordat beroep kan worden ingesteld bij de rechtbank, dient namelijk eerst bezwaar te worden gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiser in het bezwaarschrift heeft vermeld dat zijn bezwaarschrift gericht is tegen de “aanslag WOZ/OZB 2024 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook”. Het bezwaarschrift bevat echter alleen standaard geformuleerde WOZ-gerelateerde bezwaargronden. Over de rioolheffing is in het bezwaarschrift niets gezegd. Daardoor is van een bezwaar gericht tegen de rioolheffing geen sprake. De tekst van de volmacht maakt dat niet anders. Immers, de reikwijdte van de volmacht bepaalt niet waartegen daadwerkelijk bezwaar is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar dan ook terecht alleen een besluit genomen over (het bezwaar tegen) de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendzaakbelastingen. Gelet op het voorgaande dient het beroep, voor zover dat is gericht tegen de aanslag rioolheffing, niet-ontvankelijk te worden verklaard. De rechtbank zal de ter zitting aangevoerde gronden tegen de aanslag rioolheffing daarom niet inhoudelijk behandelen.
Overschrijding redelijke termijn
13. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ontvangen op 10 april 2024. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep, voor zover dit betrekking heeft op de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen, is ongegrond. Het beroep, voor zover dit betrekking heeft op de aanslag rioolheffing, is niet-ontvankelijk. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
15. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond, voor zover dit betrekking heeft op de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen;
- verklaart het beroep niet-ontvankelijk, voor zover dit betrekking heeft op de aanslag rioolheffing;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier.
Uitgesproken op 27 maart 2026.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.