ECLI:NL:RBROT:2026:6458

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 28 mei 2025, met bijlage;

het antwoord, met bijlagen.

Op 26 februari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

[eiser] , vergezeld van [naam] (vrouw) en zijn gemachtigde;

[gedaagde] met haar gemachtigde.

2. De beoordeling

[eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). [eiser] en [gedaagde] zijn op 1 september 2023 een huurovereenkomst voor de woning aangegaan, die per 1 september 2024 is geëindigd. De huurprijs bedroeg € 1.800,- per maand. [eiser] stelt dat [gedaagde] gedurende de huurperiode een huurachterstand van € 13.200,- heeft laten ontstaan. [eiser] eist dat [gedaagde] deze huurachterstand betaalt, vermeerderd met de wettelijke rente over de huurachterstand, de incassokosten, de wettelijke rente over de incassokosten en de proceskosten.

[gedaagde] is het niet eens met de vordering van [eiser] . [gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar betwist de hoogte daarvan. Volgens [gedaagde] bedraagt de huurachterstand niet € 13.200,-, maar € 8.400,-. Reden hiervoor is dat [gedaagde] met [eiser] zou hebben afgesproken dat zij vanaf maart 2024 nog slechts € 1.000,- per maand aan huur hoefde te betalen, in plaats van € 1.800,-.

De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 8.400,- aan huurachterstand te betalen. Dit betreft het deel van de huurachterstand, dat [gedaagde] niet heeft betwist. Voor het deel dat zij wel heeft betwist kan de kantonrechter op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[gedaagde] moet in elk geval € 8.400,- aan huurachterstand betalen

Tussen partijen is niet in geschil dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 1.800,- per maand zijn overeengekomen. Dat is in dit geval dan ook het uitgangspunt. [gedaagde] erkent dat er sprake is van een huurachterstand van € 8.400 en dat zij dat bedrag moet betalen. Dat bedrag moet zij dus in elk geval aan [eiser] betalen. De kantonrechter begrijpt dat zij het financieel moeilijk heeft, maar dat is geen goede reden om niet te betalen. Daarom wordt [gedaagde] in dit vonnis al veroordeeld om € 8.400 te betalen. [gedaagde] kan proberen een betalingsregeling af te spreken met [eiser] .

Dit vonnis wordt, uitsluitend voor wat betreft de hiervoor genoemde veroordeling van [gedaagde] om € 8.400,- aan huurachterstand te betalen, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis op dat punt meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

[gedaagde] krijgt een bewijsopdracht

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet meer dan het hiervoor genoemde bedrag van € 8.400 hoeft te betalen, omdat vanaf maart 2024 een lagere huurprijs van € 1.000,- zou gelden. [gedaagde] stelt in dat verband dat zij eind januari 2024 de huurcommissie heeft verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen. Naar aanleiding van dit verzoek zou [eiser] volgens [gedaagde] telefonisch contact met haar hebben opgenomen en zouden zij in de loop van meerdere telefoongesprekken gezamenlijk hebben afgesproken dat de huur vanaf maart 2024 zou worden verlaagd naar € 1.000,- per maand en dat [gedaagde] de procedure bij de Huurcommissie zou intrekken. [gedaagde] legt daarbij uit dat deze afspraak nooit schriftelijk is vastgelegd.

[eiser] betwist zowel dat hij telefonisch met [gedaagde] over een huurprijsverlaging heeft gesproken, als dat hij de door [gedaagde] gestelde afspraak met haar heeft gemaakt. Hij stelt dat hij één telefoongesprek met haar heeft gehad en dat dat ging over de procedure bij de Huurcommissie, niet over een verlaging van de huurprijs. Dat betekent dat op dit moment (nog) niet vaststaat dat die afspraak is gemaakt. Of partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt is echter wel van belang om vast te kunnen stellen hoe hoog de huurachterstand precies is.

Nu [gedaagde] zich op het bestaan van de afspraak over huurverlaging beroept, rust op haar de bewijslast (artikel 150 Rv). Zij zal in de gelegenheid worden gesteld om te bewijzen dat die afspraak is gemaakt. Omdat [gedaagde] stelt dat de huurprijsverlaging is afgesproken tijdens meerdere telefoongesprekken, wordt in het kader van de bewijsopdracht in elk geval van [gedaagde] verwacht dat zij aantoont dat zij meer dan één telefoongesprek met [eiser] heeft gevoerd.

Hoe gaat de zaak nu verder?

[gedaagde] krijgt nu dus eerst een bewijsopdracht. Direct nadat [gedaagde] bewijs heeft geleverd, mag [eiser] (tegen)bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs is geleverd.

In afwachting van de bewijslevering houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 8.400,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 september 2024 tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis, uitsluitend voor wat betreft de veroordeling onder 3.1., uitvoerbaar bij voorraad;

draagt [gedaagde] op om te bewijzen dat zij met [eiser] heeft afgesproken dat de maandelijkse huurprijs met ingang van maart 2024 is verlaagd van € 1.800 naar € 1.000;

schriftelijk bewijs

bepaalt dat als [gedaagde] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van donderdag 23 april 2026 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

bepaalt dat als [gedaagde] getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden juli tot en met oktober 2026;

wijst erop dat [gedaagde] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

bepaalt dat als [gedaagde] op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

67789