RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11811135 CV EXPL 25-16160
datum uitspraak: 5 juni 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. Temeltasch.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 18 juli 2025, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de mail van [gedaagde], met bijlagen (met uitzondering van bijlage 8).
Op 23 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Woonstad [naam] en de gemachtigde;
- [gedaagde], haar zus en de gemachtigde.
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
Woonstad verhuurt sinds 2 juli 2020 aan [gedaagde] de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde of de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden d.d. 1 juni 2009 van toepassing. In artikel 6.1. van de algemene voorwaarden is bepaald dat de huurder verplicht is het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en verplicht is er zijn hoofdverblijf te hebben. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 643,79.
Volgens Woonstad schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden doordat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en Woonstad eist in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder stelt Woonstad dat er sprake is van een huurachterstand van € 415,46. Daarvoor is een betalingsregeling van € 50,- per maand afgesproken. Voor zover [gedaagde] in gebreke blijft in de nakoming van de betalingsregeling, vordert Woonstad betaling van de huurachterstand. Verder vordert Woonstad een veroordeling van [gedaagde] tot een maandelijkse betaling van de huurprijs en servicekosten van € 643,79 vanaf 1 augustus 2025 tot aan de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden, alsmede de buitengerechtelijke kosten van € 462,50.
[gedaagde] is het daar niet mee eens en wil dat de vorderingen worden afgewezen.
[gedaagde] voert aan dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
De uitkomst
De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden. De huurovereenkomst tussen partijen wordt dan ook niet ontbonden. Ook de gevorderde huurachterstand en de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Hoofdverblijf
Op grond van artikel 6.1 van de Algemene Huurvoorwaarden is huurder verplicht zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als een huurder echter vrij structureel ergens anders verblijft en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde (sociale) activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. Als een huurder de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in de woning niet is nagekomen of nog altijd niet nakomt, dan rechtvaardigt dat naar vaste rechtspraak de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
De kantonrechter oordeelt dat Woonstad niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd, dat er een redelijk vermoeden is dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
In het rapport met onderzoeksresultaten staat dat Woonstad op diverse data op huisbezoek is geweest, maar dat zij alleen op 28 januari 2025 [gedaagde] met haar zoontje had aangetroffen. [gedaagde] heeft tijdens het gesprek op kantoor op 7 april 2025 uitleg gegeven waarom zij niet vaak thuis is. Zij verbleef enige tijd bij haar ouders in Beverwaard in Rotterdam vanwege een operatie in verband met een hernia. Vanwege de vele sporten van haar zoontje is ze weinig thuis. Ze kookt niet vaak, omdat zij van haar ouders altijd een bakje eten meekrijgt. Diezelfde verklaring heeft [gedaagde] ook op de zitting herhaald. Uit de rapportage blijkt ook dat [gedaagde] Woonstad en de gemeente Rotterdam – die eveneens een onderzoek tegen [gedaagde] is gestart – de toegang tot haar woning heeft verleend om die te bekijken. In het rapport wordt ook melding gemaakt dat de afvalcontainer slechts af en toe wordt gebruikt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij vaak haar afval weggooit bij haar ouders omdat haar container langere tijd weg was. Ook voert zij aan dat zij onlangs een nieuwe container heeft aangevraagd. Ook staat vast dat [gedaagde] de gevraagde gegevens aan Woonstad heeft verstrekt.
[gedaagde] heeft verbruiksgegevens van gas, water en elektra overgelegd. Uit deze gegevens volgt dat [gedaagde] van 2 juli 2020 tot 2 maart 2025 gemiddeld 91,92 kWh per maand (1103 KWh per jaar) heeft verbruikt. Volgens de gegevens van het Nibud verbruikt een 2-persoons huishouden 2250 kWH per jaar. [gedaagde] verbruikt dus minder dan de helft van het gemiddelde verbruik. Het gasverbruik is 603m³ over vijf jaar, dat is 129 m³ per jaar. Het gemiddelde verbruik in een tussenwoning is volgens de Nibudnormen 990m³ per jaar. [gedaagde] verbruikt dus een fractie van het gemiddelde verbruik. [gedaagde] heeft over ongeveer 57 maanden slechts 33 m³ water verbruikt. Dat is (afgerond) gemiddeld 7 m³ per jaar. 7 m³ is: 365 dagen = 19 liter per dag. Een gemiddeld verbruik van een gezin van twee personen is 95 m³ per jaar. Van 7 m³ per jaar kan 2 tot 3 keer per dag het toilet doorgetrokken worden.
Uit deze gegevens kan niet zonder meer worden geconcludeerd dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Wel kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] niet vaak in de woning is. [gedaagde] heeft zowel in de stukken als bij de mondelinge behandeling een duidelijke verklaring gegeven waarom zij weinig thuis is en een toelichting gegeven op het geringe verbruik van gas, elektra en water. [gedaagde] was een tijdje niet in de woning geweest vanwege een operatie aan haar hernia. Ook is zij een periode niet in de woning geweest om haar zieke ouders te bezoeken en te verzorgen. Dat [gedaagde] haar ouders heeft verzorgd wordt ondersteund door de overgelegde medische stukken over haar ouders. [gedaagde] stelt dat zij regelmatig bij haar ouders en vrienden eet, wast en doucht. Dit wordt bevestigd door haar zus die ook op de zitting aanwezig was. De zus van [gedaagde] haalt en brengt [gedaagde] met de kleding. Dit verklaart dat ze niet aanwezig was op de door Woonstad genoemde huisbezoeken en het beperkte verbruik van gas, elektra en water. De kantonrechter heeft geen reden en ook geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de overgelegde stukken, de verklaring van [gedaagde] en die van haar zus.
Ook uit de openbaar vervoergegevens kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Uit de gegevens blijkt dat [gedaagde] in de ochtend steeds vertrekt van halte Randweg, gelegen nabij haar woning. Dat [gedaagde] op 4 avonden reist naar Beverwaard, wil niet zeggen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft.
De kantonrechter acht de door Woonstad genoemde omstandigheden onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. Voorts weegt mee dat [gedaagde] heeft meegewerkt aan het onderzoek van Woonstad en van de gemeente Rotterdam. Woonstad heeft de woning bezocht op 7 april 2025. Op de zitting heeft de medewerker van Woonstad verklaard dat zij beneden in de woning was geweest en dat zij heeft gezien dat het normaal was ingericht. Ook dit is een aanwijzing dat [gedaagde] haar woning gewoon bewoond. De kantonrechter weegt daarbij ook mee dat [gedaagde] samen met haar zoontje van 8 jaar altijd ingeschreven heeft gestaan in het gehuurde. [gedaagde] heeft bovendien op alle punten die Woonstad stelt een plausibele verklaring. De kantonrechter heeft geen reden om te twijfelen aan de uitleg van [gedaagde].
Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft op het adres [adres]. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen omdat de stelling van Woonstad dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft tegenover het verweer onvoldoende is onderbouwd. De gevorderde ontbinding en ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen.
De huurachterstand
Woonstad vordert ook betaling van de huurachterstand van € 415,46 voor zover [gedaagde] in gebreke blijft in de nakoming van de met haar overeengekomen betalingsregeling. In de dagvaarding heeft Woonstad gesteld dat er sprake is van een huurachterstand van
€ 415,46 en dat daarvoor een betalingsregeling met [gedaagde] is getroffen. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] de betalingsregeling niet is nagekomen. Evenmin zijn er door Woonstad feiten en omstandigheden aangevoerd die erop wijzen dat zij de regeling niet zou nakomen. De kantonrechter ziet daarom geen reden om [gedaagde] voorwaardelijk te veroordelen tot betaling van € 415,46. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
Nevenvorderingen
De nevenvordering tot betaling van de huur of gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming is niet toewijsbaar. Deze vordering is gekoppeld aan het uitgangspunt van Woonstad dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en dat er tijd zit tussen het aanhangig maken van deze procedure en de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, waarin het voor Woonstad onzeker is of [gedaagde] de huur of de gebruiksvergoeding uit zichzelf zal betalen. De kantonrechter acht, mede omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, geen deugdelijke grondslag aanwezig om deze vordering toe te wijzen. Ook de incassokosten worden afgewezen.
Woonstad moet de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van Woonstad, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Woonstad aan [gedaagde] moet betalen op € 174,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 87,-) en € 43,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 217,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van Woonstad af;
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 217,50.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
821