RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11947916 CV EXPL 25-23511
datum uitspraak: 4 februari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: Hoogvliet Rotterdam,
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
Eiseres wordt hierna ‘Hef Wonen’ genoemd en gedaagden worden hierna gezamenlijk ‘[gedaagden]’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 23 oktober 2025, met bijlagen;
het tussenvonnis van 10 december 2025;
de akte van Hef Wonen van 19 december 2025, met bijlagen.
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[gedaagden] huren sinds 18 november 2022 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Hef Wonen. Hef Wonen vordert bij dagvaarding betaling van de huurachterstand van € 5.166,19, berekend tot en met oktober 2025, vermeerderd met € 430,16 aan incassokosten en € 988,56 aan verschenen rente.
Hef Wonen heeft bij akte gesteld dat de huur over november 2025 en december 2025 ook niet is betaald. Daarmee bedraagt de huurachterstand tot en met december 2025 € 5.562,93.
In het tussenvonnis is tegen [gedaagden] verstek verleend (artikel 139 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] de huurachterstand van € 5.562,93 met rente moeten betalen. De incassokosten worden afgewezen, omdat hierover een oneerlijke bepaling staat in de huurovereenkomst. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.
Huurachterstand
Hef Wonen heeft toegelicht dat zij de kale huurprijs vanaf de start van de huurovereenkomst per 1 juli jaarlijks heeft verhoogd, voor het eerst per 1 juli 2023. Volgens Hef Wonen is de huurverhoging telkens niet hoger geweest dan de CPI-indexering. Ter onderbouwing heeft Hef Wonen de huurverhogingsbrieven overgelegd van de jaarlijkse procentuele verhogingen die zij heeft doorgevoerd. Voorts heeft zij gespecificeerd dat, zelfs indien wordt uitgegaan van de aanvangshuur, de huurachterstand tot en met december 2025 € 5.562,93 bedraagt. De kantonrechter volgt het betoog van Hef Wonen en acht de berekening van de huurachterstand en de daarbij gegeven toelichting juist. Dit betekent dat [gedaagden] tot en met december 2025 een huurbedrag van € 5.562,93 verschuldigd zijn. Zij worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van dat bedrag.
Hoewel er dus geen oneerlijke huurverhoging is doorgevoerd, is onder het kopje ‘Huurprijswijzigingen’ van de huurovereenkomst wel bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een door de verhuurder nader te bepalen percentage, voor het eerst per 1 juli 2023. Daarnaast bepaalt artikel 5.2 sub c van de algemene huurvoorwaarden dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop de CPI-indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. Zoals de kantonrechter reeds heeft geoordeeld in het tussenvonnis zijn dergelijke opslagbedingen oneerlijk. Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter heeft daarom de opslagbedingen vernietigd.
Ambtshalve toetsing: geen incassokosten
De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten af. Onder het kopje ‘Overige kosten’ van de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. De bepaling wijkt in het nadeel van de huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke incassokosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan.
Verdere ambtshalve toetsing
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Rente
De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. Hef Wonen heeft gesteld dat deze tot 23 oktober 2025 € 988,56 bedraagt.
In totaal zal worden toegewezen:
huurachterstand t/m december 2025 € 5.562,93 (plus wettelijke rente vanaf 23 oktober 2025 over een bedrag van € 5.166,19)
wettelijke rente € 988,56 +
€ 6.551,49
Proceskosten
[gedaagden] worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Hef Wonen moeten betalen op € 147,81 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.194,81. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 6.551,49 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 5.166,19 vanaf 23 oktober 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.194,81;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
53954