ECLI:NL:RBZWB:2025:6801, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-10-2025, C/02/429832 / HA ZA 24-705 (E)

1. [persoon 1] ,

1. [persoon 3] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 april 2025,

- de conclusie van antwoord in reconventie,- het bericht van 19 augustus 2025 met productie(s) van [Partij B] ,- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, met daaraan voorafgaand een descente, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[partij A] zijn sinds 16 september 2015 eigenaar van [adres 1] . [Partij B] zijn sinds 23 maart 2001 eigenaar van [adres 2] . Partijen zijn buren van elkaar. Op onderstaande kadastrale kaart zijn de percelen van partijen weergegeven. [perceel 1] betreft het perceel van [partij A] en [perceel 2] is het perceel van [Partij B]

[afbeelding is geanonimiseerd]

De percelen van [adres 1] en [adres 2] waren voorheen één geheel. Bij akte van levering op 23 december 1975 wordt dit geheel gesplitst in die zin dat:

“de woonhuizen met schuur en tuin gelegen te [plaats 2] aan de [adres 1] , [adres 3] en [adres 4] , kadastraal bekend als het gehele perceel [kadastrale gegevens 1] , groot een are vijf en negentig centiare, alsmede een ter plaatse duidelijk aangegeven westelijk gedeelte van het perceel [kadastrale gegevens 2] , welk kadastraal perceel in zijn geheel drie are groot is” aan de heer [persoon 5] wordt overgedragen en dat “de beneden- en bovenwoning met inrijpoort- en erf, kadastraal bekend als het resterende (niet onder A begrepen) gedeelte van het perceel [kadastrale gegevens 2]” aan de heer [persoon 6] wordt overgedragen. Het aan [persoon 5] overgedragen onroerend goed wordt in de akte aangeduid als “het sub A omschreven onroerend goed”. Het aan [persoon 6] overgedragen onroerend goed wordt in de akte aangeduid als “het sub B omschreven onroerend goed”.

Verder is relevant dat in deze akte nog het volgende is opgenomen:

“c. Ten behoeve van het sub A omschreven onroerend goed, wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van weg om, al dan niet met rijwielen, auto’s of andere vervoermiddelen te komen van gemelde schuur naar de [de straat] of omgekeerd, door de poort en de tuinen, welke behoren tot het sub B omschreven onroerend goed.

(…)

d. Omtrent het gebruik van gemelde schuur is een nadere regeling in onderling overleg getroffen tussen de comparanten sub 2 a en 2 b [de heren [achternaam] ], welke is vastgelegd in een onderhands stuk, waaraan zij ook hun rechtsopvolgers zullen moeten binden.”

In voornoemd onderhands stuk zijn de heren [achternaam] , voor zover relevant, het volgende overeengekomen:

“in aanmerking nemende:

dat, bij akte, op heden verleden voor [notaris] ter standplaats [plaats 2] ,(…)

bij welke akte een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd ten behoeve van het door de ondergetekende sub 1 gekochte onroerend goed [het sub A omschreven Onroerend goed] en ten laste van de poort en de tuin welke behoren tot het door de ondergetekende sub 2 gekochte onroerend goed [het sub B omschreven Onroerend goed],

verklaren het volgende te zijn overeengekomen:

Ondergetekenden zullen, voor gezamenlijke rekening een muur plaatsen in gemelde schuur, zodanig dat deze wordt gesplitst in een noordelijke helft en een zuidelijke helft;

De ondergetekende sub 2 krijgt het recht om bedoelde zuidelijke helft van de schuur te gebruiken voor zich en/of voor eventuele huisgenoten of-in geval van verhuur van het door hem gekochte- deze zuidelijke helft te laten gebruiken door zijn huurder en diens huisgenoten, zonder daarvoor enige vergoeding verschuldigd te zijn, en zonder dat dit recht van gebruik door de ondergetekende sub 1 kan worden opgezegd, zulks als tegenprestatie voor de vestiging van gemelde erfdienstbaarheid. De kosten van onderhoud en reparatie van dat zuidelijk gedeelte komen voor rekening van de ondergetekende sub 2.

Gemelde schuur mag slechts met instemming van beide ondergetekenden worden afgebroken, In geval van zodanige afbraak, is de ondergetekende sub 1 verplicht om een oostelijk gedeelte van de dan vrijkomende ondergrond aan te bieden aan de ondergetekende sub 2 en dit om niet aan hem over te dragen, indien de ondergetekende sub 2 dat wenst. Bedoeld aan te bieden oostelijk gedeelte is zo groot, dat de grens tussen de eigendommen van de ondergetekenden sub 1 en 2, welke hiervoor zijn genoemd recht wordt door de uitvoering van betreffende eigendomsoverdracht;”

Bij akte van 31 januari 1986 zijn [persoon 5] en de rechtsopvolger van [persoon 6] , de heer [persoon 7] , overeengekomen dat voornoemde erfdienstbaarheid van weg is komen te vervallen en dat voor het afbreken van de schuur niet langer de toestemming van de gebruiker van de zuidelijke helft van de schuur vereist is.

3. Het geschil

[partij A] vorderen, na wijziging van eis, - samengevat – het volgende:

voor recht te verklaren dat de juridische grens tussen beide percelen niet door de schuur loopt maar gelijk met de gevel van de schuur;

voor recht te verklaren dat er onderhoud moet worden uitgevoerd aan de schuur;

voor recht te verklaren dat [Partij B] de helft van die onderhoudskosten moeten betalen;

veroordeling van [Partij B] tot betaling van een voorschot van € 93.248;

[Partij B] te veroordelen in de proceskosten.

[partij A] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Gelet op de tekst van de notariële akte van 23 december 1975 zijn [partij A] ook eigenaar van de grond onder de schuur voor zover deze uitsteekt over de in het kadaster ingetekende grens. Voor zover dat niet het geval is zijn [partij A] door verjaring eigenaar geworden van de grond onder de schuur voor zover deze uitsteek over de in het kadaster ingetekende grens.

[partij A] voeren aan dat de schuur in zeer slechte staat verkeert en dat onderhoud dringend nodig is. Zij hebben een offerte van Aannemingsbedrijf [bedrijf] overgelegd. Daarin is € 186.497,30 inclusief BTW geoffreerd voor de benodigde werkzaamheden. Op grond van de onderhandse akte zijn [Partij B] gehouden de helft van deze onderhoudskosten te betalen.

[Partij B] voeren verweer. [Partij B] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] [Partij B] stellen dat de eigendomsgrens gelijk is met de kadastrale grens. Dit is eerder ook door [partij A] erkend. Mocht de rechtbank vordering 1 van [partij A] toch toewijzen dan vraagt [Partij B] de rechtbank daaraan toe te voegen “met inachtneming van de terugleveringsverplichting van de oostelijke zijde (parallel aan de erfgrens) bij afbraak van de schuur”.

[Partij B] betwisten verder dat zij moeten bijdragen aan de onderhoudskosten van de schuur. Als [partij A] al een vordering hebben dan moet dat verrekend worden met de onderhoudskosten die [Partij B] zelf gemaakt hebben. Uit de akte van 23 december 1975 volgt ook dat [Partij B] alleen gehouden zijn de kosten van reparatie en onderhoud te betalen van “dat zuidelijke gedeelte”, waarmee gerefereerd wordt aan het gedeelte dat [Partij B] althans hun rechtsvoorgangers in gebruik hebben. [Partij B] betwisten dat de staat van de schuur erg slecht is en dat het door [partij A] gestelde onderhoud moet worden uitgevoerd. Zij voeren ook verweer tegen de hoogte van de offerte van [naam] en tegen het toewijzen van een voorschot.

in reconventie

[Partij B] vorderen na wijziging van eis, voor zover deze wijziging door de rechtbank is toegestaan, voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat een vordering in conventie wordt toegewezen, het volgende:

primair

Voor recht te verklaren dat [Partij B] voor het gebruik van het zuidelijke gedeelte van de schuur een erfdienstbaarheid hebben, dan wel [partij A] te veroordelen tot het verlenen van een recht van erfdienstbaarheid, dan wel voor recht te verklaren dat [Partij B] een gebruiksrecht hebben voor het gebruik van het zuidelijke gedeelte van de schuur.

Voor recht te verklaren dat [Partij B] recht hebben op teruglevering van het oostelijke gedeelte van het perceel, gelijk met de huidige kadastrale grens, na afbraak van de schuur.

Subsidiair

3. [partij A] te veroordelen tot medewerking aan afbraak van de schuur, waarna het oostelijke gedeelte van de onderliggende grond (gelijk met de huidige kadastrale grens) in eigendom van [Partij B] blijft dan wel moet worden (terug)geleverd.

[Partij B] leggen aan de vorderingen ten grondslag dat er sprake is van een erfdienstbaarheid dan wel dat [partij A] gehouden is tot vestiging daarvan op grond van 5:54 BW en op grond van nakoming omdat [partij A] de erfdienstbaarheid eerder heeft erkend. Voor zover er geen sprake is van een erfdienstbaarheid moet het gebruiksrecht worden vastgesteld in de verklaring voor recht. Dat geldt ook voor het recht op het oostelijke gedeelte van de grond onder de schuur na afbraak van de schuur. Voor zover [Partij B] moet bijdragen aan de door [partij A] gevorderde onderhoudskosten staan deze niet meer in verhouding tot de waarde van de schuur. In dat geval moet de schuur worden afgebroken.

[partij A] voeren verweer. [partij A] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [Partij B] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [Partij B] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[partij A] vorderen voor recht te verklaren dat de juridische grens tussen beide percelen niet door de schuur loopt maar gelijk met de gevel van de schuur. De rechtbank zal deze vordering afwijzen en licht dit als volgt toe. In de leveringsakte van 23 december 1975 staat over de loop van de erfgrens slechts vermeld dat er sprake is van een “ter plaatse duidelijk aangegeven westelijk gedeelte” zodat daaruit niet kan worden afgeleid wat de partijbedoeling op dit punt was. Uit de overgelegde veldwerktekeningen van het kadaster van 19 januari 1977 en de daarbij gegeven toelichting ter zitting volgt dat namens alle toenmalige belanghebbenden op 17 januari 1977 de grens zo is aangewezen dat deze door de schuur loopt. Dat daarbij sprake is van een vergissing is niet gebleken en ook niet aannemelijk. Immers een erfgrens door een schuur in plaats van gelijk met de gevel van die schuur vereist een bewustere keuze. Dat sprake was van een andere partijbedoeling dan de kadastrale aanwijzing kan niet voldoende worden afgeleid uit de onderhandse akte. In de onderhandse akte over het gebruik van de schuur wordt gesproken over “overdragen” en niet over leveren. Daaruit volgt niet dat [persoon 5] als eigenaar van [adres 1] ook eigenaar is van de grond onder de schuur voor zover deze voorbij de aangewezen erfgrens steekt. Verder spreekt de bepaling van de onderhandse akte bij afbraak van de schuur over het verplicht overdragen. Daarmee zou beoogd kunnen zijn dat wordt voorkomen dat de eigenaar van [adres 1] op andere wijze/met een andere schuur het feitelijk gebruik van alle grond onder de schuur voortzet. Een opstalrecht is niet nodig om de eigendom van de gehele schuur bij [adres 1] te laten behoren.

Het beroep op (verkrijgende) verjaring door [partij A] wordt afgewezen. Voor een geslaagd beroep op verjaring is bezit van het betreffende stuk grond nodig. Gelet op de kadastrale aanwijzing op 17 januari 1977 was voor partijen destijds duidelijk dat (slechts) sprake was van gebruik door de eigenaar van [adres 1] van een deel van het perceel van [adres 2] . [de straat] was dus houder en geen bezitter van een deel van de grond van [adres 2] . Dat bij de nadien verrichtte leveringen (steeds) over ‘woonhuis met schuur’ wordt gesproken, is onvoldoende om als daad van bezit te worden aangemerkt. Daar komt bij dat de kadastrale kaart (steeds) dezelfde erfgrens door de schuur weergaf en in de leveringsaktes steeds werd verwezen naar de afspraken over het gebruik van de grond in de onderhandse akte. Er is dus nooit sprake geweest van bezit.

De rechtbank overweegt ten overvloede dat het daarnaast de vraag is wat het belang van [partij A] is bij deze vordering. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat [partij A] eigenaar zijn van de schuur en dus over de grond eronder mogen beschikken, weliswaar met inachtneming van het gebruiksrecht van [Partij B] . Ook is tussen partijen duidelijk dat zodra de schuur wordt afgebroken, de grond toekomt aan [Partij B] . Er is dus helemaal geen onduidelijkheid over wie over die grond mag beschikken.

de onderhoudskosten van de schuur

De gevorderde verklaring voor recht dat de schuur (noodzakelijk) onderhoud nodig heeft zal worden afgewezen. De vordering is te onbepaald en dient geen enkel doel. Onduidelijk blijft immers welk onderhoud plaats moet vinden, wat de kosten daarvan zijn en voor wiens rekening die kosten komen.

De gevorderde verklaring voor recht dat [Partij B] de helft van de kosten van het onderhoud aan de schuur moeten betalen wordt eveneens afgewezen. In de onderhandse akte waarop deze vordering is gegrond staat dat [Partij B] de zuidelijke helft van de schuur mogen gebruiken en dat de kosten voor reparatie en onderhoud van “dat zuidelijke gedeelte” voor hun rekening komen. Uit de tekst van de overeenkomst volgt dus niet dat [Partij B] de helft van de totale onderhoudskosten moeten betalen. [partij A] hebben geen omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat deze overeenkomst anders moet worden uitgelegd dan waar de tekst van de overeenkomst op duidt.

Ook het gevorderde voorschot op de onderhoudskosten van € 93.248,65 wordt afgewezen. In de eerste plaats hebben [partij A] niet duidelijk gemaakt waarom en op welke grond een voorschot toegewezen moet worden in plaats van dat [Partij B] zou moeten bijdragen in de daadwerkelijke gemaakte kosten op het moment dat die kosten worden gemaakt.

Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de passage “kosten van onderhoud en reparatie” in de onderhandse akte moet worden uitgelegd in het licht van de rest van de akte. Relevant is daarbij dat het gebruiksrecht van een deel van de schuur destijds werd gegeven in ruil voor een erfdienstbaarheid van weg. De bijdrage in de onderhoudskosten betreft dus geen compensatie voor het gratis gebruik van een deel van de schuur. Verder is relevant dat de schuur volledig eigendom is van [partij A] . De rechtbank is dan ook van oordeel dat de passage “kosten van onderhoud en reparatie” zo moet worden uitgelegd dat daaronder vallen de kosten voor het in goede staat houden van het pand en dus de kosten van regulier onderhoud. Kosten voor complete vervanging van delen van de schuur doordat deze het einde van hun levensduur hebben bereikt of onvoldoende zijn onderhouden vallen daar niet onder. Ook valt niet in te zien waarom hogere eisen aan bijvoorbeeld het dak (met betrekking tot het water en wind dicht zijn) mede voor rekening van [Partij B] zouden moeten komen. Immers, vanaf de ondertekening van de onderhandse akte heeft het dak steeds bestaan uit een houtenraamwerk met daarop dakpannen. [partij A] hebben niet inzichtelijk gemaakt welke kosten zien op de zuidelijke helft van de schuur en welk deel van die kosten ziet op regulier onderhoud zodat de vordering ook om die reden moet worden afgewezen.

proceskosten

De rechtbank heeft vastgesteld dat per abuis griffierecht voor vorderingen van onbepaalde waarde is geheven terwijl [partij A] daarnaast ook een geldvordering hebben ingesteld zodat het griffierecht passend bij die vordering geheven moet worden. Dit zal worden gecorrigeerd. De rechtbank gaat bij de proceskostenveroordeling dan ook uit van het juiste tarief.

[partij A] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [Partij B] worden begroot op:

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

3.642,00

(3 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.145,00.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

in reconventie

de vorderingen in reconventie zijn ingesteld onder de voorwaarde dat een van de vorderingen in conventie wordt toegewezen. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in conventie worden afgewezen zodat de rechtbank niet toekomt aan de beoordeling van de vorderingen in reconventie.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [partij A] af,

veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.145,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr Van Noort en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.