ECLI:NL:RBZWB:2025:6834, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-10-2025, 11321342 \ CV EXPL 24-3474

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 december 2024

- het bericht van 4 augustus 2025 van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] zijn eis in reconventie intrekt- het bericht van 7 augustus 2025 met producties van Novomatic, waarbij Novomatic haar eis wijzigt- het bericht van 8 augustus 2025 met producties van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Novomatic huurt van de pandeigenaar [pandeigenaar] de (horeca)bedrijfsruimte met bijbehorende afhankelijke woonruimte aan de [adres] (hierna ook te noemen: het gehuurde). Novomatic heeft het gehuurde met ingang van 1 december 2015 (onder)verhuurd aan [gedaagde] . Op de huurovereenkomst tussen Novomatic en [gedaagde] (hierna ook te noemen: de huurovereenkomst) zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, model 15 augustus 2008 (hierna te noemen de algemene bepalingen huurovereenkomst). Hieraan voorafgaand huurde [gedaagde] het gehuurde sinds 1 december 2013 van [bedrijf] B.V.

[gedaagde] , althans feitelijk zijn vader, exploiteerde in het gehuurde een [restaurant] ( [horecabedrijf] ). Daarnaast onderverhuurt [gedaagde] de afhankelijke woonruimte aan verschillende kamerbewoners. De exploitatie van het restaurant is wegens de leeftijd en gezondheid van de vader van [gedaagde] gestopt. In het voorjaar van 2023 hebben partijen overleg gehad over een indeplaatsstelling, maar daarover hebben partijen geen overeenstemming bereikt en er is ook geen indeplaatsstellingsprocedure gestart.

Vanaf januari 2024 is er een huurachterstand ontstaan, maar tussen partijen staat vast dat de huurachterstand tot en met augustus 2025, op € 10.500,00 na, is betaald middels betalingen die hebben plaatsgevonden na aanvang van onderhavige procedure. Daarnaast is er naar aanleiding van een conservatoir derdenbeslag een bedrag van € 10.500,00 geparkeerd op de bankrekening van de deurwaarder.

In een brief van 14 juni 2024 heeft Novomatic de huurovereenkomst op grond van artikel 7:293 BW opgezegd tegen 31 (lees: 30, toevoeging door de kantonrechter) juni 2025. Novomatic heeft [gedaagde] verzocht om binnen twee weken na deze brief schriftelijk aan Novomatic te berichten of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. (Pas) in zijn akte van 4 augustus 2025 bericht [gedaagde] dat hij instemt met de opzegging die Novomatic bij brief van 14 juni 2024 tegen 30 juni 2025 heeft gedaan.

3. Het geschil

Novomatic vordert – kort samengevat - om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 30.675,36 vermeerderd met boete, rente en kosten. Daarnaast vordert Novomatic primair om de huurovereenkomst tussen Novomatic en [gedaagde] wat betreft het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, onder doorbetaling van de huur of een bedrag gelijk aan de huur tot aan ontruiming en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding voor leegstand van het gehuurde. Subsidiair vraagt Novomatic om vast te stellen dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd en dan ook de ontruiming van het gehuurde te bepalen met doorbetaling van de huur tot aan de ontruiming.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Novomatic, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Novomatic, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Novomatic in de kosten van deze procedure. [gedaagde] heeft ter zitting zijn eerder ingestelde eis in reconventie ingetrokken.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Primair vordert Novomatic om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarvoor is vereist dat de huurovereenkomst nog bestaat. Dat is volgens [gedaagde] niet meer het geval, omdat de huurovereenkomst volgens hem is geëindigd door de opzegging van de huurovereenkomst door Novomatic en de instemming daarmee door [gedaagde] . De kantonrechter is echter van oordeel dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd. Dat oordeel zal de kantonrechter hieronder uitleggen.

Uitgangspunt is dat een huurovereenkomst die door de verhuurder is opgezegd gewoon van kracht blijft totdat de rechter hierover heeft beslist of totdat de huurder schriftelijk met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. In dit geval heeft [gedaagde] in eerste instantie niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst door Novomatic. Novomatic heeft daarom een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. Novomatic heeft er daarbij voor gekozen om niet in de eerste plaats de kantonrechter te vragen om de opzegging te beoordelen, maar om primair de huurovereenkomst te ontbinden vanwege het niet betalen van de huur. Pas als de kantonrechter de ontbinding niet zou toewijzen, vraagt Novomatic om te beoordelen of de huurovereenkomst dan alsnog kan eindigen door de opzegging. De verhuurder mag haar vordering zo insteken. Daarmee heeft Novomatic haar opzegging van de huurovereenkomst (voorwaardelijk) herroepen. Aangezien instemming van [gedaagde] als huurder op dat moment nog niet had plaatsgevonden, kon dat naar het oordeel van de kantonrechter. Ook een huuropzegging kun je zien als een eenzijdige rechtshandeling die voor herroeping vatbaar is.

Dit betekent dat [gedaagde] niet alsnog – na het indienen van een primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst – de huurovereenkomst kon laten eindigen door met terugwerkende kracht in te stemmen met de eerdere opzegging door Novomatic. Dat zou in dit geval ook onredelijk uitpakken, omdat Novomatic zich door het uitblijven van instemming van [gedaagde] genoodzaakt zag om de aflopende hoofdhuurovereenkomst te verlengen. [gedaagde] bleef tot aan de akte wijziging van eis, vlak voor de zitting, onverminderd aanspraak maken op het huurgenot. Om het gehuurde ter beschikking te kunnen blijven stellen aan [gedaagde] moest zij zelf hoofdhuurder blijven van het gehuurde. Omdat de kantonrechter uitgaat van een voorwaardelijke herroeping van de huuropzegging (namelijk onder de voorwaarde dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is), zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding gaan beoordelen.

De huurachterstand

Aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft Novomatics bij dagvaarding ten grondslag gelegd dat sprake was een flinke huurachterstand. Inmiddels heeft [gedaagde] tijdens de procedure een aantal betalingen gedaan waarmee de huurachterstand grotendeels is ingelopen. Er resteert een vordering tot betaling van de nog openstaande huurachterstand van € 10.500,00.

Op zichzelf heeft [gedaagde] erkend dat er nog een bedrag van € 10.500,00 aan huur niet aan Novomatic is betaald. Daarom is de vordering tot betaling van dat bedrag in beginsel toewijsbaar. [gedaagde] heeft met betrekking tot deze vordering een verrekeningsverweer gevoerd dat de kantonrechter nu zal beoordelen.

[gedaagde] voert aan dat hij ter verrekening met de huurachterstand twee vorderingen heeft op Novomatic. De eerste vordering betreft de terugbetaling van de waarborgsom en de tweede vordering betreft een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW. De kantonrechter is van oordeel dat de gegrondheid van het eerste verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Of [gedaagde] recht heeft op (volledige) terugbetaling van de waarborgsom is onzeker, omdat er nog geen oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Partijen verschillen van mening of het gehuurde zich in dezelfde staat bevindt als toen [gedaagde] ging huren. Of er schade is waarvoor de waarborgsom bedoeld is, kan de kantonrechter bij deze stand van zaken niet vaststellen. Een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten kan niet aan de orde zijn, omdat de mogelijkheid van de kantonrechter om zo’n vergoeding toe te kennen, gelet op de wettekstgekoppeld is aan de beslissing van de kantonrechter over een huuropzegging door de verhuurder. Bij een ontbinding van de huurovereenkomst kent de wet geen mogelijkheid tot het toekennen van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. In de volgende overwegingen legt de kantonrechter uit dat zij tot een ontbinding komt van de huurovereenkomst. Daarmee komt zij niet toe aan een beoordeling van de opzegging. Kortom, de door [gedaagde] gevoerde verrekeningsverweren slagen niet. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot betaling van € 10.500,00 aan huurachterstand tot en met augustus 2025 worden toegewezen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde] is als huurder verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen.

Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand zes maanden. Deze huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Weliswaar heeft [gedaagde] een deel van de bij dagvaarding gevorderde huurachterstand inmiddels betaald, maar die betaling heeft heel laat plaatsgevonden (begin 2025). Bovendien zijn er na dagvaarding ook nieuwe achterstanden ontstaan en was op het moment van de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025 nog steeds een bedrag van € 10.500,00 aan huur onbetaald gelaten. Daarbij geldt dat het alsnog betalen van een huurachterstand de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan maakt. Er is langdurig sprake geweest van niet of niet tijdig betalen van de huur. Daarom leiden de alsnog gedane betalingen, inclusief de betaling van € 20.175,36 op 8 augustus 2025, niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Bij de afweging of een ontbinding gerechtvaardigd is, speelt ook een rol dat [gedaagde] al geruime tijd geen restaurant meer exploiteert in het gehuurde en kennelijk nu ook zelf van het gehuurde af wil. [gedaagde] heeft tijdens de zitting geen belangen meer aangevoerd die hij zou hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal verder worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

Overige (neven)vorderingen

Novomatic wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 3.381,21 per maand (of zoveel hoger als bij een huurverhoging zou zijn toegelaten per maand), te rekenen vanaf de maand september 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] het gehuurde nog in gebruik houdt. Deze vordering zal worden toegewezen.

Novomatic vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 3.381,21 per maand (of zoveel hoger als bij een huurverhoging zou zijn toegelaten per maand) dat Novomatic leegstandschade lijdt totdat sprake is van wederverhuur of uiterlijk tot de einddatum van de resterende contractduur van de hoofdhuurovereenkomst van Novomatic. De kantonrechter zal deze vordering zoals te doen gebruikelijk toewijzen voor drie maanden huur, of zoveel korter als het pand weer verhuurd is. Daarbij weegt mee dat vooralsnog niet gebleken is dat Novomatic het gehuurde niet binnen de genoemde termijn van drie maanden opnieuw zou kunnen verhuren. Voor het overige zal de kantonrechter deze vordering verwijzen naar de schadestaatprocedure. Daarin kan Novomatics dan aantonen dat zij meer schade heeft geleden dan de toegewezen schadevergoeding gelijk aan drie maanden huur. Voor de hoogte van deze schadevergoeding sluit de kantonrechter aan bij de huur op dit moment.

Op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen huurovereenkomst maakt Novomatic aanspraak op een contractuele boete van € 8.400,00 wegens de niet tijdige en volledige huurbetalingen over de maanden januari 2024 tot en met juli 2024, berekend tot en met augustus 2024. Novomatic is hierbij uitgegaan van een cumulerende berekening. Met verwijzing naar een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 februari 2022 legt de kantonrechter artikel 26.2 van de algemene bepalingen huurovereenkomst echter zo uit dat er sprake is van een enkelvoudige boete per maand. Dat betekent dat van de gevorderde boete van € 8.400,00 slechts € 2.100,00 (7 x € 300,00) toegewezen zal worden.

Novomatic vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Novomatic heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Novomatic heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Novomatic heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. De gevorderde btw zal worden afgewezen, omdat Novomatic niet heeft gesteld geen ondernemer te zijn op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 of als ondernemer een vrijgestelde prestatie te hebben verricht. Daarom zal een bedrag van € 1.009,26 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Aangezien van misbruik van procesrecht naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is, zullen de proceskosten worden begroot (mede) met behulp van het liquidatietarief. Misbruik van procesrecht is alleen aan de orde in hele bijzondere omstandigheden. Er moet dan bijvoorbeeld sprake zijn van een bij voorbaat kansloos verweer. Of een partij baseert zich voor een belangrijk deel op feiten waarvan hij de onjuistheid kende. Dat is in deze zaak niet het geval. De proceskosten van Novomatic worden aldus begroot op:

Kosten van de dagvaarding € 115,84

Beslagkosten € 1.065,64

o € 271,00 aan salaris gemachtigde

o € 794,64 aan verschotten

Griffierecht € 1.409,00

Salaris gemachtigde € 1.357,50 (2,5 punten x

€ 543,00)

- Nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.082,98

De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Novomatic zijn, en de sleutels af te geven aan Novomatic,

veroordeelt [gedaagde] om aan Novomatic te betalen een bedrag van € 12.600,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 10.500,00, met ingang van 12 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.100,00, met ingang van 8 augustus 2024,

veroordeelt [gedaagde] om aan Novomatic te betalen een bedrag van € 3.381,21 per maand (of zoveel hoger als bij een huurverhoging zou zijn toegelaten per maand), te rekenen vanaf de maand september 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt,

veroordeelt [gedaagde] om aan Novomatic te betalen een bedrag van € 3.381,21 per maand dat Novomatic leegstandschade lijdt voor maximaal drie maanden huur, of zoveel korter als het pand weer verhuurd is; voor het overige verwijst de kantonrechter deze vordering naar de schadestaatprocedure,

veroordeelt [gedaagde] om aan Novomatic te betalen een bedrag van € 1.009,26 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 8 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.017,34, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de beslagkosten van € 1.065,64 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.