ECLI:NL:RBZWB:2025:6941, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-10-2025, 11431121 CV EXPL 24-4306 (T)

1. De zaak in het kort

In deze zaak gaat het om de woning die de vader van de zoon heeft gehuurd. De vader heeft het gehuurde verlaten. De zoon vordert kosten van herstel van de woning, achterstallige huur, verbeurde boetes en afgifte van een aantal zaken die de vader nog in zijn bezit heeft. De vader betwist dat hij de gevorderde posten is verschuldigd en dat hij, behalve één cilinder met sleutel, nog spullen van de zoon heeft.

De kantonrechter wijst de vordering van de zoon voor wat betreft de huur en vaste lasten over februari 2025 toe. Voor de vordering met betrekking tot de boetes en huurverhoging geeft de kantonrechter een bewijsopdracht aan de zoon. De vordering tot schadevergoeding wegens herstelwerkzaamheden wordt afgewezen. De kantonrechter zal hierna toelichten waarom dat zo is.

2. De procedure

- het tussenvonnis van 2 april 2025

- de mondelinge behandeling van 17 juni 2025

- de akte wijziging van eis en overlegging producties, waarna nog een juiste versie van die akte is ontvangen.

3. De feiten

De zoon heeft sinds 1 januari 2005 aan de vader de woning aan de [adres] verhuurd. De woning is gevestigd in het bedrijfspand van de zoon.

De verstandshouding tussen de zoon en de vader is ernstig verstoord geraakt.

De vader heeft de huur per 28 februari 2025 opgezegd en de woning verlaten.

4. Het geschil

De zoon vordert – na wijziging van eis - een schadevergoeding vanwege herstelwerkzaamheden aan de woning, achterstallige huur en vaste lasten, een bedrag aan verbeurde boetes en afgifte van twee huissleutels van het sleutelplan LITTO met twee bijbehorende cilinders, alsmede de afstandsbediening van de poort en overige eigendommen. Die eigendommen staan benoemd in de brief van 28 april 2025 (productie 19 bij dagvaarding). De zoon vordert ook dat de vader in de proceskosten wordt veroordeeld. De zoon wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

De zoon heeft sinds 2005 de woning in zijn bedrijfspand aan zijn ouders verhuurd. Nadat de gemeente in 2014 een A-nummer op het betreffende perceel had verleend kon de woning als mantelzorgwoning worden gebruikt. Vanaf 1 januari 2015 was er daardoor sprake van een huurovereenkomst waarbij de ouders aanspraak konden maken op zorg- en huurtoeslag. De moeder is inmiddels overleden en sindsdien is de vader volgens de zoon vervallen in zijn oude sociaal onwenselijke gedrag. Er is volgens de zoon sprake van treiterijen, stalking en belaging en daarom is er geen sprake van goed huurderschap. Inmiddels heeft de vader de woning verlaten, maar hij heeft de woning niet goed achtergelaten waardoor er herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Om die reden vordert de zoon een bedrag van € 18.864,00 aan schadevergoeding. Ook heeft de vader de huur van € 567,05 en de vaste lasten van € 410,00 over de maand februari 2025 niet betaald. Daarnaast heeft de zoon een huurverhoging doorgevoerd per 1 augustus 2023, maar die verhoging is niet betaald. Daarom vordert de zoon een totaalbedrag van € 187,55 aan huurachterstand. Ook vordert de zoon een bedrag van € 5.000,00 aan verbeurde boetes wegens overtreding van artikel 20.6 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst. De vader schiet namelijk tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat hij zich meer dan tweehonderd keer als slecht huurder heeft gedragen. Tot slot heeft de vader spullen meegenomen die eigendom zijn van de zoon, zodat hij afgifte daarvan vordert, aldus de zoon.

De vader voert verweer. De vader vindt dat de vordering van de zoon moet worden afgewezen en wil dat de zoon in de proceskosten wordt veroordeeld. De vader wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. De vader betwist dat er een schriftelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen en betwist dat de handtekening op de door de zoon overgelegde huurovereenkomst van hem is. De voorwaarden en bedingen in die overeenkomst, alsmede de daaraan gebonden algemene voorwaarden zijn daarom niet van toepassing. Dit betekent dat de vanaf 1 augustus 2023 door de zoon doorgevoerde huurverhoging van 4,1% niet rechtsgeldig is en daarom betaalt de vader de verhoging niet. Er heeft nog nooit een huurverhoging plaatsgevonden sinds de vader de woning huurt. Dat er sprake is van een achterstand in de huur en vaste lasten over februari 2025 betwist de vader ook. Bovendien kan er geen sprake zijn van verbeurde boetes, omdat er geen sprake is van een overtreding door de vader. Hij heeft zich niet als slecht huurder gedragen. Ook bestaat er geen grondslag voor de boetes, omdat de algemene bepalingen van de huurovereenkomst niet van toepassing zijn. Voor zover dat wel het geval is, dan is de boetebepaling een oneerlijk beding. Daarnaast worden de kosten van herstel betwist. Vanuit de gemeente is destijds een vergoeding aan de vader verstrekt en daarmee zijn werkzaamheden verricht in de woning. Ook heeft de vader investeringen gedaan in de woning, waaronder de erfafscheiding (schutting), de keuken, de trap, deel van de bouw van de woning, de badkamer, de zonwering aan buitenkant en andere onderdelen van de woning. De investeringen bedragen minimaal enkele tienduizenden euro's. De werkzaamheden en investeringen zijn allemaal in samenspraak met de zoon gegaan. Bovendien ontbreekt een proces-verbaal van oplevering, zodat niet vast te stellen is wat de staat van het gehuurde was bij aanvang. Tot slot betwist de vader dat hij nog spullen die eigendom van de zoon zijn in zijn bezit heeft. Hij heeft alleen één cilinder met sleutel van de voordeur in zijn bezit.

5. De beoordeling

De vader heeft tegen de wijziging van eis met producties bezwaar gemaakt, nu deze niet uiterlijk tien dagen voor de zitting is ingediend.

Tijdens de mondelinge behandeling erkent de vader dat een wijziging van eis mogelijk is zolang er nog geen eindvonnis is gewezen. Ook verklaart de vader dat het verweer tegen de wijzing van eis en de aanvullende producties niet ingewikkeld is. De kantonrechter staat – zoals tijdens de mondelinge behandeling is beslist – de wijziging van eis toe en zal op de gewijzigde eis beslissen.

Huur en vaste lasten over de maand februari 2025

De vader stelt zich op het standpunt dat hij de huur en de vaste lasten over de maand februari 2025 heeft betaald. De zoon betwist die betaling door de vader. Dat die betaling is verricht blijkt ook nergens uit. Gelet op de betwisting door de zoon heeft de vader onvoldoende onderbouwd dat hij de huur van € 567,05 en de vaste lasten van € 410,00 over de maand februari 2025 heeft betaald. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de vader de huur en vaste lasten over de maand februari 2025 heeft betaald. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen. Omdat de vader te laat is met betalen van deze bedragen, moet hij daarover ook de gevorderde wettelijke rente betalen. De kantonrechter zal de termijn om de huur en de vaste lasten over februari 2025 bepalen op een termijn van twee weken na betekening van het vonnis. Daarbij overweegt de kantonrechter dat de vader, indien deze door betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de veroordeling te voldoen, waarbij een termijn van twee weken als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.

Huurverhoging vanaf 1 augustus 2023 en boetes

De vader stelt zich op het standpunt dat de zoon geen aanspraak kan maken op de huurverhoging en de boetes, omdat een schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt. De zoon kwam in 2015 met een huurovereenkomst naar hem toe, maar de vader heeft deze overeenkomst niet getekend. Om die reden kan de zoon ook geen aanspraak maken op de contractuele huurverhoging en boetes die de zoon vordert. De vader betwist stellig dat de handtekening op de huurovereenkomst die de zoon heeft overgelegd van hem is. Volgens de zoon is de handtekening van de vader. Dit volgt uit de door hem overgelegde aanvraag voor huurtoeslag (productie 25). De vader heeft voor die aanvraag een handtekening moeten zetten. Bovendien kan volgens de zoon alleen huurtoeslag aangevraagd worden als er een huurovereenkomst is.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Als de echtheid van een handtekening onder een onderhandse akte stellig wordt betwist, dan levert deze akte geen bewijs op, zolang niet bewezen is van wie de ondertekening afkomstig is. Die stellige ontkenning van de echtheid van de ondertekening hoeft daarbij geen nadere onderbouwing. Omdat de vader stellig ontkent dat de handtekening op de huurovereenkomst door hem is gezet, rust de bewijslast van de stelling dat hij wel degelijk een handtekening heeft gezet op de zoon. De zoon heeft dit bewijs ook aangeboden. De kantonrechter zal de zaak daarom naar de rol verwijzen, zodat de zoon in de gelegenheid te stellen tot bewijslevering op de manier zoals hierna in de beslissing vermeld.

De zoon heeft ter zitting verklaard dat hij (mogelijk) een handtekeningenonderzoek wil laten uitvoeren als bewijs. De kantonrechter merkt daarbij op dat in dat geval het noodzakelijk is dat daarvoor een origineel exemplaar van de getekende overeenkomst aanwezig moet zijn en andere originele handtekeningen van de vader (op zoveel mogelijk originele documenten), waarbij (in ieder geval) enkele handtekeningen afkomstig moeten zijn uit de tijd kort voor of na de datering van de betwiste huurovereenkomst en enkele recente handtekeningen van de vader.

Voor wat betreft de gevorderde boete van € 5.000,00 overweegt de kantonrechter dat de zoon onvoldoende onderbouwde feiten en omstandigheden heeft gesteld dat de vader tweehonderd overtredingen of verplichtingen uit de huurovereenkomst (met bijbehorende algemene bepalingen) niet is nagekomen. Omdat de zoon niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, zal hij op dit punt niet worden toegelaten tot het bewijs van zijn, door de vader betwiste stellingen. De vordering ten aanzien van de boetes zullen daarom worden afgewezen.

Schadevergoeding wegens herstelwerkzaamheden

Tussen partijen staat vast dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt zoals bedoeld in de wet. Uit de wet volgt dat wanneer bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt op de verhuurder de bewijslast rust dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurperiode een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Het uitgangspunt is dat wordt vermoed dat het gehuurde bij het begin dezelfde staat had als bij het einde van de huur. Hoewel de zoon zich op het standpunt stelt dat het bij aanvang van de huur een nieuwe woning betrof en er bij het einde van de huur door de vader zaken zijn meegenomen en er vernielingen hebben plaatsgevonden in de woning en tuin door de vader, is hier niet van gebleken. Er kan wegens het ontbreken van een beschrijving namelijk geen vergelijking plaatsvinden van de staat van het gehuurde bij aanvang en het einde van de huurperiode. Daarom zal de schadevergoeding vanwege herstelwerkzaamheden worden afgewezen.

Afgifte spullen

De vader zal worden veroordeeld tot afgifte van één cilinder met sleutel van de voordeur, omdat hij erkent deze in zijn bezit te hebben. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij die bij de beveiliging van de rechtbank achtergelaten, omdat die niet mee de zittingszaal in mocht. De kantonrechter zal - voor zover deze cilinder met sleutel van de voordeur na de zitting niet aan de zoon is overgedragen - de termijn om tot afgifte hiervan over te gaan bepalen op een termijn van twee weken na betekening van het vonnis. Daarbij overweegt de kantonrechter dat de vader, indien deze door betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de veroordeling te voldoen, waarbij een termijn van twee weken als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.

Voor wat betreft de overige zaken die de zoon vordert en die staan opgesomd in een brief van 25 april 2025 (productie 19) zal de vordering worden afgewezen, Niet is komen vast te staan dat de vader die spullen in zijn bezit heeft, zodat hij ook niet tot afgifte kan worden veroordeeld.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan in afwachting van de uitkomst van de bewijsopdracht.

6. De beslissing

veroordeelt de vader binnen twee weken na betekening van dit vonnis tot betaling aan de zoon een bedrag van € 567,05 aan huur en een bedrag van € 410,00 aan vaste lasten over de maand februari 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 17 juni 2025 tot aan de dag van betaling,

veroordeelt de vader om binnen twee weken na betekening van dit vonnis één cilinder met sleutel van de voordeur aan de zoon af te geven,

verklaart de veroordelingen onder 6.1 en 6.2 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst de vordering van € 5.000,00 vanwege verbeurde boetes af,

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 5 november 2025 om 9.00 uur, zodat de zoon dan bij akte aangeeft of hij bewijs wil leveren en zo ja, op welke wijze hij bewijs over de echtheid van de handtekening wil leveren,

bepaalt dat, als de zoon geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,6.7. bepaalt dat, als de zoon getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden januari 2026 tot en met juni 2026 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald,6.8. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. Badal, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10,6.9. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,6.10. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.