ECLI:NL:RBZWB:2025:6978, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-08-2025, 11586125 \ CV EXPL 25-860

1. [huurder 1] ,2. [huurder 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 mei 2025 en de daarin genoemde stukken,

- de mondelinge behandeling van 24 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ter zitting is vonnis bepaald.

2. De feiten

[de huurders] huurt vanaf 4 juni 2015 de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van Alwel. De huur bedraagt € 720,92 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte 1 maart 2011’ van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:

“8.1 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dan wel in het gehuurde handelingen te verrichten/activiteiten te ontplooien welke in strijd zijn met de wet en/of gevaren met zich meebrengt voor huurder zelf, de medehuurders, het gehuurde en/of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Onder gehuurde wordt tevens de gemeenschappelijke ruimte begrepen.”

Op 14 november 2024 heeft de politie informatie ontvangen over de aanwezigheid van vermoedelijk verdovende middelen in de woning, waarna een doorzoeking heeft plaatsgevonden. Bij de doorzoeking is blijkens het proces-verbaal het volgende aangetroffen op de begane grond van de woning, op de eerste verdieping van de woning en in de schuur:

Ketamine met een totaal gewicht van 60,15 kilogram. Ketamine valt onder de Geneesmiddelenwet.

Amfetamine (substantie) met een totaal gewicht van 813,7 gram oftewel 0.81 kilogram.

Amfetamine (pillen), dit betrof een totaal aantal van 775 pillen.

Amfetamine (vloeistof) met een totaal gewicht van 4.8 kilogram. Amfetamine staat op lijst I van de Opiumwet.

Diazepam met een totaal gewicht van 770 gram oftewel 0.77 kilogram. Diazepam is een geneesmiddel.

3-chloormethcathinon (3-CMC) met een totaal gewicht van 902.2 gram oftewel 0.90 kilogram. 3-CMC staat op lijst I van de Opiumwet.

2-methylmethcathinon (2-MMC) met een totaal gewicht van 23.61 kilogram. 2-MMC is een psychoactieve stof en staat niet in de Opiumwet.

3,4-methyleendioxymethamfetamine in substanties (MDMA) met een totaal gewicht van 385 gram oftewel 0.38 kilogram. MDMA staat op lijst I van de Opiumwet.

Opiaten (substanties) met een totaal gewicht van 1335 gram oftewel 1.3 kilogram.

Opiaten (pillen) met een totaal aantal van 3684 pillen.

Opiaten/amfetamine in pillen met een totaal aantal van 1070 pillen met het totaal gewicht van 361.6 gram. Opiaten staan op lijst I van de Opiumwet.

Cocaïne HCI met een totaal gewicht van 335 gram oftewel 0.33 kilogram. Cocaïne staat op lijst I van de Opiumwet.

4-hydroxybutaanzuur (GHB) met een totaal gewicht van 243.1 gram oftewel 0.24 kilogram. GHB staat op lijst I van de Opiumwet.

Onbekend met een totaal gewicht van: 545.3 gram oftewel 0.54 kilogram.

Er werd ook een kleine hoeveelheid hashish gewogen. Dit betrof 0.06 kilogram oftewel 60 gram. Hashish staat op lijst II van de Opiumwet.

Het ging om een totaal van 93,83 kilo verdovende middelen en 4.429 stuks pillen. Tevens werd er een contant geldbedrag aangetroffen van € 115.945,00 euro.

De dochter van [de huurders] is bij de doorzoeking aangehouden als verdachte. Een tweede verdachte is bij de doorzoeking uit de woning gevlucht.

Op 15 november 2024 heeft de gemeente Etten-Leur de woning met toepassing van bestuursdwang vanaf 15 november 2024 om 19:00 uur voor zes maanden gesloten.

Mevrouw [huurder 2] heeft zich op 19 november 2024 bij Alwel op kantoor gemeld. Er is toen een gesprek voor de 20 november 2024 ingepland.

Op 20 november 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden met twee medewerkers van Alwel, mevrouw [huurder 2] en een vriendin van mevrouw [huurder 2] . Mevrouw [huurder 2] heeft na het gesprek op 20 november 2024 de huurovereenkomst per 20 december 2024 opgezegd door middel van een huuropzeggingsformulier. Bij dat huuropzeggingsformulier heeft mevrouw [huurder 2] een kopie van haar paspoort en een kopie van het paspoort van de heer [huurder 1] overgelegd.

De gemachtigde van [de huurders] heeft op 20 december 2024 een brief gestuurd aan Alwel, waarin hij, voor zover de huurovereenkomst zou zijn opgezegd, de beëindiging vernietigt, zodat de huurovereenkomst onverminderd doorloopt.

Alwel heeft op 20 december 2024 laten weten niet akkoord te gaan met vernietiging dan wel intrekking van de huuropzegging. [de huurders] heeft de woning niet ontruimd, zodat Alwel deze procedure heeft gestart.

3. Het geschil

Alwel vordert na vermindering van eis – samengevat – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. voor recht te verklaren dat met ingang van 20 december 2024 de huurovereenkomst tussen Alwel en [de huurders] met betrekking tot de woning aan de [adres] is geëindigd;

II. [de huurders] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te verlaten en te ontruimen;

Subsidiair

III. ontbinding van de huurovereenkomst;

IV. [de huurders] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen;

Zowel primair als subsidiair

V. [de huurders] te veroordelen tot tijdige betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de laatstelijk geldende maandhuur ad € 720,92, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst is ontbonden tot aan het moment dat [de huurders] de woning daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd;

VI. [de huurders] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

Alwel legt – samengevat – aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Primair heeft mevrouw [huurder 2] de bedoeling gehad om de huurovereenkomst namens haarzelf en de heer [huurder 1] op te zeggen, zij heeft dat gedaan door middel van een huuropzeggingsformulier, waarbij op verzoek van [de huurders] een einddatum van 20 december 2024 is overeengekomen. Deze opzegging is rechtsgeldig; er is geen sprake geweest van dwang en er zijn geen omstandigheden die maken dat het, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar zou zijn dat Alwel [de huurders] aan haar huuropzegging houdt. Indien de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd per 20 december 2024, vordert Alwel subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst. [de huurders] heeft in strijd gehandeld met de verplichting zich als een goed huurder te gedragen, door het aanwezig hebben van onder meer een handelshoeveelheid harddrugs in de woning. [de huurders] heeft het gehuurde gebruikt, dan wel laten gebruiken, voor het exploiteren van verdovende middelen. [de huurders] is daarnaast slechts bevoegd het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming daarvan. Het (al dan niet langdurig) exploiteren van verdovende middelen in of vanuit de woning impliceert slecht huurderschap. Bovendien blijkt uit alle beschikbare informatie dat sprake is van bedrijfsmatig gebruik van de woning. Het gaat om een tekortkoming van betekenis. Alwel heeft een zwaarwegend belang bij handhaving van haar zerotolerancebeleid, dat erop is gericht gevolgen te verbinden aan Opiumwet-gerelateerde handelingen die ernstige negatieve invloed (kunnen) hebben op de samenleving en de woonomgeving. Naast de drugs zijn bij de doorzoeking van 14 november 2024 grote hoeveelheden contant geld en twee auto’s in beslag genomen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.

[de huurders] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Alwel, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Alwel in de kosten van deze procedure. [de huurders] voert – samengevat – het volgende aan. Er is sprake van misbruik van omstandigheden dan wel van dwaling, op grond waarvan zij de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst vernietigt. Gezien de taalbarrière, de hoge druk die op mevrouw [huurder 2] is uitgeoefend en de stressvolle situatie waarin zij verkeerde, heeft mevrouw [huurder 2] de huuropzegging getekend zonder zich bewust te zijn van de juridische gevolgen van haar handelen. Mevrouw [huurder 2] heeft geen tolk aangeboden gekregen tijdens het gesprek met Alwel, waardoor zij onvoldoende informatie had over de gang van zaken tijdens dit gesprek. Daarnaast is de heer [huurder 1] het niet eens met de opzegging en is er geen overleg met hem geweest over het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst. Het formulier betreffende de huuropzegging is enkel door mevrouw [huurder 2] ondertekend en niet door de heer [huurder 1] . De huur is derhalve niet (rechtsgeldig) door de heer [huurder 1] opgezegd, zodat hij nog huurder is van de woning aan de [adres] . Op grond van het huwelijk tussen heer en mevrouw [huurder 2] , blijft mevrouw [huurder 2] tevens rechtsgeldig medehuurder van deze huurwoning. Daarnaast heeft [huurder 2] zich altijd als goed huurder gedragen en heeft zij de huurovereenkomst met Alwel niet geschonden. [huurder 2] was zich niet bewust van de praktijken omtrent de Opiumwet die zich afspeelden in de woning.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kantonrechter is van oordeel dat de huuropzegging van [de huurders] niet rechtsgeldig is en overweegt hiertoe als volgt.

Gelet op het feit dat uit niets is gebleken dat mevrouw [huurder 2] de heer [huurder 1] rechtsgeldig mocht vertegenwoordigen, kan in het midden blijven of er sprake is van dwang of misbruik van omstandigheden bij het invullen en ondertekenen door mevrouw [huurder 2] van het huuropzeggingsformulier. Bij opzegging van de huurovereenkomst is toestemming van een echtgenoot vereist. Een rechtshandeling die een echtgenoot in strijd met artikel 1:88 lid 1 sub a BW heeft verricht, is vernietigbaar; slechts de andere echtgenoot kan een beroep op de vernietigingsgrond doen. Nu uit niets blijkt dat mevrouw [huurder 2] toestemming had van de heer [huurder 1] om de huurovereenkomst op te zeggen – het overhandigen van een kopie van een paspoort van de echtgenoot is daartoe onvoldoende – kon de heer [huurder 1] de huuropzegging rechtsgeldig vernietigen. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 20 december 2024 is geëindigd, wordt dan ook afgewezen.

De gevorderde ontbinding en ontruiming

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter moet dus beoordelen of sprake is van een tekortkoming van [de huurders] en, zo ja, of die tekortkoming in dit concrete geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij moeten, naar vaste rechtspraak, alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol worden toegekend.

Er is sprake van een tekortkoming

Tussen partijen is niet in geschil dat er verboden middelen (harddrugs) in de woning zijn aangetroffen. Daarmee is [de huurders] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten. Het verweer van [huurder 1] dat zij niets van de drugs afwist, dat haar dochter daarvoor verantwoordelijk is en dat er daarom geen sprake is van een tekortkoming, slaagt niet. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Volgens vaste rechtspraak is een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst niet reeds toewijsbaar op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de kantonrechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

De kantonrechter is van oordeel dat [de huurders] zich niet als goed huurder heeft gedragen. De stelling van [huurder 2] dat zij niet behoefde te weten dat haar dochter een aanzienlijke hoeveelheid (hard)drugs in de woning aanwezig had, is door haar onvoldoende onderbouwd. Het is de verantwoordelijkheid van huurders om voldoende toezicht uit te oefenen op wat er in de woning gebeurt. Dat geldt niet alleen onder normale omstandigheden maar ook op het moment dat huurders op vakantie zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder 2] onvoldoende toezicht op haar inwonende meerderjarige dochter gehouden. In dat verband acht de kantonrechter van belang dat de drugs op verschillende plekken in de woning op de eerste verdieping, de begane grond en in de schuur zijn aangetroffen. De kantonrechter acht het ongeloofwaardig dat 93,83 kilogram aan drugs toevalligerwijs op de dag van de doorzoeking op 14 november 2024 op verschillende plaatsen in de woning (dus niet aan het zicht onttrokken) zouden hebben gelegen en dat deze drugs nog niet in de woning lagen voordat [huurder 2] op 7 november 2024 naar het buitenland vertrok. Behoudens bijzondere omstandigheden zal immers in zijn algemeenheid tussen het besluit van Justitie om een woning te gaan doorzoeken en het daadwerkelijk betreden van de woning enige tijd gemoeid zijn. Niet is gesteld of gebleken dat in dit geval de doorzoeking op grond van bijzondere omstandigheden direct na het ontstaan van de verdenking van het strafbare feit is uitgevoerd.

Uit het proces-verbaal van verhoor verdachte (hierna: ‘proces-verbaal’) blijkt dat de drugs volgens de dochter van [de huurders] voor een korte periode in de woning zouden liggen, waarna deze ‘heel snel weer weg zouden gaan’. Zij heeft hier geen duidelijke afspraken over gemaakt. De dochter van [de huurders] wordt ervan verdacht dat zij samen met de heer [persoon] drugs dealde, dat zij zich daarmee al langere tijd samen met hem bezig hield en dat zij, in tegenstelling tot wat zij heeft verklaard in haar brief aan de rechter-commissaris, een actieve rol had in de handel in drugs. Uit het proces-verbaal blijkt dat er in de periode tussen 7 mei 2024 en 13 oktober 2024 bestellingen zijn gedaan van verdovende middelen naar het telefoonnummer van de dochter van [de huurders] . Hierbij werden prijzen overeengekomen en werden tijden en locaties afgesproken voor de overdracht van de verdovende middelen met de kopers.

Ook weegt de kantonrechter mee dat, hoewel de dochter op dit moment nog in hechtenis zit en zij vanaf het moment dat zij in voorlopige hechtenis is genomen is uitgeschreven van het adres van [de huurders] , zoals [de huurders] ter zitting heeft verklaard, uit niets blijkt dat de dochter van [de huurders] niet weer bij haar ouders gaat wonen zodra zij niet langer in hechtenis zal zitten. Zij heeft geen eigen woning en woonde ten tijde van de doorzoeking bij haar ouders. De kans op herhaling is niet uit te sluiten.

Aard en ernst van de tekortkoming

Vraag is of de tekortkoming van [de huurders] , gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt.

Alwel heeft aangevoerd dat het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid (hard)drugs in een woning, zoals in dit geval, vaak ongewenste nevengevolgen met zich meebrengt, zoals overlast voor omwonenden, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Alwel is van mening dat zij op grond van deze risico’s voldoende reden heeft om met haar zerotolerancebeleid op te treden tegen het aanwezig hebben van dergelijke hoeveelheden drugs. Dit beleid geldt volgens Alwel ongeacht of er daadwerkelijk al ongewenste nevengevolgen zijn ontstaan, omdat het ook gericht is op het voorkomen daarvan.

De kantonrechter deelt de visie van Alwel. Dat geldt ook indien voor juist wordt gehouden dat [de huurders] niet van de aanwezigheid van de verboden middelen in de woning op de hoogte was. Die omstandigheid neemt de tekortkoming niet weg en doet ook niets af aan de aard en ernst daarvan.

Overige omstandigheden

Dan resteert het beroep van [huurder 2] op haar specifieke persoonlijke omstandigheden, die volgens haar maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt.

[huurder 2] heeft aangevoerd dat zij belang heeft bij behoud van de woning. Zij kan nergens anders terecht, ook niet bij vrienden of familie. Zij is jarenlang een goed huurder geweest. Het einde van de huurovereenkomst heeft enorme gevolgen voor haar. Alwel zal geen verklaring goed huurderschap afgeven en de wachtlijsten voor een woning zijn lang. Daarnaast ontvangen zowel de heer [huurder 1] als mevrouw [huurder 2] een uitkering, is mevrouw [huurder 2] ernstig ziek geweest en is de heer [huurder 1] slechtziend, waardoor zij minder toezicht op hun dochter hebben gehouden. Daar staat echter tegenover dat Alwel een zwaarwegend belang heeft bij handhaving van haar zerotolerancebeleid: het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot ongewenste nevengevolgen, zoals hiervoor uiteengezet. Alwel dient in het belang van haar andere huurders handhavend op te treden.

Alle omstandigheden afwegend, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. Beide partijen hebben gerechtvaardigde belangen bij toewijzing dan wel afwijzing van de vorderingen. De belangen van Alwel wegen in dit geval echter zwaarder.

De kantonrechter ziet aanleiding om, gelet op de specifieke omstandigheden van het geval, de ontruimingstermijn op drie maanden te stellen.

Gebruiksvergoeding

Nu [de huurders] geen inhoudelijk verweer tegen de door Alwel gevorderde gebruiksvergoeding heeft gevoerd, zal deze worden toegewezen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning.

Proceskosten

[de huurders] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,43

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

791,43

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

ontbindt met ingang van de dag na vandaag de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,

veroordeelt [de huurders] om de woning binnen drie maanden na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en roerende zaken te verlaten en te ontruimen, de woning leeg en in goede staat aan Alwel op te leveren en niet meer te betreden en de sleutels aan Alwel af te geven,

veroordeelt [de huurders] hoofdelijk tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning,

veroordeelt [de huurders] hoofdelijk in de proceskosten van € 791,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de huurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.