RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11785185 \ CV EXPL 25-3435
Vonnis van 8 oktober 2025
in de zaak van
1. [eiser 1] ,
wonend in [plaats 1] ,2. [eiser 2],
wonend in [plaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. J.M. Molkenboer,
tegen
[gedaagde] ,
wonend in [plaats 3] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1. De zaak in het kort
[eisers] verhuren een garagebox aan [gedaagde] . Na enkele jaren stopt [gedaagde] met betalen. [eisers] vorderen betaling van achterstallige huur en ontbinding en ontruiming. [gedaagde] is echter van mening dat de huurovereenkomst al lang is beëindigd en betwist de hoogte van de huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat inmiddels de huurovereenkomst is beëindigd en wijst de ontruiming toe. De betalingsvorderingen kunnen echter nog niet beoordeeld worden, omdat daarvoor meer informatie nodig is. De kantonrechter laat [eisers] toe om in verband daarmee een nadere akte te nemen.
2. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
3. Het geschil
[eisers] vorderen – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.606,68 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
[eisers] voeren daarbij aan dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst om de huur (op tijd) te betalen. Daardoor is een huurachterstand ontstaan. De huur was bij aanvang van de huurovereenkomst € 97,45 per maand en is inmiddels als gevolg van indexeringen € 136,29 per maand. Ondanks aanmaning, heeft [gedaagde] niet betaald.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat sprake is van een huurachterstand. De huurovereenkomst is al beëindigd, omdat hij de sleutel heeft ingeleverd.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
In deze zaak staat tussen partijen vast dat sprake is van een huurovereenkomst voor de verhuur van een garagebox aan [adres] in [plaats 3] door [eisers] aan [gedaagde] . Beide partijen beschikken niet (meer) over een schriftelijke huurovereenkomst.
De huurachterstand
[eisers] stellen dat in de huurovereenkomst een betalingsverplichting is afgesproken die [gedaagde] niet is nagekomen. Op grond daarvan vorderen zij betaling van [gedaagde] . Dat betekent dat op grond van artikel 150 Rv (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) op [eisers] de stelplicht van de betalingsafspraak en niet-nakomen rust.
[gedaagde] heeft een betalingsverplichting
[eisers] hebben gesteld dat bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 juni 2021 de huur € 97,45 per maand was. Inmiddels is volgens [eisers] de huur als gevolg van indexeringen € 136,29 per maand. Zij hebben ter onderbouwing van de huurachterstand een betalingsoverzicht [verder: het betalingsoverzicht] overgelegd over de periode vanaf 1 november 2021 tot en met mei 2025.
[gedaagde] betwist niet dat hij huur moet betalen, maar wel de hoogte van de huurachterstand. Overigens is volgens hem de huurovereenkomst al eerder ingegaan.
Doordat [gedaagde] erkent dat hij huur moet betalen, staat vast dat hij een betalingsverplichting heeft. Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen wat de omvang van deze verplichting is en of hij tekort is geschoten in de nakoming daarvan.
De kantonrechter gaat uit van een aanvangshuurprijs van € 90,00
Voor het beoordelen van de omvang van de betalingsverplichting is allereerst van belang wat partijen over de hoogte van de aanvangshuur hebben afgesproken. Daarbij constateert de kantonrechter dat [eisers] weliswaar in hun dagvaarding een aanvangshuur noemen van € 97,45, maar in de door hen overgelegde sommatiebrief van hun gemachtigde van 26 mei 2025 schrijven zij “De overeengekomen huursom beliep aanvankelijk € 90,00”. Het ligt op de weg van [eisers] om nader te onderbouwen waaruit volgt dat de aanvangshuur toch € 97,45 was. Dat hadden zij bijvoorbeeld kunnen doen door een betalingsoverzicht over te leggen vanaf de aanvang van de huur. Dat hebben zij niet gedaan. Daarom gaat de kantonrechter uit van een aanvangshuur van € 90,00.
Voor het bepalen van de indexeringen is meer informatie nodig.
Ten tweede hebben [eisers] gesteld dat de huur in de loop van de jaren verhoogd is door indexeringen. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij lange tijd meer betaalde dan de huurprijs waarschijnlijk bedroeg, maar dacht dat hij daarmee zeker goed zat. In het betalingsoverzicht staat dat [gedaagde] op 1 november 2021 een bedrag van € 92,04 betaalde en daarna maandelijks € 90,00.
De wet geeft geen grondslag voor indexering bij de huur van een garage. Voor de beoordeling van de rechtmatigheid en gegrondheid van de gevorderde indexeringen is daarom meer informatie nodig. Wat is de grondslag waarop [eisers] hun vordering baseren? Is deze gelegen in de huurovereenkomst en zo ja, wat zijn partijen voor indexeringsberekening overeengekomen? Voor zover de grondslag in de huurovereenkomst ligt, moet de kantonrechter bovendien kunnen beoordelen of sprake is van een algemene voorwaarde, waarover partijen niet hebben onderhandeld en waarbij ambtshalve getoetst moet worden of sprake is van een onredelijk bezwarend beding. Daarbij is relevant of uitgegaan moet worden van professionele verhuur. Vooralsnog ontbreekt iedere vorm van informatie over de gevorderde indexeringen.
De kantonrechter zal [eisers] daarom toelaten tot een nadere onderbouwing van de grondslag van de indexeringen en - indien aan de orde - de aard en omvang van het indexeringsbeding en de vraag of de kantonrechter over moet gaan tot ambtshalve toetsen Daarna wordt [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om daarop binnen twee weken te reageren.
De huurovereenkomst is niet beëindigd door het handelen van [gedaagde]
Uit het betaaloverzicht volgt dat [gedaagde] de huur heeft betaald tot en met oktober 2023. De maand november 2023 heeft [gedaagde] niet betaald. Na nog twee maanden huur betaald te hebben, heeft [gedaagde] vanaf februari 2024 geen huur meer betaald.
[gedaagde] heeft het overzicht niet betwist en heeft erkend dat hij is gestopt met betalen. Volgens [gedaagde] betaalde hij niet meer, omdat er volgens hem geen contact meer mogelijk was met de verhuurder, hij zijn spullen uit de garage had gehaald en de sleutel in de brievenbus had gedaan. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee bedoelt dat de huurovereenkomst in zijn ogen was beëindigd. Dit is een bevrijdend verweer, zodat de stelplicht van de beëindiging bij [gedaagde] ligt. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] daaraan niet heeft voldaan.
Op grond van artikel 7:228 lid 2 BW eindigt een huur voor onbepaalde tijd door opzegging. [gedaagde] heeft echter niet, althans onvoldoende gesteld dat hij de overeenkomst heeft opgezegd. Het stoppen met betalen van de huur of het inleveren van de sleutel, wat [eisers] bovendien hebben betwist, is daarvoor onvoldoende. De kantonrechter gaat daarom aan dit verweer voorbij. Voor zover [gedaagde] bedoelt dat hij niet kon opzeggen, omdat hij geen contactgegevens van [eisers] had, is de kantonrechter van oordeel dat het kwijtraken van de contactgegevens voor rekening en risico van [gedaagde] moet blijven. Dat betekent dat de huurovereenkomst en daarmee de betalingsverplichting voor [gedaagde] zijn blijven bestaan.
Inmiddels geldt de huurovereenkomst als opgezegd
[eisers] hebben in hun conclusie van repliek aangegeven dat zij de conclusie van antwoord van [gedaagde] op 14 juli 2025 wensen aan te merken als opzegging tegen 1 september 2025, mits de garage leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. Daarbij geven zij aan “zolang de garage niet deugdelijk is ontruimd loopt de betalingsverplichting van [gedaagde] door voor wat betreft de huurbetalingsverplichting.” De kantonrechter begrijpt hieruit dat [eisers] ervan uitgaan dat de huurovereenkomst alsnog door [gedaagde] is opgezegd op 14 juli 2025 tegen 1 september 2025 en dat zij daarnaast vorderen dat de garage alsnog leeg en ontruimd wordt opgeleverd en [gedaagde] tot die tijd nog huur moet betalen, zoals verwoord in punt 4 en 5 van hun petitum.
Artikel 7:228 lid 2 BW bepaalt dat de huurder kan opzeggen tegen de dag waarop de huur moet worden betaald met een opzegtermijn van in ieder geval één maand. Op grond daarvan zijn [eisers] bij een opzegging op 14 juli 2025 terecht uitgegaan van een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2025. Daarom stelt de kantonrechter vast dat de huurovereenkomst is beëindigd per 1 september 2025.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting
Omdat [gedaagde] in 2024 is gestopt met betalen van de huur, terwijl de huurovereenkomst nog doorliep tot 1 september 2025, heeft hij niet voldaan aan zijn betalingsverplichtingen. Daarmee staat vast dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Dat betekent dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen.
De beslissing over de vordering tot betaling van de huurachterstand wordt aangehouden
Omdat de hoogte van de huurtermijnen waarvan [eisers] betaling vorderen nog niet kan worden vastgesteld, houdt de kantonrechter iedere beslissing in verband met deze vordering aan.
[gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen
[eisers] vorderen een bedrag van € 391,00 aan incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt daarbij vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf), zodat de kantonrechter ook moet controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eisers] aan [gedaagde] een aanmaning hebben verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, omdat het toepasselijke wettelijke tarief niet is vermeld en daarin ook geen betalingstermijn is gegeven van veertien dagen die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde] . De kantonrechter wijst de gevorderde vergoeding van incassokosten op die grond af. Daarmee komt de kantonrechter niet meer toe aan de beoordeling van de vraag of de aanmaningen [gedaagde] ook echt hebben bereikt.
Ontbinding is niet meer aan de orde
[eisers] hebben ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Hiervoor heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurovereenkomst inmiddels per 1 september 2025 is beëindigd door opzegging. Dat betekent dat [eisers] geen belang meer hebben bij de vordering tot ontbinding. Deze vordering wijst de kantonrechter daarom af.
[gedaagde] moet de garage ontruimen
[eisers] vorderen ontruiming van de garage door [gedaagde] . Daarbij hebben ze foto’s overgelegd waarop te zien is dat er diverse spullen in de garage staan. [gedaagde] heeft betwist dat deze spullen van hem zijn en aangevoerd dat hij zijn spullen al uit de garage heeft gehaald.
[gedaagde] had tijdens de looptijd van de huurovereenkomst als goed huurder een zorgplicht voor de garage. Daarmee was hij ook verantwoordelijk voor zaken die in de garage werden gezet, ongeacht door wie dat gebeurde en van wie die zaken waren. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de huurder het gehuurde bij het einde van de huur correct opleveren. Daaruit vloeit voor dat zolang de garage niet correct is opgeleverd door [gedaagde] , hij ondanks de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2025 verantwoordelijk is gebleven voor de spullen die in de garage staan. Dat ook anderen eventueel toegang hebben tot de garage, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, doet daaraan niet af.
[eisers] hebben ontruiming van de garage binnen 48 uur na betekening van het vonnis gevorderd. De kantonrechter is echter van oordeel dat een termijn van veertien dagen redelijk is om aan de veroordeling te voldoen. [eisers] hebben ook niet gemotiveerd op grond waarvan zij belang hebben bij een kortere termijn. Daarom zal [gedaagde] worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
[gedaagde] heeft niet aangegeven wanneer en in welke brievenbus hij de sleutel van de garage heeft gedaan. Omdat [eisers] hebben betwist dat zij de sleutel hebben ontvangen, kan de kantonrechter niet vaststellen dat de sleutel correct is ingeleverd. Voor zover [gedaagde] niet meer beschikt over een sleutel, dient hij voor het ontruimen van de garage een afspraak te maken met [eisers] , zodat zij de deur van de garage kunnen openen en na de ontruiming weer kunnen afsluiten.
[gedaagde] moet ook de huur van juli en augustus 2025 nog betalen
[eisers] vorderen betaling van € 136,29 per maand met ingang van 1 juli 2025 zolang [gedaagde] de garage nog in gebruik heeft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand waarop de huurtermijn betrekking heeft.
De huurovereenkomst en daarmee de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] is per 1 september 2025 geëindigd. Dat betekent [eisers] vanaf 1 juli 2025 nog recht hebben op de huurtermijnen van juli en augustus 2025. Zolang [gedaagde] de garage nog niet heeft ontruimd, houdt hij het gehuurde onrechtmatig onder zich. Hij heeft immers door het eindigen van de huurovereenkomst geen recht meer op het gebruik van de garage. Daarom hebben [eisers] op grond van artikel 7:225 BW vanaf 1 september 2025 tot aan het moment van ontruiming recht op een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur.
Omdat de hoogte van de huur en daarmee ook de gebruiksvergoeding nog niet kunnen worden vastgesteld en ook niet of (wettelijke) rente verschuldigd is, houdt de kantonrechter de beslissing over deze vorderingen aan.
De kantonrechter beslist later over wie de proceskosten moet betalen
De kantonrechter houdt de beslissing over de proceskostenveroordeling aan.
5. De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan [adres] te [plaats 3] met alle personen en zaken, tenzij die van [eisers] zijn, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan [eisers] ,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
bepaalt dat de zaak weer op de rol komt van woensdag 22 oktober 2025 om 9:00 uur voor akte uitlating door [eisers] zoals omschreven onder overweging 4.6 en 4.7,
bepaalt dat [gedaagde] de gelegenheid krijgt uiterlijk twee weken daarna op de akte van [eisers] te reageren,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.